Darowizna mieszkania - jak przepisać nieruchomość zgodnie z prawem?

Pobierz bezpłatny wzór darowizny mieszkania

Poniżej znajdziesz wzór umowy darowizny mieszkania, który możesz bezpłatnie pobrać. Pamiętaj jednak, że samo uzupełnienie takiego dokumentu i podpisanie go nie sprawi, że nabierze on mocy prawnej – musi mieć on formę aktu notarialnego.

Umowa darowizny mieszkania lub innej nieruchomości musi zawierać kilka kluczowych informacji, mianowicie:

• datę i miejsce jej sporządzenia;
• oznaczenie stron umowy (dane osobowe);
• określenie, co jest przedmiotem darowizny;
• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością;
• oświadczenie o braku wad prawnych nieruchomości;
• oświadczenie o darowiźnie;
• data wykonania umowy;
• postanowienia końcowe;
• podpisy, w tym podpis notariusza.

Pobierz wzór umowy darowizny

Darowizna mieszkania krok po kroku 

1. Precyzyjnie oszacuj wartość nieruchomości – to przede wszystkim od niej będzie zależała wysokość dodatkowych opłat. Najprostszym sposobem jest zlecenie operatu szacunkowego, co wiąże się z dodatkowym kosztem, jednak zapewnia precyzyjną wycenę, a co za tym idzie, zminimalizowanie ryzyka wystąpienia problemów formalno-prawnych. 
2. Przygotuj niezbędną dokumentację – przede wszystkim musisz udokumentować, że jesteś właścicielem nieruchomości poprzez okazanie aktu notarialnego, umowy kupna-sprzedaży lub aktu dziedziczenia. Potrzebny będzie też odpis z księgi wieczystej nieruchomości.  
3. Określ wysokość podatku od darowizny – w niektórych przypadkach możliwe jest uzyskanie zwolnienia z podatku (tym wątkiem zajmujemy się w dalszej części artykułu). 

Co oznacza darowizna mieszkania?

Osoby, które są prawnymi właścicielami nieruchomości mają prawo nieodpłatnie przekazać swój dom lub mieszkanie drugiej osobie – członkowi rodziny lub osobie niespokrewnionej w formie darowizny.

Darowizna mieszkania oparta jest o umowę, na mocy której właściciel nieruchomości (darczyńca) przenosi akt własności do danej nieruchomości na rzecz obdarowanego. Darowizna mieszkania jest umową nieodpłatną – darczyńca w zamian za świadczenie, które przykazuje obdarowanemu, niczego nie otrzymuje.

Podstawą prawną darowizny są zapisy księgi trzeciej Kodeksu cywilnego, który mówi: „Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”.

Jak przekazać darowiznę mieszkania do urzędu?

W większości przypadków przekazanie darowizny nie wymaga szczególnej formy prawnej. W przypadku darowizny nieruchomości jest jednak inaczej. Kiedy dom lub mieszkanie zmienia właściciela, praktycznie zawsze w procedurze tej musi uczestniczyć notariusz i tak też jest w omawianym przypadku.

Przepisanie mieszkania lub innej nieruchomości wymaga więc sporządzenia specjalnej umowy, która ma formę aktu notarialnego, co oczywiście wiąże się z pewnymi kosztami, których wysokość jest proporcjonalna do wartości darowanego majątku. Szerzej piszemy o tym w dalszej części artykułu.

Jeśli zostałeś obdarowany mieszkaniem, formalnie musisz zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym, ale w praktyce robi to za ciebie notariusz. Konieczne jest również dokonanie wpisu w księdze wieczystej (czasem też jej założenie) i tym również może zająć się notariusz, za co pobiera dodatkową opłatę w wysokości 200 zł.

Kolejną kwestią jest podatek od spadków i darowizn. Jeśli mieszkanie przepisał ci członek najbliższej rodziny (z tzw. zerowej grupy podatkowej), możesz zostać zwolniony z tej daniny, ale wymaga to dopełnienia pewnych formalności.

Komu można przekazać darowiznę?

Nieruchomość, a właściwie prawo do niej, możesz przepisać dowolnej osobie i nie ma tutaj znaczenia, czy jest z tobą spokrewniona i w jakim stopniu, ile ma lat, jakiej jest płci czy jakie posiada obywatelstwo. Stopień pokrewieństwa jest jednak kluczowy dla kosztów całej operacji, konkretnie na wysokości podatku, jaki obdarowany będzie musiał zapłacić.

Częstym przypadkiem jest darowizna mieszkania dla dziecka. Rodzice decydujący się na taki krok z pewnością chcieliby uniknąć dodatkowych opłat związanych z przekazaniem nieruchomości potomstwu i właściwie dodatkowe opodatkowanie takiej czynności prawnej byłoby nienaturalne. Na szczęście, dzieci mogą zostać zwolnione z tej opłaty, ponieważ należą do tak zwanej zerowej grupy podatkowej.

Ogólnie, wyróżniamy trzy grupy podatkowe, a każda z nich, w przypadku uzyskania darowizny, ma inną kwotę zwolnioną od podatku. Istnieje jeszcze wspomniana grupa zerowa, w której mieszczą się: małżonkowie, zstępni (dzieci, wnuki oraz prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowe oraz pradziadkowie), rodzeństwo, a także macocha oraz ojczym. Osoby te mogą uzyskać całkowite zwolnienie z podatku od darowizny – muszą jedynie złożyć odpowiednie pismo do urzędu skarbowego. Jeśli nie dopełnią tej formalności, obowiązek uiszczenia daniny nadal będzie obowiązywał.

Źródło: podatki.gov.pl (stan na: 1.10.2023 r.).

W wyjątkowych sytuacjach całkowite zwolnienie z podatku od darowizny nieruchomości może uzyskać osoba spora grupy zerowej, a nawet spoza rodziny. Chodzi tutaj o kogoś, kto sprawował opiekę nad darczyńcą, a także spełnia wszystkie spośród następujących kryteriów:

• jest obywatelem Polski;
• nie jest właścicielem lub współwłaścicielem innej nieruchomości mieszkalnej (ewentualnie jeśli przekaże tę drugą nieruchomość innej osobie lub Skarbowi Państwa);
• nie posiada spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (tutaj również może nastąpić przekazanie);
• nie ma spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
• nie wynajmuje mieszkania lub domu;
• będzie zamieszkiwać w darowanym mieszkaniu przez minimum kolejnych 5 lat (wymagane jest zameldowanie się pod tym adresem).

Dodajmy, że zwolnienie z podatku jest tutaj możliwe tylko wtedy, kiedy lokal mieszkalny ma do 110 mkw. powierzchni użytkowej, a darowizna została przekazana w formie aktu notarialnego.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania?

Mimo, że umowa pomiędzy darczyńcą a obdarowanym nie przewiduje wynagrodzenia za przepisanie mieszkania, ta czynność prawna zawsze wiąże się z pewnymi kosztami dodatkowymi. Jednym z nich jest podatek od darowizny, z którego jednak można uzyskać częściowe (kwota zwolniona z podatku) lub nawet całkowite zwolnienie (odpowiednia grupa podatkowa). Do tego dochodzą pomniejsze koszty typu wpis do księgi wieczystej, a także taksa notarialna, którą się teraz zajmiemy.

Zgodnie z polskim prawem, każda zmiana właściciela nieruchomości musi przybrać formę aktu notarialnego. Chodzi tutaj więc i o zwykłą umowę kupna-sprzedaży, i o testament, i o darowiznę. Wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna, zależna jest od wartości nieruchomości będącej przedmiotem darowizny, jednak widełki cenowe są odgórnie ustalone przez Ministra Sprawiedliwości i obowiązują na terenie całego kraju.

Obecnie, minimalne wynagrodzenie notariusza poświadczającego darowiznę nieruchomości teoretycznie wynosi 100 zł, jednak ta kwota odnosi się do przedmiotu darowizny o wartości do 3000 zł, czyli jest mało realna. Zdecydowanie częściej za omawianą czynność prawną zapłacisz w kancelarii kilka tysięcy złotych. Szczegółowe stawki prezentujemy w poniższej tabeli.

Tabela 1. Źródło: poradnikprzedsiebiorcy.pl (stan na: 23.01.2025 r.).

Jaki podatek od darowizny mieszkania?

Wyjaśniliśmy już sobie wcześniej, jakie osoby mogą ubiegać się o całkowite zwolnienie z podatku od darowizny mieszkania oraz jakie są kwoty wolne od podatku dla poszczególnych grup podatkowych. Teraz omówimy sobie aktualnie obowiązujące stawki.

Jak to w polskim prawie podatkowym bywa, procedura naliczania daniny za darowiznę nieruchomości jest dość skomplikowana. Ważne jest to, że podatek płaci się tutaj wyłącznie od kwoty, o którą przekroczyło się kwotę wolną od podatku, a oprocentowanie zależne jest od grupy podatkowej, do której należy obdarowany oraz wartości mienia, które otrzymuje. Aktualne przeliczniki wyglądają następująco:

Dla I grupy podatkowej:

• do kwoty 11 833 zł – podatek 3%;
• między 11 833 zł a 23 665 zł – podatek wynosi 355 zł + 5% nadwyżki ponad 11 833 zł;
• powyżej 23 665 zł – podatek wynosi 946,6 zł + 7% nadwyżki ponad 23 665 zł.

Dla II grupy podatkowej:

• do kwoty 11 833 zł – podatek 7%;
• między 11 833 zł a 23 665 zł – podatek wynosi 828,40 zł + 9% nadwyżki ponad 11 833 zł;
• powyżej 23 665 zł – podatek wynosi 1893,30 zł + 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł.

Dla III grupy podatkowej:

• do 11 833 zł – podatek 12%;
• między 11 833 zł a 23 665 zł – podatek wynosi 1420 zł + 16% nadwyżki ponad 11 833 zł;
• powyżej 23 665 zł – podatek wynosi 3313,20 zł + 20% nadwyżki ponad 23 665 zł.

Darowizna mieszkania a zachowek 

Darowizna mieszkania może być sposobem na uregulowanie spraw majątkowych osoby schorowanej lub będącej w podeszłym wieku, która z jakiś przyczyn nie chce tego robić za pomocą testamentu.  

Nawet jeśli darowizna mieszkania zostanie przeprowadzona zgodnie z przepisami, po śmierci darczyńcy obdarowany może zostać zmuszony do zapłacenia zachowku spadkobiercom darczyńcy. W tym miejscu jednak jedynie zaznaczmy tę kwestię, ponieważ jest ona bardzo skomplikowana i tak naprawdę każdą tego typu sprawę powinno się rozpatrywać osobno. 

Zaznaczmy tylko, że zachowek nie ma zastosowania do nieruchomości będących darowizną przekazaną co najmniej 10 lat przed śmiercią darczyńcy. Wyłącza go również sytuacja, w której spadkobiercy uzyskali zawczasu odpowiednią rekompensatę. 

Jakie dokumenty są potrzebne przy darowiźnie mieszkania?

Żeby darowizna mieszkania odbyła się bez komplikacji, musisz zgromadzić kilka kluczowych dokumentów oraz pozyskać garść informacji. Ich lista przedstawia się mniej więcej w ten sposób:

• podstawa nabycia lokalu mieszkalnego przez darczyńcę, czyli umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny czy dokument potwierdzający nabycie spadku;
• numer księgi wieczystej nieruchomości;
• kluczowe informacje o nieruchomości, czyli jej adres, powierzchnia użytkowa, rodzaj, itp.;
• zaświadczenie potwierdzające uiszczenie podatku od spadków i darowizn, ewentualnie o zwolnieniu z niego;
• dokumenty tożsamości obu stron umowy darowizny;
• ewentualnie dodatkowe dokumenty, np. zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich lokatorów z lokalu, który ma być przedmiotem darowizny.

Jak widzisz, do przekazania darowizny w postaci nieruchomości potrzebna jest jedynie podstawowa dokumentacja, więc nie powinieneś mieć większych problemów z jej skompletowaniem.

Darowizna mieszkania a służebność

Kategorią, o której musimy w tym miejscu jeszcze wspomnieć, jest służebność rzeczowa. Obdarowany otrzymuje tutaj nie prawo własności, a prawo do rozporządzania przedmiotem służebności w określonych ramach.  

Gdy przedmiotem służebności rzeczowej jest nieruchomość, podpisywany jest akt notarialny, w którym właściciel przekazuje obdarowanemu (służebnikowi) prawo do zamieszkiwania i korzystania z lokalu w ściśle określonym zakresie, czyli np. przyznaje mu prawo do użytkowania jednego piętra czy określonych pomieszczeń.

Co ważne, jeśli uzyskasz prawo do korzystania z nieruchomości na mocy służebności rzeczowej, uzyskasz je w sposób niezbywalny, czyli dożywotnio. Oczywiście, jeśli nie będziesz zainteresowany realizowaniem tego prawa, nikt cię nie będzie do tego zmuszał.

Darowizna nieruchomości z kredytem hipotecznym

Kiedy kupujesz nieruchomość posiłkując się kredytem hipotecznym, możesz nią rozporządzać właściwie na takich samych zasadach, jakbyś ją odziedziczył czy kupił za gotówkę. Masz więc pełne prawo m. in. do tego, żeby obdarować taką nieruchomością inną osobę i nawet nie jest to szczególnie skomplikowane. Możesz to zrobić na dwa sposoby:

1. Przepisujesz mieszkanie w formie darowizny, ale zobowiązujesz się do opłacenia wszystkich brakujących rat kredytu hipotecznego. Taki scenariusz jest często praktykowany przez rodziców przekazujących mieszkanie dzieciom.
2. Przepisujesz mieszkanie w formie darowizny, ale to darczyńca zobowiązuje się do spłaty brakującej części kredytu. W tym przypadku konieczna jest cesja pożyczki, a ją poprzedza weryfikacja przeprowadzona przez bank. Cała operacja może się więc nie udać, ponieważ bank ma prawo uznać, że obdarowany nie jest wiarygodny finansowo i odmówi przeprowadzenia cesji.