Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?

Dokumenty niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego mogą nieco różnić się w poszczególnych bankach. Stworzyliśmy zestawienie, które z pewnością będzie pomocne na drodze ubiegania się o kredyt na wymarzony dom czy mieszkanie. Dokumenty do kredytu hipotecznego warto zacząć kompletować z wyprzedzeniem, bo ich lista jest długa.

Kredyt hipoteczny – jakie dokumenty o dochodach są potrzebne?

Wśród dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu hipotecznego jednym z najważniejszych jest zaświadczenie o źródle oraz wysokości comiesięcznych dochodów.

To, co dokładnie będziemy musieli przedstawić bankowi w tej kwestii, zależy od naszego rodzaju stosunku pracy lub rodzaju naszych uprawnień do pobierania świadczeń.

Umowa o pracę

Ci, którzy wykonują pracę w oparciu o umowę o pracę, zobowiązani są do przedstawienia bankowi:

• zaświadczenia o zatrudnieniu oraz o zarobkach od pracodawcy,
• umowy o pracę lub świadectwa pracy,
• wyciągu z konta bankowego za ostatnie trzy/sześć lub nawet dwanaście miesięcy,

• deklarację PIT – 37 za ostatni rok.

Renta lub emerytura

Osoby będące na rencie lub emeryturze przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny zobligowane są zwykle do przekazania bankowi:

• dokumentu potwierdzającego prawo do przyjmowania świadczenia (renty/emerytury) wraz z określeniem czasu jego trwania,
• poświadczenie wypłaty świadczenia za ostatni okres (np. wyciąg z konta bankowego).

Kredyt hipoteczny – jakie dokumenty dla przedsiębiorców?

O kredyt hipoteczny mogą również ubiegać się osoby prowadzące działalność gospodarczą. Przedsiębiorcy zazwyczaj muszą dostarczyć do banku dużo większą ilość dokumentów związanych z prowadzeniem firmy.

Najczęściej od przedsiębiorców wymagane są następujące dokumenty:

• zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
• poświadczenie nadania numeru REGON,
• poświadczenie nadania numeru NIP,
• umowa spółki (jeśli firma jest spółką),
• zaświadczenie z ZUS o braku zalegających składek – oryginał (dokument ważny jest przez trzydzieści dni od dnia wydania),
• zaświadczenie z Urzędu Skarbowego z tytułu zobowiązań podatkowych – oryginał (dokument ważny jest przez trzydzieści dni od dnia wydania),
• deklaracja podatkowa PIT – 36 lub PIT – 36L za poprzedni rok lub nawet za dwa lata obrachunkowe,
• wyciąg z firmowego konta bankowego (zwykle z ostatniego roku),
• oświadczenie o nieposiadaniu konta firmowego (jeśli do prowadzenia działalności używamy konta prywatnego),
• ewentualna zgoda na prowadzenie działalności koncesjonowanej.

Lecz to nie wszystkie dokumenty, których banki wymagają od przedsiębiorców przy kredycie hipotecznym. Wymagane są także dokumenty związane z formą prowadzenia księgowości.

Osoby prowadzące pełną księgowość muszą przestawić:

• bilans zysków i strat za poprzedni rok lub dwa lata obrachunkowe,
• bilans zysków i strat za ostatni kwartał prowadzenia działalności,
• deklarację podatkową CIT lub PIT za ostatni rok obrachunkowy.

Osoby prowadzące rozliczenie w formie ryczałtu ewidencjowanego muszą przedstawić:

• księgę przychodów lub ewidencję faktur za bieżący okres,
• zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnich dwa lata prowadzenia firmy lub kopię deklaracji podatkowej za ostatnie dwa lata potwierdzoną w Urzędzie Skarbowym,
• zaświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu uzyskanych w ciągu ostatnich sześciu miesięcy.

Osoby prowadzące rozliczenie w formie karty podatkowej muszą przedstawić:

• oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu uzyskanych w ciągu ostatnich sześciu miesięcy,
• kopię decyzji z Urzędu Skarbowego o wysokości stałego podatku w danym roku.

Osoby prowadzące rozliczenie w formie Księgi Przychodów i Rozchodów:

• Księgę Przychodów i Rozchodów za bieżący oraz poprzedni rok obrachunkowy,
• ewentualnie dokument z informacją o odpisach amortyzacyjnych.

Kredyt hipoteczny dla obywatela Polski i dla obcokrajowca – jaka różnica?

O przyznanie kredytu hipotecznego może ubiegać się nie tylko obywatel Polski, który mieszka i pracuje tutaj na stałe, ale również Polak pracujący za granicą oraz obcokrajowiec, który na stałe mieszka w Polsce. Zależnie jednak od statusu obywatelskiego, jaki posiadamy, bank będzie wymagał od nas innego rodzaju dokumentów osobowych.

Dokumenty osobowe dla obywatela Polski

• dowód osobisty,
• dodatkowy dokument ze zdjęciem potwierdzający tożsamość,
• ewentualnie akt urodzenia,
• ewentualnie skrócony odpis aktu małżeństwa.

Dokumenty osobowe dla obywatela Polski pracującego za granicą

• paszport,
• dodatkowy dokument ze zdjęciem, potwierdzający tożsamość,
• zezwolenie na pobyt stały za granicą,
• umowa o pracę,
• ewentualnie zezwolenie na pracę,
• raport kredytowy z zagranicznego biura informacji kredytowej,
• deklaracje podatkowe za dwa ostatnie lata obrachunkowe,
• zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach na druku bankowym.

Dokumenty osobowe dla obcokrajowca

• paszport,
• dodatkowy dokument ze zdjęciem potwierdzający tożsamość,
• dokument, który potwierdza prawo stałego pobytu na terytorium kraju,
• raport kredytowy z zagranicznego biura informacji kredytowej.

Ci, którzy są w związku małżeńskim, ale mają rozdzielność majątkową, zobowiązani są do okazania również aktu notarialnego określającego zasady odrębności majątkowej. Ci, którzy o kredyt hipoteczny ubiegają się po rozwodzie, poza standardowymi dokumentami, zobowiązani są zazwyczaj do okazania także wyroku sądu, który orzekł rozwód.

Kredyt hipoteczny – jakie dokumenty dotyczące nieruchomości są potrzebne?

Ważną częścią dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu hipotecznego są dokumenty dotyczące nieruchomości. To, co dokładnie musimy przedstawić bankowi, zależy od tego, czy ubiegamy się o kredyt na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego czy wtórnego, o kredyt na budowę, remont nieruchomości czy też o kredyt na zakup działki budowlanej. W każdym z tych przypadków zestaw obowiązkowych dokumentów będzie inny.

Dokumenty przy kredycie na zakup mieszkania/domu z rynku pierwotnego

• umowa przedwstępna zawarta z deweloperem,
• wypis z Centralnej Ewidencji Gruntów i Budynków,
• odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym stoi nieruchomość,
• prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę,
• urzędowe pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia budynku do użytkowania bez zastrzeżeń (jeśli budowa została już zakończona),
• kopie pełnomocnictwa udzielonego reprezentantom dewelopera,
• dokumenty związane z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową, od której kupujemy nieruchomość.

Dokumenty przy kredycie na zakup mieszkania/domu z rynku wtórnego

• umowa przedwstępna zawarta z właścicielem nieruchomości,
• odpis nieruchomości z księgi wieczystej,
• dokumenty potwierdzające prawo posiadania nieruchomości przez sprzedawcę,
• zaświadczenie ze spółdzielni związane z przydziałem.

Dokumenty przy kredycie na budowę domu

• akt notarialny działki, na której dom będzie budowany,
• odpis z księgi wieczystej działki budowlanej,
• decyzja o pozwoleniu na budowę z klauzulą ostateczności,
• projekt budowlany,
• oryginał kosztorysu oraz harmonogramu prac (sporządzony maksymalnie trzydzieści dni wcześniej),
• pierwsza strona dziennika budowy oraz wszystkie strony, na których widnieją wpisy,
• ewentualne umowy z wykonawcami,
• dokumentacja sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego
• dziennik budowy.

Dokumenty przy kredycie na budowę mieszkania

Jak przy kredycie na budowę domu, a dodatkowo:

• umowa zawarta z deweloperem,
• dokumentacja rejestrowa zbywcy,
• promesa banku o bezciężarowym wyodrębnieniu nieruchomości.

Dokumenty przy kredycie na zakup działki budowlanej

• umowa przedwstępna zawarta z właścicielem działki budowlanej,
• odpis z księgi wieczystej działki budowlanej (sporządzony maksymalnie trzydzieści dni wcześniej),
• dokumenty potwierdzające prawo posiadania nieruchomości przez sprzedawcę,
• dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego (gdy bank wymaga wkładu własnego),
• wypis i wypis z ewidencji gruntów (sporządzony maksymalnie sześć miesięcy wcześniej),
• wypis z MPZP (Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego) razem z informacją o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową,
• ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (sporządzona maksymalnie sześć miesięcy wcześniej).

Dokumenty przy kredycie na remont lub wykończenie nieruchomości

• odpis z księgi wieczystej remontowanej nieruchomości,
• kosztorys prac remontowych,
• ewentualne umowy z wykonawcami,
• ewentualne pozwolenie na budowę (jeśli prace tego wymagają),
• plan zagospodarowania działki (jeśli prace tego wymagają),
• projekt budowlany (jeśli prace tego wymagają).

Kredyt hipoteczny – dodatkowe dokumenty wymagane przez bank

Choć można wskazać podstawowe dokumenty niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego, to tak naprawdę każdy bank indywidualnie ustala, co dokładnie musi przedstawić kredytobiorca. Dlatego też, prócz umów, aktów i zaświadczeń, które opisaliśmy powyżej, może być potrzebne coś jeszcze. Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny o dokładny spis dokumentacji najlepiej poprosić swój bank. Niektóre banki udostępniają go na swojej stronie internetowej.

Prócz dokumentacji, banki wymagają także ubezpieczenia do kredytu hipotecznego. Najczęściej kredytobiorca zobligowany jest do wykupienia ubezpieczenia nieruchomości o podstawowym zakresie – zabezpieczenia murów i elementów stałych na wypadek kilkunastu zdarzeń losowych (tj, pożar, wybuch, dym i sadza, zalanie, huragan itp.).

Ubezpieczenie nieruchomości pod kredyt chroni nie tylko bank, ale i nas samych. Jeśli dojdzie do szkody, np. mieszkanie spłonie w pożarze i nie będzie nadawało się już do zamieszkania, kredyt spłaci za nas ubezpieczyciel.

Większość banków ma podpisane umowy z ubezpieczycielami i proponuje polisę wraz z kredytem, nie musimy się jednak na to zgadzać. To oczywiście oszczędność czasu i energii, ale nie koniecznie oszczędność pieniędzy. W wielu przypadkach lepszym wyjściem jest samodzielne wykupienie ubezpieczenia nieruchomości pod kredyt hipoteczny (i przepisanie praw do odszkodowania na bank) – proponuje je wiele towarzystw ubezpieczeniowych.

Od czego zależy cena polisy mieszkaniowej do kredytu hipotecznego?

Koszt ubezpieczenia do kredytu hipotecznego zależy przede wszystkim od rodzaju ubezpieczanej nieruchomości. Im większa jest jej wartość, tym wyższy będzie koszt ubezpieczenia. Towarzystwa ubezpieczeniowe oceniają także ryzyko wystąpienia szkód i na tej podstawie indywidualnie wyliczają wysokość składek.

Ryzyko ocenia się biorąc pod uwagę:

• lokalizację (np. jeśli nieruchomość znajduje się blisko morza, rzeki lub innego zbiornika wodnego ryzyko powodzi jest większe);
• piętro, na którym ulokowana jest nieruchomość;
• ilość osób zamieszkujących nieruchomość;
• obecność dzieci;
• czy nieruchomość będzie wynajmowana;

Wpływ na cenę ubezpieczenia nieruchomości pod kredyt ma także zakres polisy. Im mniejszy zakres, tym ubezpieczenie zwykle jest tańsze. Jednak różnica w cenie pomiędzy podstawowym (mury i elementy stałe) a rozszerzonym ubezpieczeniem nieruchomości (ochrona wraz z wyposażeniem) często jest niewielka.

Ile kosztuje ubezpieczenie do kredytu hipotecznego?

Za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych można łatwo znaleźć ubezpieczenie nieruchomości pod kredyt przez Internet i szybko porównać ceny. Pokażemy to na przykładzie.

Załóżmy, że do ubezpieczenia jest kawalerka 35m² o wartości 350 tys. zł, wybudowana w 2020 roku w Warszawie, wartość elementów stałych: 25 tys. zł, wartość wyposażenia: 15 tys. zł, ulokowana na piętrze pośrednim, zamieszkiwana przez 1 osobę.

Na podstawie tych danych sprawdzimy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie podstawowe, a ile za rozszerzone – wraz z wyposażeniem i ochroną na wypadek kradzieży z włamaniem.

Najtańsze ubezpieczenie podstawowe do kredytu hipotecznego zaproponowało Link4 – 127 zł za rok ochrony. W tej cenie dodatkowo uzyskujemy ubezpieczenie Home Assistance oraz ubezpieczenie od wandalizmu. A jeśli zdecydowalibyśmy się na polisę rozszerzoną (wraz z ochroną mienia ruchomego i zabezpieczeniem na wypadek włamania), koszt to 201 zł za rok. W tej cenie również uzyskalibyśmy dodatkowo Home Assistance oraz Wandalizm.

Jak widać, różnice w cenie pomiędzy podstawowym a rozszerzonym ubezpieczeniem nieruchomości zwykle nie są duże, czasem (jak w przypadku oferty Generali), to zaledwie 15 zł.

Zestawienie pokazuje też, że różne TU proponują nie tylko różne ceny za ubezpieczenie tej samej nieruchomości, ale także różne dodatki do polisy. Na nie też warto zawracać uwagę przy wyborze, np. ubezpieczenie od powodzi nie przyda nam się jeśli nasza nieruchomość ulokowana jest na piętrze wyższym niż 1. Natomiast Home Assistance, który zawiera pakiet różnych usług przy szkodzie, może okazać się bardzo pomocny.

Roczny koszt ubezpieczenia do kredytu hipotecznego

Tabela 1. Oprac. na podstawie ubezpieczeniemieszkania.pl na dzień: 04.05.2021 r.
 

Polisa mieszkaniowa pod kredyt online może mieć różny zakres ochrony – banki zwykle wymagają ubezpieczenia podstawowego, ale możemy wybrać także opcję rozszerzoną. Polisa rozszerzona, to zabezpieczenie mienia na wypadek kradzieży z włamaniem, a ponadto ochrona niemal całego wyposażenia na wypadek kilkunastu zdarzeń losowych (pożar, zalanie, wybuch, huragan itp.). Dobrą i niedrogą polisę mieszkaniową warto wybrać samodzielnie za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych. W kilka minut możemy w nim porównać oferty nawet kilkunastu ubezpieczycieli i w jednym miejscu znaleźć najlepszą dla siebie ofertę.