Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego krok po kroku?

Pamiętaj, że każdy z etapów zakupu mieszkania, czy to poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości, czy sprawdzanie księgi wieczystej czy zawarcie umowy przedwstępnej są bardzo ważne. Zakup mieszania wymaga czasu ze względu na sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, informacji ze spółdzielni mieszkaniowej oraz często zawarcia umowy zawarcia kredytu hipotecznego. Każdy z tych etapów powinien mieć miejsce w określonym terminie, by bezpiecznie kupić mieszkanie. Nie każdy z nas zdaje sobie sprawy z tego, jak ważne jest podpisanie umowy przedwstępnej, ustanowienie hipoteki czy odpis aktu notarialnego. Poniżej poznasz szczegóły tego, jak powinien przebiegać proces zakupu mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku.

Krok 1: Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej upewnij się, że nie kupujesz przysłowiowego „kota w worku”. Ważna jest nie tylko ocena stanu technicznego budynku i lokalu, który zamierzasz kupić. Zwróć również uwagę na stan prawny nieruchomości. O tym pamiętaj!

Numer księgi wieczystej

Sprawdź, czy sprzedający na pewno jest jedynym właścicielem lokalu. Dzięki temu zyskasz pewność, że transakcja jest zgodna z prawem. Ponadto, w księdze wieczystej znajdziesz informacje o tym, czy mieszkanie nie jest zadłużone lub obciążone tzw. dożywociem. Przy zakupie mieszkania sprawdzenie księgi wieczystej to konieczność.

Zaświadczenia od wspólnoty lub spółdzielni o niezaleganiu z płatnościami

Dzięki temu dowiesz się, czy właściciel mieszkania uregulował wszystkie zobowiązania. Twój kontakt z poprzednim właścicielem mieszkania może być mocno ograniczony i może w dużym stopniu ograniczać się do pośredniczenia biura nieruchomości.

Informacje od dostawców mediów

Pozwolą ustalić, czy właściciel mieszkania płacił wszystkie rachunki oraz nie zalega nigdzie z opłatami. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego może pojawić się problem zadłużenia nieruchomości, dlatego warto sprawdzić dokładnie różnych dostawców.

Oświadczenie o braku jakichkolwiek lokatorów zameldowanych w lokalu 

Jeśli po zakupie mieszkania okaże się, że ktoś jest zameldowany pod tym adresem, może to być kłopotliwe. Aby taką osobę wymeldować, trzeba złożyć pozew o eksmisję do sądu rejonowego. Takie postępowanie może ciągnąć się latami. Z pewnością wolisz tego uniknąć.

Dobrym pomysłem jest także sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Znajdziesz w nim informacje o tym, jakie inwestycje są zaplanowane najbliższej okolicy lokalu. Dzięki temu unikniesz zakupu mieszkania w pobliżu, którego ma powstać, np. galeria handlowa czy duży zakład produkcyjny.

Krok 2: Zawarcie umowy przedwstępnej

Jeśli masz pewność, że stan prawny nieruchomości jest zgodny z informacjami, które podaje Ci właściciel, możesz umówić się na podpisanie umowy przedwstępnej. Jest to dokument, który należy sporządzić w formie pisemnej. Stanowi on pewnego rodzaju „rezerwację” lokalu. Podpisanie tej umowy daje pewność, że właściciel nie sprzeda mieszkania innej osobie, która np. zaproponuje za nie większą kwotę.

Boisz się, że sprzedawca jest nieuczciwy i może wyłudzić od Ciebie pieniądze? Zdecyduj się na podpisanie umowy przedwstępnej w formie umowy przyrzeczonej. Wówczas do księgi wieczystej zostanie wprowadzony zapis o tym, że mieszkanie jest przeznaczone na sprzedaż. Zapobiegnie to próbie oszustwa.

Krok 3: Przekazanie zadatku

W momencie podpisywania umowy przedwstępnej trzeba przekazać sprzedającemu zadatek. Może on wynieść od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych — w zależności od Twoich ustaleń z właścicielem nieruchomości. Przepisy prawa tego nie regulują. Jednak zazwyczaj ta opłata wynosi 10% wartości lokalu.

Zadatek stanowi zabezpieczenie dla obu stron, że umowa nie zostanie zerwana i dojdzie do transakcji. Jednak jest pewien „haczyk”. Jeśli zdecydujesz się jednak zrezygnować z zakupu nieruchomości, właściciel będzie miał prawo zatrzymać pieniądze. Natomiast jeśli to sprzedawca się wycofa z dotychczasowych ustaleń, będzie musiał Ci wypłacić dwukrotność wpłaconego zadatku.

Krok 4: Zgromadzenie potrzebnych środków

Po podpisaniu umowy przedwstępnej masz czas na zebranie gotówki. Jeśli zamierzasz sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, czeka Cię dość czasochłonna procedura. Poznaj jej etapy.

• Znalezienie korzystnej oferty kredytu

Kredyt hipoteczny można znaleźć w ofercie większości banków. Jednak wiele osób decyduje się zawrzeć umowę w instytucji, w której prowadzi konto osobiste. Dzieje się tak np. z powodu poczucia lojalności czy zaufania do dobrze znanego pracownika. Warto pamiętać, że takie działanie może nie być opłacalne — banki nie proponują swoim starym klientom kredytów na atrakcyjniejszych warunkach. Dlatego warto zawsze porównać oferty różnych instytucji. Możesz to zrobić, np. za pośrednictwem porównywarki kredytów dostępnej na stronie finanse.rankomat.pl.

W serwisie znajduje się formularz, w którym należy podać informacje odnośnie do celu kredytowania, potrzebnej kwoty i okresu spłaty. Ponadto istotne są dane o Twojej sytuacji finansowej i zobowiązaniach, które spłacasz. Są one niezbędne, żeby móc wstępnie obliczyć Twoją zdolność kredytową.

Na podstawie tych informacji system przeanalizuje dostępne oferty i przedstawi listę najkorzystniejszych propozycji dla Ciebie. Tobie pozostanie porównać wszystkie opcje i wybrać spośród nich najlepsze trzy.

• Złożenie wniosku o kredyt

Po wybraniu trzech ofert kredytów hipotecznych czas na złożenie wniosków. Dlaczego aż trzech? Składając kilka zapytań o udzielenie finansowania, zwiększasz swoje szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji. Do dokumentów należy zawsze dołączyć zaświadczenie o dochodach bądź zatrudnieniu. Na jego podstawie instytucje ocenią Twoją zdolność finansową i sprawdzą, czy stać Cię na kredyt hipoteczny.

W większości banków otrzymasz decyzję wstępną po kilku dniach roboczych. Są także instytucje, które udzielają odpowiedzi od razu.

• Zgromadzenie niezbędnych dokumentów odnośnie do nieruchomości

Po decyzji wstępnej czas na przedstawienie bankowi przedmiotu finansowania, czyli wybranego mieszkania. Potrzebne są m.in. księga wieczysta i zaświadczenie o braku zadłużeń ze spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto niezbędne jest udostępnienie umowy przedwstępnej.

Dokładne wytyczne odnośnie do dokumentów do dostarczenia na tym etapie otrzymasz w banku.

• Oczekiwanie na decyzję ostateczną

Po zebraniu wszystkich dokumentów bank ma 21 dni na wydanie ostatecznej decyzji o czym, czy udzieli Ci kredytu, czy też nie. Rzadko zdarza się, żeby trwało to krócej, dlatego warto uzbroić się w cierpliwość.

Jeśli udało Ci się uzyskać pozytywną odpowiedź z kilku różnych banków, zapoznaj się z przedstawionymi przez nie warunkami. Następnie wybierz najtańszy kredyt. Pamiętaj, że różnica w całkowitym koszcie zobowiązania może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych! Dlatego nie decyduj się na „pierwszą lepszą” ofertę.

• Podpisanie umowy kredytowej

Gdy otrzymasz decyzję ostateczną, umów się na wizytę w banku, aby zawrzeć umowę kredytową. Pamiętaj, że może to zająć kilka godzin, dlatego zarezerwuj sobie wystarczająco dużo czasu.

Samo podpisanie tego dokumentu nie oznacza, że sprzedający od razu otrzyma pieniądze za mieszkanie. Najpierw trzeba dopełnić formalności związanych z przeniesieniem prawa własności do lokalu.

Krok 5: Podpisanie aktu notarialnego

Kolejny krok w procesie zakupu nieruchomości to podpisanie aktu notarialnego. Oczywiście należy to zrobić u notariusza — tylko wówczas zyskasz prawo własności do nieruchomości.

W akcie notarialnym, oprócz informacji o przekazywaniu praw własności do lokalu, trzeba wskazać termin, w którym poprzedni właściciel opuści mieszkanie. Zazwyczaj ma to miejsce 7-14 dni po podpisaniu aktu notarialnego, ale w wyjątkowej sytuacji może to potrwać nawet pół roku. Warto dokładnie uregulować tę kwestię!

Pamiętaj, że notariusz może zająć się zapłaceniem podatku dla urzędu skarbowego oraz złożeniem wniosku o dokonanie zmian w księdze wieczystej. Jednak te usługi są dodatkowo płatne.

Krok 6: Spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego ze stanem liczników

Zanim właściciel opuści mieszkanie, sporządź protokół zdawczo-odbiorczy. Należy w nim zapisać, co znajduje się na terenie lokalu i w jakim jest on stanie. Dzięki temu sprzedawca nie będzie mógł wnieść roszczeń, że np. przywłaszczasz sobie jakąś jego rzecz.

W dokumencie nie może zabraknąć także informacji odnośnie do stanów liczników. Pozwoli Ci ona rozliczyć się z właścicielem ze zużytych mediów. Ponadto protokół będzie stanowić podstawę do zawarcia nowej umowy z dostawcami wody, prądu czy gazu.

Krok 7: Odebranie kluczy

Gdy wszystkie formalności zostaną dopełnione, a właściciel wyprowadzi się z mieszkania, otrzymasz klucze do lokalu. Teraz możesz zacząć przeprowadzkę do swojego wymarzonego M!

Zakup lokalu z rynku wtórnego to długotrwały proces. Warto jednak go przejść, aby w końcu zamieszkać na swoim. Jeśli jednak masz już za sobą sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, formalności dotyczące księgi wieczystej, wspólnoty mieszkaniowej czy aktu notarialnego, możesz pomyśleć o dalszych czynnościach związanych np. z zakupem polisy mieszkaniowej.

Krok 8: Ubezpiecz mieszkanie

Ustal ryzyko, jakiego się obawiasz

Jeśli jesteś jeszcze przed zakupem mieszkania, możesz nie mieć pewności co do tego, którą nieruchomość wybierzesz, jak długo potrwa czas załatwiania wszystkich czynności cywilnoprawnych oraz usług agencji nieruchomości.

Nie zawsze również te ryzyko może być nam znane, gdy decydujemy się na zakup mieszkania w nowym dla nas mieście. Ważne jest, by kupując mieszkanie zorientować się, jakie ryzyka są możliwe w konkretnej okolicy (włamanie, kradzieże, dewastacja, przepięcia oraz inne zagrożenia zewnętrzne - zalanie mieszkania, możliwość upadku drzewa itd.) Dla każdej nieruchomości poziom ryzyka może być inny. Jeśli np. zamieszkasz na parterze lub 1 piętrze - może dotyczyć Cię ryzyko powodziowe. Przeanalizuj dokładnie różne opcje i wybierz taką ochronę, jaka będzie Ci najbardziej potrzebna.

Określ wartość swojego mieszkania z rynku wtórnego

Wartość mieszkania z rynku wtórnego w chwili zakupu może różnić się od wartości w chwili, gdy będziesz chciał ubezpieczyć swoją nieruchomość. Dzieje się tak często ze względu na remont - może on trwać miesiącami, przez co mogą zmienić się ceny mieszkań w okolicy, ale i sam remont może podnieść wartość mieszkania.

Sprawdź dostępne opcje i ceny

Jeszcze przed zakupem mieszkania możesz sprawdzić dostępne oferty ubezpieczeniowe. Taka polisa nie musi być wcale dużym wydatkiem. Opłacasz składkę roczną, dzięki czemu nie jest to stały wydatek, który powinieneś uwzględnić w miesięcznym budżecie.

Zobacz, jaki jest stan techniczny mieszkania, jak konkretna lokalizacja może wpływać na ryzyko dla Twojej nieruchomości i porównaj dostępne opcje. Każde towarzystwo ubezpieczeniowe może oferować nieco inny zakres ochrony. Dzięki porównaniu nie przegapisz żadnego korzystnego rozwiązania.

Wybierz najlepszą ofertę 

Skorzystaj z pomocy porównywarki ubezpieczeniowej. W oparciu o informacje o wartości mieszkania oraz położenia nieruchomości możesz otrzymać listę wielu różnych produktów ubezpieczeniowych. Dzięki temu nie przepłacisz za ochronę mieszkania i wybierzesz najlepiej pasującą ofertę. Porównywarka ułatwi Ci również kontakt z profesjonalnymi agentami, z którymi możesz porozmawiać o szczegółach oferty.