Czym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym?

Niski wkład własny – co to jest?

Jeśli chcemy kupić nieruchomość w oparciu o kredyt hipoteczny, musimy posiadać określoną kwotę pieniężną, która posłuży za wkład własny. W Polsce kwota ta wynosi 20 proc wartości domu lub mieszkania, które chcemy nabyć. Przykładowo, jeśli interesuje nas nieruchomość warta 500 000 zł, musimy posiadać minimum 100 000 zł – bank może kredytować jedynie 400 000 zł. To ogólna zasada, od której jest jednak pewien wyjątek.

W wyjątkowych sytuacjach, wkład własny może wynosić nawet 10 proc. wartości nieruchomości (ale nie mniej). Wówczas jednak bank, w którym zaciągamy pożyczkę, będzie żądał dodatkowych zabezpieczeń dla swojej inwestycji, co przełoży się na mniej atrakcyjne dla nas warunki umowy. Przy niskim wkładzie własnym stosowane są m. in. następujące rozwiązania:

• obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
• blokada środków na rachunku bankowym,
• przeniesienie odpowiedniej kwoty na konto banku.

Zaznaczmy, że nie wszystkie banki udzielają kredytów przy wkładzie własnym niższym niż 20 proc. wartości nieruchomości.

Jeśli w ogóle nie posiadamy wkładu własnego lub posiadamy, ale jest on mniejszy niż 10 proc. wartości nieruchomości, w żadnym banku nie uzyskamy pożyczki.

Na czym polega ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Zasada działania takiego ubezpieczenia wydaje się uczciwa: ubezpieczyciel przejmuje odpowiedzialność za np. 20 proc. długu klienta, a gdyby ten nie spłacał kredytu i bank wypowiedział mu umowę, to 80 proc. wierzytelności bank mógłby ściągać bezpośrednio od klienta, a pozostałą część musiałby zapłacić bankowi ubezpieczyciel.

Polisa zwana w skrócie UNWW stanowiła furtkę dla tych klientów, którzy nie spełniali wymogów bankowych w postaci wkładu własnego w dostatecznej wysokości procentowej. Wcześniej klienci bez wkładu własnego musieli podpisywać umowy kredytowe z poręczycielami, którzy godzili się na współodpowiedzialność za kredyt.

Po wejściu na rynek ubezpieczeń niskiego wkładu własnego liczba przyznawanych kredytów wzrosła, ale sama forma udzielania kredytu mniej przypominała rzeczywiste ubezpieczenie, a bardziej koszt kredytu, bo to bank był i ubezpieczonym, i uposażonym Ponadto inkasował korzyści wynikające z ochrony polisowej.

Jak obliczyć ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Samodzielne obliczenie dokładnych kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest niełatwe, a często po prostu niemożliwe. Wynika to głównie z faktu, że banki rzadko podają do wiadomości publicznej zasady, którymi się kierują podczas naliczania składki. Informacje te prawie nigdy nie są dostępne np. w symulatorach kredytowych obecnych na oficjalnych stronach bankowych.

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego liczy się w oparciu o kwotę, która brakuje kredytobiorcy do uzyskania 20 proc. wartości nieruchomości. Jeśli posiadamy tylko 10 proc. tej sumy, składkę liczy się dla brakujących 10 proc. Jeśli mamy 15 proc., ubezpieczyć musimy tylko 5 proc.

Banki dopuszczają dwie opcje zapłaty za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. To, która z nich jest stosowana, może mieć wpływ na łączny koszt polisy. Oto dostępne możliwości:

1. Składkę ubezpieczeniową kredytobiorca opłaca z góry w jednej transzy, czyli od razu pokrywa on cały koszy polisy. Koszt ten oblicza się dla okresu, w którym kredytobiorca powinien spłacić brakującą część wkładu własnego, czyli np. na 3 lata.
2. Do momentu, w którym kredytobiorca nie pokryje brakującej części wkładu własnego bank nalicza wyższą marżę, czyli podwyższa miesięczną ratę.

Dla pierwszej opcji zdecydowanie łatwiejsze jest samodzielne obliczenie łącznego kosztu kredytu.

Ile kosztuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Wysokość składki ubezpieczeniowej zależy od dwóch podstawowych czynników: oferty banku (sposobu, w jaki ją nalicza) oraz kwoty, która brakuje nam do uzyskania wkładu własnego na poziomie 20 proc..

Stosunkowo prosto liczy się wysokość składki, jeśli ta ma być opłacona jednorazowo i płatna z góry. Rozważmy to na konkretnym przykładzie:

• nieruchomość, którą chcemy kupić w oparciu o kredyt hipoteczny kosztuje 200 000 zł.
• posiadamy wkład własny na poziomie 20 000 zł, czyli 10% wartości nieruchomości.
• ubezpieczyć musimy więc kwotę, która brakuje nam do 20% wymaganego wkładu własnego – jest to 10% wartości nieruchomości, czyli 20 000 zł.
• koszt ubezpieczenia to 3,3 proc. kwoty brakującej do 20%, czyli 3,3 proc. z 20 000 zł, co daje 660 zł – taki jest łączny koszt ubezpieczenia.

Kiedy zwrot kosztów za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Zwrot kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, owszem, jest możliwy, ale tylko wtedy, kiedy w umowie znajdują się tzw. klauzule abuzywne, czyli, upraszczając, nielegalne zapisy działające skrajnie na szkodę ubezpieczonego.

Po wykryciu klauzuli abuzywnych powinniśmy:

1. Złożyć stosowny wniosek (reklamację) do banku, który udzielił nam kredytu. Wzór takiego dokumentu powinien znajdować się na oficjalnej stronie banku.
2. Złożyć wniosek do Rzecznika Finansowego z prośbą o przeprowadzenie mediacji.
3. Złożyć wniosek do sądu.

O zwrot nieuczciwie pobranych składek możemy ubiegać się w terminie do 10 lat od ich zapłaty.

Czy warto ubezpieczyć niski wkład własny?

Jeśli bank wymaga od nas ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, a my odmówimy, w ogóle nie uzyskamy kredytu. Będzie to możliwe dopiero wtedy, kiedy uzbieramy pieniądze brakujące nam do standardowego wkładu własnego, czyli 20 proc. wartości nieruchomości. Zakup własnych czterech kątów będziemy więc musieli odłożyć w czasie i to nawet nie wiemy, na jak długo.

Obecnie rynek nieruchomości zmienia się bardzo dynamicznie, mówiąc ogólnie, mieszkania drożeją w bardzo szybkim tempie. W wielu przypadkach poniesienie dodatkowych kosztów w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest więc smutną koniecznością, chociaż oczywiście kwestię tę należy zawsze rozpatrywać z perspektywy indywidualnych uwarunkowań.

Gdzie kupię ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Wzięcie kredytu z wkładem własnym niższym, niż 20 proc. wartości nieruchomości, możliwe jest tylko w wybranych bankach. Na tej liście znajdują się m. in. Alior Bank, PKO BP, PKO SA czy mBank. Znaczny procent banków w ogóle nie udziela takich pożyczek, zapewne dlatego, że są one obciążone zbyt dużym ryzykiem.

Przypomnijmy, że przy kredytach hipotecznych banki standardowo wymagają również wykupienia polisy mieszkaniowej o podstawowym zakresie – ochrona murów i ewentualnie elementów stałych od zdarzeń losowych. Warto mieć świadomość, że takie ubezpieczenie można nabyć nie tylko u kredytodawcy, ale również w dowolnie wybranym towarzystwie. Nierzadko samodzielnie znaleziona polisa może okazać się atrakcyjniejsza co do zakresu lub po prostu tańsza. Przy poszukiwaniach warto wesprzeć się kalkulatorem ubezpieczeń, który w dosłownie kilka minut pomoże nam zestawić ze sobą ponad 20 różnych ofert od czołowych towarzystw i wybrać spośród nich najbardziej nam odpowiadającą.