Jak ubezpieczyć mieszkanie w bloku i w TBS?

Redakcja 02.04.2014

Każda polisa mieszkaniowa powinna być dopasowana nieruchomości, którą ma chronić. Dlatego inne ubezpieczenie powinni wykupić właściciele lokali, a inne lokatorzy mieszkań TBS. Podpowiadamy, czym obie grupy powinny się kierować podczas wyboru polisy.

Porównaj Ceny

Spis treści

Mieszkanie własnościowe i mieszkanie TBS – jaka różnica?
Kto może zdecydować się na mieszkanie w TBS?
Kto jest właścicielem mieszkania w TBS?
Ile kosztuje mieszkanie własnościowe i TBS?
Czy mieszkanie TBS może przejść na własność?
Czy mieszkanie TBS możesz odziedziczyć?
Jak można ubezpieczyć mieszkanie własnościowe i TBS?
Ile zapłacisz za ubezpieczenie mieszkania?
Jak możesz rozszerzyć ochronę?
Gdzie znajdziesz najlepszą ofertę?

Rozwiń

Towarzystwa ubezpieczeniowe mają bardzo szeroką ofertę ubezpieczeń nieruchomości, którą można dopasować do indywidualnych potrzeb. Przyglądamy się bliżej polisie Uniqa Bezpieczne Mieszkanie dla mieszkań TBS, a wcześniej sprawdzamy, na czym polega różnica w ubezpieczeniu mieszkania własnościowego i społecznego.

Mieszkanie własnościowe i mieszkanie TBS – jaka różnica?

Mieszkanie własnościowe to, oczywiście, nieruchomość, której akt własności należy do nas. Nie ma tutaj znaczenia, czy nabyliśmy je za gotówkę, czy musieliśmy posiłkować się kredytem (i czy ten kredyt już spłaciliśmy) – w obu przypadkach lokal prawnie należy do nas. Podstawowa polisa mieszkaniowa zabezpiecza finansowo mury i ewentualnie elementy stałe, a zakres ochrony ogranicza się tutaj zazwyczaj do kilku lub kilkunastu zdarzeń losowych typu pożar, uderzenie pioruna, upadek statku powietrznego czy eksplozja. Ubezpieczenie nieruchomości można poszerzyć o ruchomości domowe (wyposażenie mieszkania) oraz szereg innych dodatków, m. in. kradzież z włamaniem, powódź, przepięcie, stłuczenie przedmiotów szklanych, OC w życiu prywatnym czy Home Assistance.

Towarzystwo budownictwa społecznego, czyli TBS, jest podmiotem stworzonym w 1995 na za pomocą specjalnej ustawy. Chodzi tutaj o „mieszkania społeczne”, zbudowane po to, żeby osoby o średnich dochodach stać było na ich wynajem. Czynsze są tu więc relatywnie niskie, a ich wysokość ustala TBS w oparciu o ograniczenia zapisane w ustawie (minimalna i maksymalna wysokość czynszu).

Osoby mieszkające w TBS-ach są więc najemcami (lokatorami), ponieważ nie posiadają aktu własności nieruchomości, tylko umowę najmu. Przy wyborze polisy powinny więc one zdecydować się na wybór ubezpieczenia, które będzie dopasowane do ich sytuacji prawnej.

TBS-y posiadają ubezpieczenia, które obejmują ochronę ich mienia od zdarzeń losowych oraz OC dla szkód wyrządzonych osobom trzecim, czyli również najemcom. Oznacza to, że lokatorzy mogą liczyć na odszkodowanie wtedy, kiedy ich mienie ulegnie zniszczeniu na skutek niedopatrzenia, zaniechania, zaniedbania lub działania podejmowanego przez TBS. W praktyce na rekompensatę mogą więc liczyć osoby, które poniosły straty np. w skutek zalania, którego przyczyną będzie pęknięta rura w pionie czy awarii instalacji, za którą odpowiada administracja.

TBS nie ponosi odpowiedzialności za straty lokatorów, których przyczyną będą m. in.:

kradzież prywatnego mienia, zarówno z mieszkania, jak i z piwnicy czy innych pomieszczeń przynależących do lokalu;
zdarzenia losowe typu pożar, powódź czy deszcz nawalny;
zalanie przez sąsiada;
przepięcie w instalacji;
zdarzenia losowe i działanie osób trzecich w odniesieniu do auta znajdującego się na miejscu parkingowym udostępnionym przez TBS.

Jeśli chcemy zabezpieczyć nasze mienie przed tymi i innymi zagrożeniami, musimy albo wykupić indywidualne ubezpieczenie, albo skorzystać z polisy „przy czynszu”, czyli ubezpieczenia grupowego, które często jest dostępne dla lokatorów TBS. Takie polisy najczęściej mają uproszczony i ograniczony charakter, co sprawia, że lepszym rozwiązaniem wydaje się podstawienie na indywidualne ubezpieczenie.

Kto może zdecydować się na mieszkanie w TBS?

Co do zasady, mieszkania TBS przeznaczone są dla osób o ograniczonych możliwościach finansowych, czyli tych, które mogą mieć spory problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego i którym jednocześnie nie przysługują mieszkania komunalne. Towarzystwo budownictwa społecznego, z założenia, to instytucja, której celem jest nie generowanie zysków, tylko pomoc wspomnianej grupie osób w zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych.

TBS-y mają różne regulaminy, jednak ogólnie funkcjonują według tych samych zasad. Upraszczając, na mieszkanie TBS może więc liczyć osoba, która:

zamieszkuje na obszarze gminy, w której znajduje się dany TBS;
posiada stałe dochody nie przekraczające określonego pułapu – do 1/3 przeciętnego wynagrodzenia, jakie uzyskuje się w danym województwie;
nie posiada prawa do żadnego innego lokalu mieszkalnego;
została przyjęta do danego TBS, co jest możliwe po złożeniu w terminie odpowiedniego wniosku i weryfikacji dochodów na podstawie zeznania podatkowego;
wniosła wkład własny tzw. partycypację, która najczęściej wynosi 20%-25% wartości odtworzeniowej danego mieszkania TBS (maksymalny pułap to 30%);
podpisała umowę najmu w ramach TBS;
opłaciła kaucję, której wysokość zależy już od regulaminy danego TBS-u (może to być wysokość czynszu za 3,4,5 lub 6 miesięcy).

Kto jest właścicielem mieszkania w TBS?

Mieszkania TBS mogą należeć do różnych podmiotów, najczęściej są to samorządy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, a także inne instytucje, które finansują program TBS.

Osoby zasiedlające mieszkania TBS najczęściej nie są więc ich właścicielami, tylko najemcami, ale jako najemcy posiadają też określone prawa, które wynikają z odgórnych przepisów, a także z warunków umowy najmu, jaką podpisali z danym TBS-em.

Od pewnego momentu wprowadzono przepisy umożliwiające wykup mieszkań TBS. Tym zagadnieniem zajmiemy się jednak w dalszej części artykułu.

Ile kosztuje mieszkanie własnościowe i TBS?

Towarzystwa budownictwa społecznego od niedawna umożliwiają najemcom wykup lokali, w których zamieszkują. Poniżej opisujemy kryteria jakie trzeba spełnić, aby uzyskać taki lokal na własność. Ceny mieszkań TBS są właściwie analogiczne do nieruchomości o zbliżonej lokalizacji, metrażu i standardzie, ale w skali całego rynku nieruchomości trzeba je uznać za relatywnie tanie.

TBS-y najczęściej buduje się na gruntach należących do samorządu, w mniej prestiżowych lokalizacjach czy po prostu w biedniejszych dzielnicach. W mieszkaniach TBS nie znajdziemy wysokiego standardu wykończenia, dużych metraży czy innych rozwiązań architektoniczno-budowlanych, które podwyższałyby ich cenę. Z założenia, omawiane budownictwo mają na stałe zamieszkiwać osoby o ograniczonych możliwościach finansowych, a ich właścicieli ma nie interesować zysk. Oszczędności w budowie i pewien minimalizm są więc całkowicie uzasadnione, ale przekładają się też ostateczną wartość rynkową mieszkań TBS, która nie jest wysoka.

Pamiętaj też, że mieszkania TBS nie kupisz "od ręki", wpłacając odpowiednią kwotę na konto właściciela i podpisując umowę u notariusza. Dojście do własności lokalu TBS jest bardziej skomplikowane, do czego zaraz przejdziemy.

Czy mieszkanie TBS może przejść na własność?

Jeśli chcesz zrezygnować z najmu mieszkania TBS, wystarczy tylko, że rozwiążesz podpisaną z nim umowę, a towarzystwo wypłaci ci równowartość opłaty partycypacyjnej najpóźniej po 12 miesiącach od zakończenia stosunku najmu. Rzecz jasna, TBS ma prawo do odjęcia od tej kwoty równowartości ewentualnych szkód, jakie wyrządziłeś w lokalu, ale odbywa się to na takich samych zasadach, jak przy klasycznym najmie.

1 stycznia 2022 roku uchwalono nowe przepisy, dzięki którym lokatorzy TBS-ów uzyskali możliwość wykupu zasiedlanych przez siebie mieszkań TBS. Nowe zasady dotyczą zarówno lokatorów mających już swój staż, jak i tych przyszłych, chociaż nie są dla nich identyczne. W obu przypadkach jednak umowa najmu musi zostać zmieniona na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Osoby, które przystępują do TBS po 1 stycznia 2022 roku nie zawierają już umów najmu, od razu podpisując umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Ci, którzy korzystają z TBS od dłuższego czasu, żeby móc wykupić własny lokal, muszą spełnić dodatkowe warunki, mianowicie:

musi minąć co najmniej 5 lat od zawarcia umowy w sprawie partycypacji;
opłata partycypacyjna musi wynosić minimum 20%-25% wartości odtworzeniowej lokalu TBS;
w ostatnich 5 latach opłaty czynszowe muszą być regulowane terminowo (dopuszczalne zaległości to 3 miesiące);
TBS spłacił kredyt na budowę nieruchomości, jaki zaciągnął w Banku Gospodarstwa Krajowego;
TBS musi wyrazić zgodę na sprzedaż danego mieszkania.

Czy mieszkanie TBS możesz odziedziczyć?

Mieszkanie TBS nie może zostać przekazane w spadku. Wynika to z faktu, że osoba je zamieszkująca jest tylko najemcą, a nie właścicielem lokalu.

Pamiętaj jednak, że w spadku można przekazać prawo do zajmowania mieszkania TBS.

Oczywiście, jeśli dojdziesz do własności mieszkania TBS, czyli je po prostu wykupisz, będziesz miał już pełne prawo do rozporządzania taką nieruchomością, a więc będziesz mógł je sprzedać na zasadach rynkowych, zapisać komuś w testamencie, wynająć czy po przekazać w ramach darowizny. W praktyce taki lokal nie będzie już mieszkaniem TBS, tylko zwykłym mieszkaniem, a ty, jako właściciel, zrobisz z nim, co zechcesz.

Jak można ubezpieczyć mieszkanie własnościowe i TBS?

Jak już wspominaliśmy na początku artykułu, jako lokator mieszkania TBS możesz albo wykupić indywidulną polisę, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń, albo dołączyć do grupowego ubezpieczenia i opłacać składkę wraz z czynszem. W pierwszym przypadku masz możliwość samodzielnego wyboru towarzystwa, wariantu polisy i jej zakresu. Jeśli zdecydujesz się na ubezpieczenie grupowe, twój wybór będzie ograniczony, zarówno w kwestii ubezpieczyciela (tylko jedna opcja), jak i modyfikacji polisy.

Również jako właściciel nieruchomości, w której mieszkasz, możesz nabyć ubezpieczenie przy czynszu, jeśli oczywiście oferuje je twoja wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa. Alternatywnym rozwiązaniem, podobnie jak w przypadku lokalu TBS, jest skrojona na miarę indywidualna polisa.

Podstawowa różnica pomiędzy ubezpieczeniem mieszkania TBS a ubezpieczeniem mieszkania własnościowego jest przedmiot ubezpieczenia. Przypomnijmy, że jako najemca TBS możesz objąć ochroną ruchomości domowe i ewentualnie nakłady poniesione przy remoncie, a jako właściciel, przede wszystkim, mury oraz wyposażenie, zarówno jego stałe elementy, jak i ruchome.

Ile zapłacisz za ubezpieczenie mieszkania?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt ubezpieczenia mieszkania TBS, czyli ile za polisę zapłaci najemca takiego lokalu. Założyliśmy, że na obszarze nieruchomości przechowuje on mienie ruchome o wartości 50 000 zł, a sam lokal ma powierzchnię 50 mkw. i jest wart 350 000 zł. Składkę obliczyliśmy dla podstawowego zakresu, czyli ochrony od zdarzeń losowych.

W tym przypadku minimalny koszt ubezpieczenia prywatnego mienia najemców, czyli ruchomości, wynosi 85 zł, a maksymalny 514 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ochrony, a poszczególne oferty różnią się od siebie wliczonymi w cenę dodatkami (Home Assistance, dewastacja, pakiet medyczny, itd.) oraz wariantem (ubezpieczenia od ryzyk nazwanych i od ryzyk wszystkich.

Podstawowe ubezpieczenie prywatnego mienia najemców jest relatywnie tanie, ponieważ na to mienie składa się tylko ruchome wyposażenie mieszkania oraz ewentualnie nakłady inwestycyjne, czyli koszty remontu, jakie ponieśli lokatorzy. Polisy dla najemców, w tym dla najemców TBS, można też poszerzyć o cenne dodatki, np. OC w życiu prywatnym, Home Assistance, powódź czy stłuczenie. Zwiększy się przy tym składka, ale nadal łączny koszt polisy będzie zdecydowanie niższy niż koszt ubezpieczenia całej nieruchomości, czyli też jej murów oraz elementów stałych.

– wyjaśnia Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu ubezpieczeniemieszkania.pl.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania TBS? – porównanie ofert (ruchomości SU: 50 000 zł)
Towarzystwo	W cenie	Roczna składka
Wiener	Home Assistance, dewastacja	85 zł
Wiener	Home Assistance, All Risks	93 zł
Benefia	Home Assistance	100 zł
Europa Ubezpieczenie	Home Assistance, dewastacja, powódź, All Risks	100 zł
Inter Polska	Home Assistance, dewastacja	100 zł
Europa Ubezpieczenia	Home Assistance, dewastacja	100 zł
Benefia	Home Assistance, przedmioty szklane, All Risks	104 zł
Inter Polska	Home Assistance, dewastacja	119 zł
Link4	Home Assistance, dewastacja	144 zł
TUZ	Home Assistance, dewastacja, pakiet medyczny	160 zł
Uniqa	Home Assistance, dewastacja, pakiet medyczny	163 zł
Mtu24.pl	Home Assistance	184 zł
Proama	Home Assistance, dewastacja	247 zł
Generali	Home Assistance, dewastacja, pakiet medyczny	251 zł
Generali	Home Assistance, dewastacja, pakiet medyczny, NNW psa i kota	514 zł

Tabela. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 3.09.2024 r.).

Jak możesz rozszerzyć ochronę?

Przypomnijmy, że jeśli wynajmujesz mieszkanie w ramach TBS, potrzebna ci będzie polisa dla najemcy. Jej podstawowa wersja chroni ruchomości i ewentualnie nakłady inwestycyjne od zdarzeń losowych. W podstawowym zakresie znajdziesz takie ryzyka, jak: pożar, zalanie, upadek drzew i masztów, uderzenie pioruna, upadek samolotu czy uderzenie pojazdu mechanicznego. Jeśli chcesz zapewnić swojemu mieniu szerszą ochronę, powinieneś nie tylko wykupić kolejne zdarzenia losowe, ale również zastanowić się nad ryzykami kradzieżowymi czy dodatkami nakierowanymi na lokatorów.

W polisie mieszkaniowej, również tej dla najemcy TBS, może być uwzględnionych nawet ponad 30 zdarzeń losowych. Ponadto, może ona zawierać takie ryzyka, jak: wandalizm, dewastacja, kradzież z włamaniem, kradzież zwykła czy rabunek rzeczy osobistych poza miejscem ubezpieczenia.

Dla najemcy TBS wartościowym dodatkiem jest też OC w życiu prywatnym. To rozszerzenie zabezpieczy cię finansowo na wypadek szkód, jakie możesz nieumyślnie wyrządzić osobom trzecim, czyli m. in. szkodom na mieniu TBS. Wśród dodatków nakierowanych na lokatorów atrakcyjne są też chociażby Home Assistance, pakiet medyczny, pomoc prawna czy ubezpieczenie NNW.

Jako najemca, również najemca TBS, możesz kupić polisę mieszkaniową o tak samo szerokim zakresie, jakbyś ubezpieczał własną nieruchomość. Nie uwzględnisz w niej tylko murów i elementów stałych, ponieważ nie są one twoje własnością, ale dzięki temu zaoszczędzisz na ubezpieczeniu i to całkiem sporo.

Gdzie znajdziesz najlepszą ofertę?

Bez względu na to, czy jesteś właścicielem nieruchomości, czy najemcą mieszkania należącego do towarzystwa budownictwa społecznego, atrakcyjne ubezpieczenie możesz kupić online, np. za pomocą porównywarki polis. Za jej pośrednictwem znajdziesz ubezpieczenie nieruchomości skrojone na miarę, a także atrakcyjne finansowo.

Korzystając z porównywarki możesz do standardowej polisy dobrać wybrane rozszerzenia, czyli: powódź, stłuczenie, OC w życiu prywatnym czy kradzież z włamaniem. Możesz też wybrać wariant, w którym chronione będą tylko mury i stałe elementy wyposażenia lub dodatkowo włączyć w ochronę ruchomości.

Kiedy wprowadzisz wszystkie niezbędne dane do formularza i wybierzesz zakres ochrony, przejdziesz do tabeli z uporządkowanymi ofertami. Każdą z nich będziesz mógł dokładnie przeanalizować, a kiedy już znajdziesz optymalne rozwiązanie, płynnie przejdziesz do finalizacji zakupu, żeby objąć swoją nieruchomość ochroną nawet od następnego dnia roboczego.

Ważne, żeby polisa mieszkaniowa była dopasowana do specyfiki nieruchomości i naszych indywidualnych preferencji, ale nie możemy też zapominać o cenie. Zapewnienie kompleksowej ochrony mienia wymaga nabycia przynajmniej kilku rozszerzeń, takich jak kradzież z włamaniem czy OC w życiu prywatnym. Kiedy już skomponujesz polisę, która spełnia Twoje oczekiwania, poszukaj tego produktu w najatrakcyjniejszej cenie. W tym celu sprawdź wysokość składki dla Twojego mieszkania lub domu w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych. Dosłownie w 3 minuty porównasz ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę konkretnie dla Twojej nieruchomości.

To warto wiedzieć

1. W polisie mieszkaniowej wyróżnia się trzy podstawowe części składowe nieruchomości: mury, elementy stałe i ruchomości domowe

2. Lokator TBS nie jest właścicielem murów oraz większości elementów stałych i nie w jego interesie leży zabezpieczenie ich polisą

3. OC w życiu prywatnym chroni nas przed szkodami, które nieumyślnie wyrządzimy osobom trzecim

4. TBS-y chronią z polisy swoje mienie przed zdarzeniami losowymi oraz zabezpieczają się na wypadek szkód, które mogą wywołać u osób trzecich, m. in. lokatorów

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenie mieszkania TBS

Gdzie najlepiej ubezpieczyć mieszkanie w bloku?

Mieszkanie w bloku możesz ubezpieczyć albo w ramach polisy zbiorowej oferowanej za pośrednictwem spółdzielni bądź wspólnoty, albo indywidualnie, samodzielnie ustalając zakres ochrony i wybierając towarzystwo. Druga opcja pozwala lepiej dopasować ubezpieczenie do indywidualnych potrzeb i specyfiki posiadanej nieruchomości. Polisy grupowe mają swoje ograniczenia i nie da się ich zbytnio modyfikować.
Na jaką sumę ubezpieczyć mieszkanie?

W polisie mieszkaniowej powinno się zawrzeć takie sumy ubezpieczenia (SU), które jak najlepiej oddają wartość posiadanego mienia. Ustala się je osobno dla murów, elementów stałych oraz ruchomości domowych. Ubezpieczenie majątku na wyższe kwoty niepotrzebnie wywinduje wysokość składki, z kolei zaniżenie SU może poskutkować zaniżonym odszkodowaniem, czyli sporymi stratami finansowymi.
Czy można ubezpieczyć mieszkanie w TBS?

Lokale mieszkalne należące do TBS można bez problemów ubezpieczyć. Właściciel, czyli np. spółdzielnia mieszkaniowa czy samorząd, może wykupić ochronę murów i elementów stałych poszerzoną np. o ubezpieczenie OC, z kolei lokator może nabyć ubezpieczenie najemcy, które obejmuje głównie ruchomości domowe, ewentualnie też efekty remontu lub modernizacji.

Sprawdź Ceny

Autor

Redakcja

Nasza wiedza pozwala dostarczać treści sprawdzone i najwyższej jakości. Nasi redaktorzy są łącznikiem między agentami ubezpieczeniowymi a osobami zainteresowanymi polisą. Dzięki nam możesz dowiedzieć się jak zaoszczędzić na zakupie ubezpieczenia i poznasz wszystkie tajniki produktów polisowych i finansowych.

Oceń artykuł

Średnia ocena: 5.00

Głosów: 1

Dziękujemy za oddanie głosu.

Wasze komentarze (0)