Mieszkanie TBS - co oznacza, ile kosztuje i jak ubezpieczyć?

W momencie, w którym rząd wprowadził dwufilarowy program Pierwsze Mieszkanie, temat mieszkań TBS zszedł na dalszy plan. Nie oznacza to jednak, że system taniemu najmu lokali wspierany przez samorządy przestał istnieć. Towarzystwa budownictwa społecznego wciąż funkcjonują i nadal można korzystać z ich oferty. Zobacz, co to TBS i jakie alternatywne rozwiązania masz jako najemca mieszkania.

Czym jest system TBS?

TBS to skrót od Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Mieszkania TBS znaczy tyle, co gminne lub prywatne spółki, a także spółdzielnie non-profit. Budują one mieszkania w oparciu o środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przy wykorzystaniu gruntów od lokalnych samorządów.

TBS wynajmują wybudowane przez siebie mieszkania czynszowe osobom fizycznym lub prawnym. Zasady, na jakich najmuje się takie lokale mieszkalne, bardziej są zbliżone do posiadania własnego „M” niż do tradycyjnego wynajmu.

Co zrobić, aby otrzymać mieszkanie TBS?

Jeśli chcesz wynająć mieszkanie TBS, przede wszystkim, musisz spełnić kilka kryteriów, czyli:

• na stałe zamieszkiwać na obszarze gminy, w której znajduje się dana nieruchomość TBS;
• posiadać stałe zatrudnienie na obszarze tejże gminy;
• nie posiadać żadnej nieruchomości na obszarze tejże gminy;
• mieścić się w wyznaczonym dla danej lokalizacji pułapie dochodowym.

Kryterium dochodowe jest uzależnione od sytuacji w danej gminie, konkretnie od średnich zarobków jej mieszkańców. Zupełnie inne są więc wymagania dla mieszkańców Warszawy, Krakowa czy Wrocławia, niż dla osób przebywających w mniejszych miejscowościach i biedniejszych regionach kraju. Generalnie program TBS dedykowany jest tym, którzy mają stałe, ale nie za wysokie dochody. Nie są to z pewnością osoby najbiedniejsze, ponieważ dla nich przeznaczone są chociażby mieszkania komunalne i inne rodzaje wsparcia socjalnego.

Jeśli spełniasz wymienione wyżej kryteria, mieszkanie TBS możesz wynająć na trzy sposoby:

1. Odziedziczyć prawo do najmu TBS po zmarłym bliskim.
2. Zawrzeć umowę z TBS-em, który dopiero buduje lokale mieszkalne.
3. Odkupić od innej osoby prawo do użytkowania lokalu TBS, co w praktyce oznacza przekazanie tej osobie opłaty partycypacyjnej.

Warto zaznaczyć, że o mieszkania TBS mogą ubiegać się nie tylko osoby fizyczne, ale również prawne. Przykładowo, lokal może wynająć przedsiębiorca, który w ten sposób chce zapewnić swoim pracownikom mieszkanie.

Ile wynosi wkład własny w mieszkaniu TBS?

Kiedy uzyskasz prawo do najmu mieszkania TBS, będziesz musiał uiścić jednorazową opłatę partycypacyjną. Można powiedzieć, że jest to forma pośrednia między kaucją a wkładem własnym do kredytu. Najczęściej wynosi ona około 10-15% wartości odtworzeniowej lokalu. Jej wysokość nie może przekroczyć natomiast 30%. W momencie, w którym rozwiążesz umowę najmu z TBS-em, kwota ta zostanie ci w całości zwrócona. Niestety, według przepisów zwrot tych pieniędzy może potrwać nawet rok.

Opłata partycypacyjna nie jest oczywiście korzystna dla najemców, bo nikt nie lubi zamrażać pieniędzy, które mogłyby np. procentować na kontach oszczędnościowych lub służyć do celów inwestycyjnych. Niemniej jednak w połączeniu z relatywnie niskim czynszem, jaki się płaci w TBS-ach, nie jest to najgorsze rozwiązanie. Przypomnijmy, że obowiązkowy wkład własny do kredytu hipotecznego w Polsce wciąż wynosi minimum 20% wartości kredytowanej nieruchomości. Łatwiej więc jednak zgromadzić środki na opłatę partycypacyjną, która powinna być dużo niższa.

Partycypacja w mieszkaniach TBS – ile wynosi?

Przypomnijmy, że opłata partycypacyjna w mieszkaniach TBS może wynosić maksymalnie 30% wartości odtworzeniowej lokalu, ale w praktyce jest to najczęściej 10% lub 15%. Dla mieszkania, dla którego wcześniej analizowaliśmy wysokość czynszu, wartego 416 758 zł możliwe są więc następujące wysokości opłaty:

• dla 10% wartości odtworzeniowej – 41 675,8 zł;
• dla 20% wartości odtworzeniowej – 83351,6 zł;
• dla 30% wartości odtworzeniowej – 125 027,4 zł.

Oczywiście, dla mniejszych lub tańszych lokali (np. znajdujących się w innej części Polski) kwoty te mogłyby być istotnie niższe. Przypomnijmy też, że opłaty partycypacyjne są zwracane lokatorowi po wygaśnięciu umowy najmu, a w momencie, w którym zdecyduje się on ostatecznie wykupić lokal TBS, odliczane są od łącznej kwoty, którą musi zapłacić.

Ile kosztuje mieszkanie TBS?

Koszty budowy TBS-ów są niskie, co wynika z kilku czynników. Pierwszym z nich jest preferencyjne finansowanie, które jest możliwe dzięki niskooprocentowanym kredytom. TBS-y powstają też na gruntach należących do samorządów. Co do zasady, buduje się je w mniej prestiżowych lokalizacjach, czyli w biedniejszych dzielnicach czy na obrzeżach miast. Wartość odtworzeniowa takich budynków jest więc zdecydowanie niższa, niż nieruchomości budowanych przez deweloperów. Przekłada się to więc i na finalnie niższy koszt budowy, i na niższy czynsz, bo jego wysokość oblicza się na podstawie wspomnianej wartości odtworzeniowej.

Ile więc może wynosić czynsz w TBS-ach? Ustawa przewiduje, że w skali roku opłaty czynszowe nie mogą przekroczyć 4-5% wartości odtworzeniowej lokalu (procent zależy od roku budowy danej nieruchomości).

Przykładowo, w Warszawie w okresie pomiędzy 1 kwietnia a 30 września 2023 roku wartość odtworzeniowa 1 mkw. wynosiła 8335,17 zł, jak podaje portal zaradnyfinansowo.pl. Według tego przelicznika 50-metrowe mieszkanie w stolicy kosztowało wówczas około 416 758 zł, co oznacza, że miesięczny koszt najmu nie mógł przekroczyć 1389 zł, wynika z obliczeń wspomnianego portalu.

Oczywiście, lokatorzy TBS-ów, oprócz czynszu najmu, muszą również ponosić inne opłaty związane z utrzymaniem lokalu, czyli prąd, gaz, Internet, wywóz śmieci, itd. Są to jednak koszty, które ponosi się również przy klasycznym najmie, więc ich szczegółowa analiza nie jest nam w tym miejscu potrzebna.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania TBS?

Lokatorom mieszkań TBS dedykowane są polisy dla najemców. Jako że takie produkty obejmują ochroną tylko ruchomości domowe i ewentualnie nakłady inwestycyjne (bez murów i elementów stałych), są tańsze od polis mieszkaniowych dla właścicieli.

Sprawdziliśmy przykładowy koszt ubezpieczenia mieszkania TBS. Pod uwagę wzięliśmy podstawowe ubezpieczenie ruchomości domowych wartych 50 000 zł. Zakres obejmuje tutaj pożar i inne zdarzenia losowe. Najemcy nie muszą ubezpieczać całej nieruchomości, ponieważ nie jest ona ich własnością.

W wariancie od ryzyk nazwanych minimalny koszt opisanej polisy wynosi 85 zł, a maksymalny 313 zł. Z kolei w opcji od ryzyk wszystkich (All Risks) stawki zaczynają się od 85 zł, a kończą na 549 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do roku obowiązywania polisy, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami.

Podstawowe ubezpieczenie dla najemców jest dużo tańsze od standardowej polisy mieszkaniowej. Warto jednak pomyśleć o poszerzeniu go o kolejne ryzyka, co zwiększy składkę, ale też zapewni szerszą ochronę. Najpopularniejszym i jednocześnie jednym z najbardziej wartościowych dodatków jest OC w życiu prywatnym, które zabezpiecza finansowo przed szkodami na mieniu i zdrowiu osób trzecich, czyli np. przed zalaniem sąsiada czy zniszczeniom na mieniu należącym do TBS. Warto również pomyśleć o innych rozszerzeniach, jak Home Assistance, powódź czy kradzież z włamaniem

–Małgorzata Przybyszewska, ekspert portalu ubezpieczeniemieszkania.pl.

Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 9.08.2023 r.).

Mieszkanie TBS – jakie ma zalety?

Największa zaletą mieszkań TBS są koszty, jakie trzeba ponieść. Wkład własny jest nieduży, a czynsz, który trzeba uiszczać za mieszkanie zwykle jest niższy niż rata kredytu hipotecznego.

Kolejną zaletą mieszkań TBS są formalności, z jakimi wiąże się nabywanie takich lokali. Jest ich mało i nie są skomplikowane – w przeciwieństwie np. do formalności związanych z kredytem hipotecznym.

Mieszkania TBS są zwykle przygotowywane „pod klucz”, pod tym względem to rozwiązanie lepsze niż mieszkania od dewelopera, które często są w stanie surowym. Wprowadzić możemy się szybciej i nie trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami związanymi z wykończaniem lokalu.

Mieszkanie TBS możemy także wynajmować – wystarczy wskazać osoby uprawione do korzystania z lokalu. A jeśli zechcemy zrezygnować z prawa do mieszkania, TBS w całości zwróci nam wkład własny – ma na to 12 miesięcy.

Mieszkanie TBS możemy zamieszkiwać przez długie lata. TBS nie może nam nagle wypowiedzieć umowy z 30-dniowym okresem wypowiedzenia – tak, jak to bywa przy standardowym wynajmie.  

Dużą zaletą mieszkania TBS jest także fakt, że możemy przekazać komuś w spadku prawo najmu do niego, czyli prawdo do zamieszkania w tym lokalu.

Mieszkanie TBS – jakie ma wady?

Największa wadą mieszkań z TBS jest fakt, że najemca nie jest prawnym właścicielem takiego lokalu. Nigdy też nim nie będzie. Mieszkania są własnością Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Skoro osoba najmująca lokal od TBS nie ma do niego prawa własności, nie może też przekazać lokalu w spadku – może przekazać jedynie prawo do najmu mieszkania.

Dla wielu wadą tego rozwiązania może być także fakt, że osoba ubiegająca się lokal z TBS musi mieć zatrudnienie na terenie gminny, w której znajduje się mieszkanie.

Minusem dla niektórych może być także wysokość czynszu, choć jest on zwykle niższy niż rata kredytu hipotecznego, jest również wyższy niż np. czynsz w lokalach komunalnych. Co prawda wysokość czynszu spowodowana jest spłatą kredytu, jaką TBS zaciągnął na budowę lokali, ale nikt nie daje gwarancji, że po spłacie owego kredytu czynsz będzie niższy.

Minusem może być także lokalizacja mieszkań TBS. TBS-y zwykle, z uwagi na obniżenie kosztów budowy, tworzą budynki mieszkalne w dzielnicach przemysłowym lub w dzielnicach ulokowanych na obrzeżach miast.

Wadą najmu mieszkań z TBS jest także zapis w umowie, który mówi o tym, że TBS ma prawo podnieść nam czynsz, jeśli nasze zarobki wyraźnie wzrosną.

Oprac. na podstawie tbs24.pl.

Mieszkania TBS – kiedy warto skorzystać?

Jeśli na dany moment interesuje cię wyłącznie najem, z pewnością powinieneś przyjrzeć się bliżej ofertom TBS, ponieważ trudno ci będzie znaleźć lokale z niższym czynszem. Dla osób nie zarabiających dużo problemem może być uzbieranie środków na opłatę partycypacyjną. Poniesiony wkład własny będzie się jednak procentował z każdym miesiącem, a po zakończeniu umowy najmu opłata zostanie zwrócona w stu procentach. 

Dużo trudniej jest odpowiedzieć na pytanie, czy lepiej jest wynająć mieszkanie TBS, czy spróbować zakupić własny lokal. Od lipca 2023 roku wdrażany jest nowy rządowy program, który w dość znacznie ułatwia uzyskanie kredytu hipotecznego oraz oszczędzanie na wkład własny.

Jaka alternatywa dla mieszkania TBS?

Do 2019 roku bezpośrednią alternatywą dla projektu TBS był program Mieszkanie Plus, którego celem była budowa tanich nieruchomości pod wynajem. Finalnie okazał się jednak niewypałem i został wstrzymany. Później rząd postanowił skupić się już nie na wspieraniu taniego najmu, a na ułatwieniu młodym ludziom zakupu mieszkania. Najpierw wdrożono program Mieszkanie dla Młodych (potocznie MdM), który polegał na jednorazowym dofinansowaniu do wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. Obecnie rozpoczął się kolejny projekt, czyli Pierwsze Mieszkanie, który jest jednak zdecydowanie bardziej kompleksowy i zakrojony na dużo szerszą skalę.

Program Pierwsze Mieszkanie ma dwa filary: Bezpieczny Kredyt 2% oraz Konto Mieszkaniowe. Dedykowany jest osobom do 45 roku życia, które nie są właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości. Co ciekawe, nie ma tutaj progu dochodowego, a więc państwo zdecydowało się wspierać nie tylko najbiedniejszych lub umiarkowanie zarabiających obywateli.

Bezpieczny Kredyt 2% to oferta dopłat do kredytu hipotecznego przez najbliższe 10 lat. Państwo zobowiązuje się w tym okresie pokrywać różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Z zamieszczonych na rządowych stronach obliczeń wynika, że dopłaty mogą wynieść nawet kilka tysięcy złotych miesięcznie.

Możliwe są dopłaty do kredytów hipotecznych zaciągniętych na sumę do 500 000 zł (jednoosobowe gospodarstwo) lub 600 000 zł (małżeństwo lub rodzic z dzieckiem).

Drugi filar programu Pierwsze Mieszkanie, czyli Konto Mieszkaniowe, to z kolei oferta dotycząca preferencyjnych rachunków oszczędnościowych, jakie można zakładać w komercyjnych bankach. Po spełnieniu określonych kryteriów, przechowywane tam pieniądze mają być:

• zwolnione z podatku Belki, czyli 18-procentowego podatku od odsetek;
• corocznie premiowane środkami rządowymi, czego celem jest refundacja kosztów inflacji oraz podwyżek na rynku nieruchomości.

„Na papierze” program Pierwsze Mieszkanie wydaje się atrakcyjny, jednak dopiero rozpoczęto jego wdrażanie i można jedynie spekulować, czy okaże się sukcesem. Z tych samych względów trudno jednoznacznie rozstrzygnąć, czy jest on realną alternatywą dla oferty TBS-ów. Te dwa programy ciężko też ze sobą zestawić z racji tego, że jeden dotyczy głównie taniego najmu, a drugi skupia się na wsparciu przy zakupie pierwszej nieruchomości. Część osób, które mogą partycypować w TBS-ach, nie ma też szans na skorzystanie z Pierwszego Mieszkania, np. z racji przekroczenia limitu wieku lub faktu posiadania nieruchomości.

Gdzie kupię ubezpieczenie mieszkania TBS?

Mieszkania TBS można ubezpieczyć na takich samych zasadach, jak innego typu wynajmowane nieruchomości. Jeśli jesteś najemcom TBS, możesz więc kupić polisę dedykowaną lokatorom.

Ubezpieczenie nieruchomości najlepiej nabyć online, chociażby za pomocą porównywarki ubezpieczeń. W ten sposób można samodzielnie skomponować zakres ochrony, wybrać mienie do ubezpieczenia (tylko ruchomości lub też nakłady inwestycyjne) oraz dopasować sumy ubezpieczenia. Online dostępne są zarówno ubezpieczenia od ryzyk nazwanych, jak i ubezpieczenia od ryzyk wszystkich (All Risks).

Porównywarka ubezpieczeń działa w bardzo prosty sposób. Wystarczy wprowadzić do niej podstawowe dane o nieruchomości oraz kilka informacji formalno-prawnych (np. czy jesteś najemcą, czy właścicielem), a potem wybrać zakres ochrony. Po zatwierdzeniu danych uzyskasz dostęp do uporządkowanej tabeli z ofertami od takich towarzystw, jak: Proama, Generali, Link4, Inter Polska, TU Europa, Benefia, Wiener czy mtu24.pl. Zauważysz wówczas, jakie są równice w cenach za niemal identyczny produkt i będziesz mógł zaoszczędzić nawet kilkaset złotych w skali roku.