Aukcje komornicze - czym są i jak działają?

Dom, mieszkanie czy meble trafiają na licytację komorniczą w momencie kiedy ich właściciele mają długi, których nie spłacają. Lokator może także stracić swoją nieruchomość, jeśli od dłuższego czasu nie opłaca czynszu. Sprawdzamy szczegóły związane z aukcją komorniczą - równie pod kątem ubezpieczenia nieruchomości z takiego źródła.

Czym jest aukcja komornicza?

Aukcja albo licytacja komornicza to publiczna sprzedaż domu, mieszkania, a także wyposażenia nieruchomości należących osoby zadłużonej.

W aukcji komorniczej, którą prowadzi komornik, może wziąć udział osoba prywatna, firma i instytucja. Warunkiem jest wpłacenie tzw. wadium w wyznaczonym termine. Wadium to 10 proc. wartości licytownego przedmiotu (nieruchomości lub ruchomości).

Aukcja komornicza - co oznacza dla lokatora?

Ci, których domy lub mieszkania trafiają na aukcję komorniczą, bezpowrotnie tracą swój dobytek. Dzieje się tak w wyniku długów, jakie i mają i których nie są w stanie spłacić.

Lokator może także stracić swoją nieruchomość, jeśli od dłuższego czasu nie opłaca czynszu. Wówczas spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa może zgłosić zadłużonego lokatora do komornika.

Komornik początkowo prowadzi działania windykacyjne, których celem jest spłacenie długu przez właściciela nieruchomości. Jeśli jednak sytuacja się nie zmienia, komornik kieruje sprawę do sądu.

Po rozpatrzeniu sprawy, sąd wydaje wyrok lub nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności. Jeżeli lokator nadal nie spłaca długu, a jednocześnie nie posiada wartościowych przedmiotów, z których dług mógłby zostać spłacony przez komornika, komornik zawłaszcza mieszkanie i kieruje je na licytację.

Właściciel może utracić też mieszkanie w wyniku licytacji komorniczej, jeśli jest ono obciążone hipoteką i nie spłaca kredytu hipotecznego. Wówczas bank może zażądać sprzedaży nieruchomości poprzez licytację komorniczą.

Aukcje komornicze – kiedy nieruchomości trafiają na licytację?

Dom, mieszkanie czy meble trafiają na licytację komorniczą w momencie kiedy ich właściciele mają długi, których nie spłacają. 
Brak opłat może dotyczyć czynszu. Wtedy spółdzielnia mieszkaniowa (lub wspólnota) zwraca się do komornika z wnioskiem o wyegzekwowanie należności. Jeśli windykacja nie przyniesie rezultatu, sprawa kończy się w sądzie - wyrokiem albo nakazem zapłaty z klauzulą wykonalności. 

Kolejnym krokiem w razie braku możliwości ściągnięcia długu jest rozpoczęcie procedury egzekucji z nieruchomości. Tym samym dom, mieszkanie lub wyposażenie trafiają na licytację.

Aukcje komornicze – co z mieszkaniem obciążonym hipoteką?

Czasami na aukcję komorniczą trafiają nieruchomości obciążone hipoteką, gdy kredyt hipoteczny czy pożyczka hipoteczna nie są spłacane prze lokatora. Wtedy wierzyciel, któreym jest najczęściej bank, ma prawo zażądać sprzedaży domu czy mieszkania nieruchomości z hipoteką w drodze licytacji.
 

Co trafia na aukcję komorniczą?

Nieruchomości na aukcjach komorniczych to zarówno mieszkania i domy, jak i lokale użytkowe, hale, magazyny oraz garaże. Komornicy wystawiają na aukcje również grunty.

Podczas pierwszej licytacji komorniczej cena wywoławcza wynosi ¾ wartości nieruchomości.

Prócz nieruchomości na aukcjach komorniczych można też kupić różne przedmioty, tj. meble, sprzęt AGD i RTV, sprzęty elektroniczne, dzieła sztuki, samochody, motocykle, łodzie, a nawet biżuterię i ubrania.

Jak znaleźć informację o aukcji komorniczej?

Informacje o tym, kiedy odbywają się aukcje komornicze można pozyskiwać z różnych źródeł:

• w budynku sądowym oraz w urzędzie dzielnicy, miasta lub gminy właściwym dla nieruchomości,
• na stronach internetowych urzędów skarbowych,
• na stronach internetowych poszczególnych kancelarii komorniczych,
• w prasie,
• na prowadzonym przez Krajową Radę Komorniczą portalu internetowym: licytacje.komornik.pl.

W zawiadomieniu mówiącym o zbliżającej się aukcji komorniczej znajdziemy informacje na temat miejsca i godziny aukcji oraz podstawowe dane dotyczące sprzedawanej nieruchomości: adres, dane dłużnika, numer księgi wieczystej oraz przeznaczenie gospodarcze nieruchomości.

Zawiadomienie o licytacji nieruchomości zawiera zawsze szacowaną wartość nieruchomości, cenę wywoławczą, oraz wysokość obowiązkowej wadium, które jest zabezpieczeniem dla sądu, że nie wycofamy się ze złożonej na licytacji oferty kupna.

W ogłoszeniu o licytacji powinny też znaleźć się informacje o tym, gdzie i kiedy można obejrzeć nieruchomość przed licytacją. Czasem (nie zawsze) obwieszczenie zawiera też zdjęcia licytowanego domu lub mieszkania.

Kto może wziąć udział w aukcji komorniczej, a kto nie?

Niemal każdy może wziąć udział w licytacji komorniczej. Warunkiem jest jedynie wpłacenie wadium – 10% oszacowanej ceny nieruchomości. Dokładna wysokość wadium podana jest zawsze w zawiadomieniu o licytacji.

Licytacje komornicze to wydarzenia publiczne, oznacza to, że udział bierny (bez licytowania), może wziąć w nich każda osoba pełnoletnia.

Kto nie może licytować w aukcji komorniczej?

Prawo zabrania udziału w licytacji komorniczej samemu dłużnikowi, do którego mienie wcześniej należało, a także  jego najbliższej rodzinie: małżonkowi, dzieciom, rodzicom i rodzeństwu. Licytować nie mogą także osoby, które na licytacji pełnią obowiązki urzędowe.

Wyjątkiem wśród osób, które nie mogą wciąż udziału w licytacji komorniczej są również te osoby, które wcześniej zlicytowały już jakiś przedmiot na podobnej aukcji, ale nie dopełniły wszystkich jej obowiązków. Udziału nie mogą wciąż też ci, którzy mają prawo nabyć nieruchomość tylko przy zezwoleniu organu państwowego, ale go nie posiadają. 

Jak wygląda przykładowa aukcja komornicza domu i mieszkania?

Aukcje komornicze przebiegają zawsze wedle tego samego schematu. Przebieg ten zawiera się w 6 etapach.

Etap 1. Otwarcie aukcji

Komornik oficjalne otwiera aukcję. Przedstawia informacje na temat licytowanej nieruchomości (lub innego mienia). Podaje cenę wywoławczą oraz informuje o wszystkich zaległościach, którymi obciążona jest nieruchomość.

Etap 2. Licytacja

Osoby, które biorą udział w  licytacji nieruchomości, przedstawiają swoje propozycje kupna. Minimalna kwota postąpień wynosi 1% ceny wywołania (przy zaokrągleniu wzwyż do pełnych złotówek). Oznacza, to, że gdy nieruchomość warta jest np. 300 tys. zł, przebicie oferty podczas licytacji musi wynosić min. 1% sumy oszacowania nieruchomości – 3 tys. zł.

Etap 3. Zakończenie licytacji

Ostanie najwyższe przebicie oferty kupna, ogłoszone przez komornika trzy raz, kończy licytację.

Etap 4. Postanowienie o przyjęciu przebicia

Po licytacji, sędzia, który ją nadzorował, wydaje postanowienie.

Etap 5. Zakup wylicytowanej nieruchomości

Osoba, która przedstawiła najwyższą ofertę kupna nieruchomości, ma dwa tygodnie na uregulowanie należności za nieruchomość.

Etap 6. Postanowienie o przysądzeniu własności

W momencie, gdy osoba, która nabyła licytowaną nieruchomość, zapłaci za nią, sąd wyda postanowienie na mocy, którego licytant staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.

Jeśli licytant, który przedstawił najwyższą ofertę kupna nie zapłaci za zlicytowaną nieruchomość w terminie, jej cena wywoławcza spada do 2/3 oszacowanej wcześniej ceny.

Ile kosztuje ubezpieczenie nieruchomości z aukcji komorniczej?

Ci, którzy kupią nieruchomość z aukcji komorniczej powinni pomyśleć o jej ubezpieczeniu. Taką polisę można wykupić zarówno na etapie remontu, jak i po przeprowadzce. Jeśli kupujemy ubezpieczenie na etapie remontu, a potem zamieszkujemy w budynku, należy o tym fakcie poinformować towarzystwo, które zwróci część niewykorzystanej składki lub zmieni umowę polisy.

Po przeprowadzonym remoncie wartość ubezpieczanej nieruchomości automatycznie wzrośnie i powinniśmy ten fakt uwzględnić w sumie ubezpieczenia określonej w polisie mieszkaniowej.

Ubezpieczenie nieruchomości z aukcji komorniczej powinno chronić lokal na wypadek zdarzeń losowych, tj. pożar, zalanie, powódź (jeśli lokal znajduje na parterze lub 1. piętrze), huragan, ulewny deszcz, grad itp. Dobrze jest ubezpieczyć także wyposażenie na wypadek kradzieży z włamaniem. A jeśli chcemy czuć się jeszcze bezpieczniej, do polisy można obrać dodatki, tj. wandalizm, OC w życiu prywatnym czy przepięcia. Im więcej dodatków dobierzemy do polisy, tym cena za ubezpieczenie mieszkania może być wyższa.

W kalkulatorze polis mieszkaniowych sprawdziliśmy, ile kosztuje podstawowe ubezpieczenie mieszkania z aukcji komorniczej (ochrona murów i elementów stałych na wypadek kilkunastu zdarzeń losowych):

• mieszkanie w Gliwicach,
• o powierzchni 42,20 m² – 2 pokoje,
• o wartości 147.000 zł,
• usytuowane na 2. piętrze budynku wielorodzinnego.

Okazuje, że podstawowe ubezpieczenie mieszkania z aukcji komorniczej można nabyć już za niecałe 100 zł za rok.

Najtańszą ofertę przedstawiło Mtu24.pl – 98 zł za roczną ochronę nieruchomości. W tej cenie zyskujemy też ochronę na wypadek powodzi, lecz przy mieszkaniu ulokowanym na 2. piętrze raczej nam się nie przyda.

Ciekawą ofertą jest propozycja towarzystwa Europa Ubezpieczenia – 100 zł za rok, a w tym dwa dodatki: Home Assistance i Wandalizm.

Link4 zaoferowało za polisę nieco więcej – 105 zł, a jednocześnie proponuje takie same dodatki jak Europa Ubezpieczenia. W Proamie z kolei zapłacimy 113 zł za rok, a dodatkowo zyskamy jedynie ochronę na wypadek wandalizmu.

Najdroższe okazało się tu Generali – 173 zł za rok ochrony. Lecz w tej cenie zyskujemy aż 3 dodatki do polisy: Home Assistance, Wandalizm i Pakiet medyczny.

Ubezpieczenie nieruchomości z aukcji komorniczej

Tabela 1. Oprac. na podstawie ubezpieczeniemieszkania.pl 16.07.2021 r.

E-aukcje komornicze – co nas czeka w przyszłości?

W grudniu tego roku rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy, który przewiduje wprowadzenie e-aukcji komorniczych nieruchomości. To rozwiązanie szczególnie potrzebne w dobie pandemii. E-aukcje komornicze mają zagwarantować uczestnikom licytacji komorniczych bezpieczeństwo oraz obniżyć koszty ich przeprowadzania.

Zgodnie z nowymi ustaleniami, komornicy będą udostępniać obwieszczenie o e-aukcji komorniczej na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Każda licytacja będzie trwała tydzień i przebiegać będzie na wzór aukcji internetowych.

Polisa mieszkaniowa może zabezpieczać różne nieruchomości: domy i mieszkania, w tym także lokale wylicytowane na aukcjach komorniczych. Zakres polisy warto dobrać samodzielnie, aby był dobrze dopasowany do charakteru nieruchomości. Podstawowa polisa zabezpieczy nas na wypadek wielu zdarzeń losowych, tj. pożar czy zalanie. Lecz większą ochronę zapewnią nam dodatki do ubezpieczenia, tj: kradzież z włamaniem czy OC w życiu prywatnym. Ceny polisy mieszkaniowych w różnych towarzystwach warto porównać  w kalkulatorze polis mieszkaniowych. Kalkulator w chwilę pokaże oferty nawet  18 towarzystw i w 1 miejscu znajdziemy najlepszą  dla siebie ofertę.