Kaucja w umowie najmu mieszkania - co warto wiedzieć?

Otrzymanie kredytu hipotecznego nie jest dla wszystkich tak oczywiste. Jedni nie chcą się zadłużać, a inni mają kłopot z uzbieraniem wkładu własnego. Dlatego wciąż popularnym rozwiązaniem jest najem mieszkania. Najemca i wynajmujący powinni wiedzieć, z czym wiąże się taki sposób użytkowania lokum, jak poprawnie sporządzić umowę najmu i jak ubezpieczyć mieszkanie na wynajem.

Czym jest kaucja za wynajem mieszkania?

Kaucja w umowie najmu jest dodatkowym zabezpieczeniem dla wynajmującego. Ma ona zastosowanie głównie przy szkodach, które wyrządzi najemca. Właściciel potrąca wówczas ich równowartość z kaucji, nie tracąc czasu na udowadnianie swojej racji, chociaż oczywiście musi to zrobić w oparciu o konkretne przesłanki. 

Kaucja ma zastosowanie również wtedy, kiedy lokator w inny sposób nie wywiązuje się z warunków umowy najmu, czyli np. wyprowadza się z mieszkania bez zachowania umówionego okresu wypowiedzenia czy też nielegalnie go podnajmuje.

Ile wynosi kaucja za najem mieszkania?

Według ustawy o ochronie praw lokatorów wysokość kaucji nie może przekroczyć dwunastokrotności czynszu właścicielskiego, co jednak jest raczej założeniem teoretycznym, ponieważ trudno się spodziewać, że przy miesięcznych opłatach rzędu np. 2 000 zł lokator zgodzi się założyć 24 000 zł kaucji. 

Najczęściej kaucja stanowi równowartość jednego miesięcznego czynszu. Zdarza się, że kwoty te bywają wyższe, np. wtedy, kiedy mieszkanie jest świeżo wyremontowane, ma wysoki standard lub znajduje się w nim cenne wyposażenie. Wysokość kaucji można negocjować, ponieważ w praktyce jej to kwestia indywidualnych ustaleń pomiędzy wynajmującym i najemcą.

Jak odzyskać kaucję za mieszkanie?

Jeśli na obszarze wynajmowanej nieruchomości nie powstały szkody, a lokator nie ma żadnych innych zobowiązań finansowych w stosunku do właściciela, ten ma obowiązek zwrócić kaucję w całości. Może to zrobić przelewem, gotówką lub w sposób indywidualnie ustalony w warunkach umowy. 

Jeśli strony się tak umówią, zwrot pełnej kaucji może się odbyć np. po odmalowaniu mieszkania przez lokatorów. Może to wynikać zarówno z zapisów umowy, jak i  późniejszych ustaleń.

Ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji za mieszkanie?

Kaucja jest depozytem finansowym na okres obowiązywania umowy najmu. Po jej wygaśnięciu właściciel ma 30 dni na zwrócenie całości założonej kwoty. Jeśli pieniądze będą transferowane przelewem, decydująca jest data tego przelewu. Przy oddaniu kaucji w gotówce dobrze jest podpisać prosty dokument potwierdzający ten fakt – w ten sposób unikniemy potencjalnych problemów związanych z nieuzasadnionymi roszczeniami którejś ze stron.

Zdarzają się sytuacje, w których zwrot kaucji odbywa się poprzez anulowanie ostatniego czynszu. Wymaga to jednak zaufania ze strony właściciela oraz zadbania o to, żeby lokator przekazał mieszkanie bez dodatkowych uszkodzeń i z pełnym wyposażeniem.

Czy kaucja zostanie mi zwrócona w całości?

Wszystko zależy od stanu technicznego mieszkania w dniu wygaśnięcia umowy, a konkretnie od jego zgodności z protokołem zdawczo-odbiorczym załączonym do umowy. Co ważne, do zniszczeń nie zalicza się szkód powstałych w skutek naturalnego zużycia. Wiadomo, że wszystkie przedmioty i meble po pewnym czasie ulegają uszkodzeniu, co niekoniecznie musi być winą osób, które z nich korzystały.

Protokół warto uzupełnić o fotografie. Taka dokumentacja pozwala na uniknięcie licznych problemów związanych ze zdawaniem mieszkania, szczególnie jeśli lokal był wynajmowany w dłuższym okresie – i właściciel, i lokatorzy mogą zwyczajnie zapomnieć o niektórych mankamentach.

Jak odzyskać kaucję za mieszkanie w razie problemów?

Problemom z kaucją można skutecznie przeciwdziałać spisując właściwie skonstruowaną umowę najmu, która zawiera omówiony wyżej protokół zdawczo-odbiorczy. Ustalenia ustne czy telefoniczne powinny być wiążące dla stron, ale trudno udowodnić ich treść. Z korespondencją mailową lub SMS-ową jest nieco łatwiej, jednak nic nie zastąpi spisanej na papierze i ręcznie podpisanej umowy.

Jeśli mimo posiadania umowy i protokołu pojawi się problem ze zwrotem pieniędzy, najemca może przesłać wynajmującemu wezwanie do zwrotu kaucji. Powinno ono być sporządzone na piśmie i zawierać kluczowe informacje, czyli przede wszystkim: dokładną wysokość kwoty, której zwrotu żądamy, termin zwrotu (np. 14 dni) czy numer konta, na który mają być przelane pieniądze. Wezwanie można przekazać z ręki do ręki, jednak bezpieczniej będzie wysłać je listem poleconym – otrzymujemy wówczas pisemne potwierdzenie, że taki dokument został przekazany.  

Gdy wezwanie do zwrotu kaucji nie podziała, pozostaje nam już tylko droga sądowa. Najemca składa wówczas do konkretnej placówki sądowej (może być ona wskazana w umowie najmu) pozew zawierający dane obu stron, adres lokalu, który był przedmiotem najmu, informacje o okresie najmu oraz wysokości kaucji. Do takiego wniosku trzeba załączyć umowę najmu wraz z załącznikami oraz aneksami, jeśli takie zostały sporządzone.

Kiedy właściciel może nie zwrócić kaucji?

Oczywiście, są też takie sytuacje, w których zwrot całości bądź części kaucji nie jest uzasadniony. Dzieje się tak, gdy:

• lokator wyrządził szkody w wynajmowanej nieruchomości, które nie wynikają z naturalnego zużycia;
• lokator wyprowadził się z nieruchomości przed końcem umowy najmu i nie zapłacił czynszu za brakujący okres;
• lokator podnajmował mieszkanie osobie lub osobom trzecim, a nie było na to zgody ze strony właściciela.

Czy można wynająć mieszkanie bez kaucji zwrotnej?

Kaucja przy stosunku najmu jest tylko obligatoryjna, także właściciel nie musi jej pobierać. W praktyce założenie pieniędzy jest standardowym działaniem i pomija się ten krok właściwie tylko w sytuacjach, w których lokator jest obdarzony zaufaniem przez właściciela, bo np. jest jego krewnym lub wieloletnim przyjacielem.

Kaucja zwrotna a ubezpieczenie mieszkania

Wynajmowana nieruchomość jest tak samo narażona na szkody, jak nieruchomość zamieszkana przez właściciela, a czasem nawet bardziej. Dlatego też przy najmie często korzysta się z polis mieszkaniowych, dzięki którym lokal oraz jego wyposażenie jest dodatkowo zabezpieczone finansowo.

Co ważne, dla wynajmowanego mieszkania można nabyć dwie polisy. Jedną z nich kupuje właściciel, a drugą lokator bądź lokatorzy. Każda z nich ma nieco inny zakres ochrony, co jest zrozumiałe, bo jej celem jest zabezpieczenie interesów tylko jednej ze stron.

Właściciel powinien zainwestować w polisę mieszkaniową, która zabezpieczy finansowo mury oraz elementy stałe nieruchomości. Zakres ochrony powinien zawierać minimum katalog zdarzeń losowych, ale warto poszerzyć go również o takie dodatki, jak OC w życiu prywatnym, powódź, stłuczenie przedmiotów szklanych czy pakiet Home Assistance. Szczególnie istotne zdaje się OC, które chroni właściciela przed szkodami na mieniu osób trzecich, do których może dojść np. w skutek zalania mieszkania sąsiada.

Lokatorzy z kolei muszą zadbać o ochronę swojego majątku, a więc głównie mienia ruchomego. Opcjonalnie z polisy można również zabezpieczyć nakłady inwestycyjne, jakie ponieśli najemcy, czyli po prostu efekty remontu, jaki przeprowadzili za swoje pieniądze. Ochronę można poszerzyć również o takie ryzyka, jak OC najemcy, kradzież z włamaniem, wandalizm i dewastację.

Gdzie kupię ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Towarzystwa ubezpieczeniowe oferują polisy dedykowane zarówno najemcom, jak i wynajmującym. Warto przyjrzeć się tego typu produktom, ponieważ są one dopasowane do interesów obu stron, czyli np. zawierają specjalne skonstruowane dodatki.

Ubezpieczenia dla wynajmowanej nieruchomości najlepiej poszukać w Internecie, w czym bardzo przydatny jest kalkulator ubezpieczeń. Jest to darmowe narzędzie, które pozwala sprawdzić ceny polis dla konkretnego produktu, czyli nieruchomości o konkretnych parametrach i interesującego nas zakresu ochrony. Dosłownie w kilka minut sformatujemy taką polisę, jaka nam odpowiada i sprawdzimy, ile trzeba za nią zapłacić u poszczególnych ubezpieczycieli. Oferty potrafią być mocno zróżnicowane cenowo, a więc warto je porównywać, żeby nie przepłacić.