Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed kupnem nieruchomości?

Rzetelna weryfikacja dewelopera, z którym podpisujemy umowę i któremu przekazujemy oszczędności naszego życia, wydaje się konieczna. Zwłaszcza gdy transakcja dotyczy inwestycji budowlanych, które albo jeszcze się nie rozpoczęły, albo rozpoczęły się niedawno i potrwają jeszcze sporo miesięcy. Mieszkanie z rynku pierwotnego wybiera niemal co druga osoba kupująca w Polsce nieruchomość. W 2019 roku aż 46,7% kupujących własne cztery kąty zdecydowało się na nabycie ich bezpośrednio od dewelopera, jak wynika z danych Eurostatu.

Kim jest deweloper i jakie są jakiego zadania?

Mówiąc najprościej, deweloper jest inwestorem odpowiedzialnym za budowę nieruchomości. W ten sposób można określić zarówno osobę prawną, jak i fizyczną, która inwestuje w nieruchomość przeznaczoną na sprzedaż lub wynajem. Deweloperzy stawiają i budynki mieszkalne, i przeznaczone do innych celów: handlowe, biurowe, przemysłowe, itp..

Instytucję dewelopera szczegółowo opisuje tzw. ustawa deweloperska z 16 września 2011 roku, której pełna nazwa to Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W tym akcie prawnym deweloper zdefiniowany jest jako: przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na podstawie umowy deweloperskiej, zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego (lub domu jednorodzinnego) oraz przeniesienia tych praw na nabywcę.

W świetle aktualnych przepisów rolą dewelopera jest:

1. nabycie prawa do gruntu pod inwestycję,
2. kupienie projektu inwestycji,
3. zakup potrzebnych materiałów,
4. uzyskanie wymaganych zezwoleń,
5. realizacja inwestycji budowlanej (budowa nieruchomości),
6. oddanie nieruchomości do użytkowania.

Dlaczego warto sprawdzić dewelopera przed zakupem nieruchomości?

Nieruchomości w Polsce są drogie, szczególnie te z rynku pierwotnego, o którym mówimy. Decydując się na zakup domu lub mieszkania od dewelopera powinniśmy więc postarać się zminimalizować ryzyko wystąpienia jakichkolwiek nieprawidłowości. Nie chodzi tutaj już tylko o nieuczciwość, ale również o terminowość, rzetelność czy komunikatywność. Ryzykiem jest więc nie tylko potencjalne wyłudzenie i konieczność dochodzenia swoich praw przed sądem, ale też przeciągające się w nieskończoność terminy realizacji poszczególnych etapów, niedoróbki czy dodatkowe koszty.

Wybór dewelopera z nieposzlakowaną na rynku opinią i wieloma pomyślnie zrealizowanymi budowami zmaksymalizuje bezpieczeństwo naszej inwestycji i pozwoli nam spać spokojnie.

Krok po kroku – co trzeba wiedzieć o deweloperze?

Weryfikację dewelopera powinno się wykonać metodycznie i precyzyjnie, nie zapominając o żadnej istotnej kwestii. Podczas analizy warto wykorzystać wszystkie dostępne źródła, a w wśród aspektów, które powinny nas zainteresować, trzeba wymienić:

• doświadczenie w branży,
• zrealizowane projekty inwestycyjne,
• aktualną sytuację finansową,
• przynależność do organizacji branżowych,
• opinie dotychczasowych i aktualnych klientów.

Jak sprawdzić, czy deweloper nie jest zadłużony?

W zweryfikowaniu wiarygodności finansowej inwestora mogą pomóc nam dwa urzędy: Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Urząd Skarbowy. W tych instytucjach warto złożyć wnioski o uzyskanie zaświadczenia, że interesujący nas podmiot nie zalega z żadnymi składkami oraz opłatami.

Przydatnych informacji może dostarczyć nam również Krajowy Rejestr Sądowy, a w szczególności jego dział 3, który zawiera dane o składaniu rocznych sprawozdań finansowych przez firmy. Dział 4 KRS to z kolei źródło informacji na temat ewentualnych zaległości oraz wierzytelności.

Gdzie sprawdzić dewelopera?

Weryfikację dewelopera można zacząć od sprawdzenia kwestii formalno-prawnych, żeby później przejść do analizy wcześniejszych dokonań, wywiadu środowiskowego, szczegółów interesującej nas inwestycji i ewentualnego zadłużenia.

1. Kontrola danych firmy – informacje z oficjalnej strony dewelopera i publikowanych przez niego prospektów warto skonfrontować z zapisami w KRS-ie. Jeśli znajdą się tam jakieś rozbieżności, to jest to pierwszy uzasadniony powód do niepokoju.
    
2. Historia zrealizowanych inwestycji – najbardziej godni zaufania są przedsiębiorcy, którzy mają już udokumentowane realizacje. Jeśli jest to dopiero pierwsza budowa danego dewelopera, można poszukać informacji od jego aktualnych klientów i sprawdzić, czy nie mają oni większych zastrzeżeń do jego kompetencji i uczciwości. W tym celu warto przeszukać fora branżowe, grupy na mediach społecznościowych czy też oficjalne kanały firmy deweloperskiej (komentarze do postów, wystawione opinie, itp.). Jedna negatywna opinia o inwestorze może o jeszcze o niczym nie świadczyć, ale nad ich większą liczbą trzeba się już poważnie pochylić.
    
3. Analiza umowy deweloperskiej – taki dokument warto przedłożyć do merytorycznej oceny prawnikowi, ponieważ laik może mieć z tym problem. Szczególną uwagę trzeba zwrócić chociażby na zapisane w umowie terminy realizacji poszczególnych etapów inwestycji i odbiorów, harmonogram wpłat, długość rękojmi za wady techniczne lokalu, potencjalne kary (np. przy odmowie kredytu), rodzaj rachunku powierniczego itd.
    
4. Analiza prospektu informacyjnego – na deweloperze spoczywa obowiązek sporządzenia odraz przedłożenia klientowi takiego prospektu. Zawarte są w nim wszystkie szczegółowe informacje techniczne na temat danej inwestycji, a jeśli nie zgadzają się one z rzeczywistością, deweloper może odpowiedzieć za to przed sądem. Na prospekt składają się części ogólna i indywidualna.
    
5. Rozwianie ostatnich wątpliwości – nie bójmy się zadawać deweloperowi pytań, jeśli nie jesteśmy czegoś pewni. Gdy wkładamy w nieruchomość kilkaset tysięcy złotych mamy prawo oczekiwać, że inwestor rozwieje wszystkie nasze wątpliwości.

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?

Przed zakupem mieszkania powinno się przeanalizować trzy kluczowe dokumenty: miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni (MPZP), prospekt informacyjny o nieruchomości oraz umowę deweloperską.

MPZP to dokument, z którego możemy się dowiedzieć, jak w najbliższej przyszłości zmieniać się będzie okolica budynku, w którym planujemy kupić mieszkanie. Warto sprawdzić, czy w przyszłości przed naszymi oknami nie stanie np. jakiś wieżowiec albo zostanie wybudowana autostrada.

Prospekt informacyjny powinien udostępnić nam sam deweloper – tak stanowią przepisy. Znajdziemy w nim m. in.: harmonogram realizacji poszczególnych prac, warunki odstąpienia od umowy, dostępne standardy wykończenia, ceny konkretnych mieszkań, liczbę kondygnacji.

Prospekt informacyjny powinniśmy otrzymać w pakiecie z wzorem umowy deweloperskiej, która musi spełniać określone w przepisach standardy.

Kupno domu od dewelopera – co warto zweryfikować?

Przy zakupie domu od dewelopera, do sprawdzenia mamy nieco więcej kwestii, niż w przypadku mieszkania. Rzeczą oczywistą jest weryfikacja planu zagospodarowania oraz zabudowy osiedla, podczas której należy przyjrzeć się bliżej następującym elementom:

• układowi dojazdów pomiędzy poszczególnymi domami;
• położeniu domu względem kluczowych punktów, czyli np. sklepu czy przystanku;
• usytuowaniu budynków względem siebie oraz dzielącym je odległościom;
• usytuowaniem naszego ogrodu względem innych zabudowań;
• lokacjom innych elementów infrastruktury osiedla;
• układowi odwodnienia terenu osiedla.

Wnikliwa analiza wypunktowanych kwestii pozwoli nam odpowiedzieć sobie na kilka kluczowych pytań – czy położenie naszego domu zapewni nam prywatność, czy nad domem nie będzie szła linia wysokiego napięcia, jaka jest odległość domu od szamba, czy podczas silnych opadów posesji nie grozi zalanie.

Umowa z deweloperem – na co zwrócić szczególną uwagę?

Każdą umowę przed podpisaniem trzeba wnikliwie przeczytać, a umowę deweloperską w szczególności. Jest ona najważniejszym dokumentem przy całej procedurze zakupu nieruchomości, o czym świadczy chociażby konieczność podpisania jej w obecności notariusza.

Mówiąc najprościej, umowa deweloperska zobowiązuje jedną stronę do nabycia konkretnej nieruchomości za określoną kwotę, a drugą do wybudowania tejże nieruchomości zgodnie z planem i podanymi standardami, a także do przekazania praw do niej nabywcy.

Podczas lektury omawianej umowy musimy skoncentrować się przede wszystkim na następujących aspektach:

• czy deweloper ma prawo zmienić cenę nieruchomości;
• ile wynosi rękojmia – powinna obowiązywać przynajmniej 5 lat;
• jaka jest data przewidywanego terminu odbioru mieszkania lub domu;
• jakie są terminy wpłat poszczególnych transzy;
• czy umowa zakłada konkretny termin przekazania prawa własności;
• jakie konsekwencje ponosi deweloper, kiedy nie przekaże praw do lokalu w ustalonym terminie;
• czy deweloper ma prawo odebrać lokal bez obecności klienta;
• czy umowa przewiduje kary finansowe dla klienta, jeśli ten nie otrzyma kredytu hipotecznego.

Wiarygodność dewelopera a księga wieczysta

Księga wieczysta nieruchomości to jeden z kluczowych dokumentów, jaki powinniśmy sprawdzić. Do zapoznania się z jej szczegółami wystarczy nam sam numer księgi – wszystkie informacje są dostępne online, a można je znaleźć na oficjalnej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. W księdze wieczystej warto sprawdzić:

• z jakich środków finansowana jest budowa – może to być kredyt lub środki prywatne;
• czy inwestycja ma obciążoną hipotekę;
• jaki podmiot jest właścicielem gruntu pod budowę (dla klienta optymalnym rozwiązaniem jest grunt własnościowy).

Jak korzystnie kupić nieruchomość od dewelopera?

Negocjacje z deweloperem są nie tyle dopuszczalne, co nawet wskazane. Najlepiej się do nich zabrać w jednym z dwóch newralgicznych momentów: na samym początku realizacji inwestycji albo gdy osiedle jest już częściowo zamieszkane i do sprzedania została niewielka liczba mieszkań. Oczywiście, w innych okolicznościach również można spróbować uzyskać korzystniejsze warunki, ale po prostu mamy na to mniejsze szanse. 

Negocjacjom mogą podlegać następujące aspekty:

• cena – to nieprawda, że negocjować można tylko ceny mieszkań z rynku wtórnego;
• terminy dokonywania poszczególnych wpłat;
• miejsca parkingowe;
• rozkład pomieszczeń;
• rozmieszczenie ścian;
• rozkład przyłączy;
• standard wykończenia.

Pamiętajmy, że w teorii możemy wynegocjować praktycznie wszystkie aspekty umowy, które nam nie odpowiadają, o ile treść nowych zapisów nie byłaby sprzeczna z odgórnymi przepisami prawnymi.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania?

Nieruchomość zakupioną od dewelopera możemy ubezpieczyć już w dniu przekazania prawa własności. Jeśli jeszcze będziemy musieli ją wykończyć, dedykowana jest nam tzw. polisa dla domu w budowie. Deweloperzy standardowo posiadają polisy dla nieruchomości, które budują, ale przestają one obowiązywać w momencie, w którym dany lokal zmienia właściciela.

Ubezpieczenie nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych możemy nabyć na 200-300 zł, a dopłacając kolejne 100-200 zł zapewnimy jej już naprawdę solidną ochronę, zarówno przed zdarzeniami losowymi, jak i przed wandalami i złodziejami. Współcześnie standardem jest zakup ubezpieczenia nieruchomości przez Internet – całkowicie online, bez konieczności wychodzenia z domu. Zanim zdecydujemy się na konkretną ofertą sprawdźmy, co oferują nam również inne towarzystwa, a w tym przyda nam się kalkulator ubezpieczeń, czyli darmowe narzędzie internetowe, które w kilka minut przybliży nam szczegóły i ceny polis konkretnie dla naszego domu lub mieszkania.

Co wziąć pod uwagę przy sprawdzaniu dewelopera?

Przy sprawdzaniu dewelopera powinniśmy zweryfikować i jego dotychczasowe sukcesy, czyli zrealizowane inwestycje, i jego aktualną sytuację finansowo-prawną (zadłużenie, dane przedsiębiorstwa).

Nie możemy również zapomnieć o szczegółowej analizie dokumentów dotyczących interesującej nas inwestycji – sprawdźmy umowę deweloperską, prospekt informacyjny, a także projekty zagospodarowania całego osiedla oraz przyległej do niego przestrzeni.

Korzystajmy przy tym z oficjalnych źródeł (KRS, US, ZUS, MPZP, księga wieczysta, wzór umowy i prospekt), ale nie zapominajmy również o publikowanych w sieci opiniach aktualnych i byłych klientów dewelopera. Przy weryfikacji inwestora nie zaszkodzi też zapoznać się z główną podstawą prawną jego działalności, czyli ze wspomnianą już ustawą deweloperską.

Polisę dla nieruchomości warto dobrać pod kątem prawidłowej wyceny, dzięki czemu unikniemy przepłacania za składkę. Jeśli chcesz posiadać kompleksowe ubezpieczenie, pamiętaj o wykupieniu dodatków, np. wyposażenia mieszkania czy domu. Taka ochrona przyda się w razie pożaru, zalania czy kradzieży i kosztuje niewiele, co sprawdzisz w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty porównasz ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla Twojej nieruchomości.