Kiedy ubezpieczenie domu jest obowiązkowe?

Polisa mieszkaniowa nie dość, że jest jednym z najtańszych produktów ubezpieczeniowych na rynku (składki od mniej niż 100 zł za 12 miesięcy ochrony), to zwykle nie trzeba jej kupować jak polisy OC dla samochodu. Zwykle, ale nie zawsze. Analizujemy kilka sytuacji, m.in. zakup mieszkania na kredyt, dom na wsi, budynek w budowie. Kiedy trzeba, a kiedy można i warto mieć ubezpieczenie neruchomości?

Czym są ubezpieczenia obowiązkowe?

Z ubezpieczeniami obowiązkowymi mamy do czynienia wtedy, kiedy w danej sytuacji państwo narzuca nam zakup polisy, co czyni za pośrednictwem konkretnych aktów prawnych. Za niezastosowanie się do tych wymogów grożą kary finansowe lub inne sankcje, jak np. odebranie prawa do wykonywania zawodu. Co ciekawe, ogółem mamy w Polsce około 160 obowiązkowych ubezpieczeń.

W ustawie o ubezpieczeniach obowiązkowych wymienione są cztery podstawowe rodzaje ubezpieczeń obowiązkowych, które występują w naszym kraju:

1. ubezpieczenie OC dla właścicieli pojazdów mechanicznych;
2. ubezpieczenie OC dla rolników z tytułu posiadania gospodarstwa rolnego;
3. ubezpieczenie budynków gospodarstwa rolnego od zdarzeń losowych;
4. innego typu ubezpieczenia, które są opisane w odrębnych aktach prawnych.

W ostatniej kategorii mieszczą się ubezpieczenia odnoszące się do określonych grup zawodowych, wśród których znajdują się np. lekarze, radcy prawni, brokerzy ubezpieczeniowi, doradcy finansowi, farmaceuci czy inżynierowie budowlani.

Jakie są różnice pomiędzy ubezpieczeniami dobrowolnymi a obowiązkowymi?

Obowiązkowe ubezpieczenia mają określone minimalne parametry, czyli: zakres ochrony, przedmiot ubezpieczenia czy sumy ubezpieczenia (SU). Przykładowo, obowiązkowe ubezpieczenie budynków gospodarstwa rolnego musi zawierać minimum 13 zdarzeń losowych i to konkretnych zdarzeń, a nie jakichkolwiek. Rolnik może jednak poszerzyć ten zakres o dodatkowe ryzyka (np. kradzież z włamaniem), a także włączyć w ochronę dodatkowe mienie (np. ruchomości domowe). Ustawa narzuca pewne minimalne warunki, jakie musi spełniać dana polisa, ale osoba zobligowana do jej zakupu może poszerzyć zakres ubezpieczenia.

Co ważne, odgórne przepisy narzucają nam obowiązek zakupu polisy spełniającej pewne minimum, ale wybór towarzystwa jest już kwestią naszego wyboru.

Pod względem zakresu ochrony i wyłączeń odpowiedzialności nie ma żadnych różnic pomiędzy ubezpieczeniem obowiązkowym i dobrowolnym. Z perspektywy towarzystwa nie ma znaczenia, czy klient kupuje polisę, ponieważ tak nakazują mu przepisy, czy po prostu chce zabezpieczyć się finansowo – dla danego produktu otrzyma identyczne warunki i zapłaci taką samą składkę.

Czy ubezpieczenie budynku mieszkalnego jest obowiązkowe?

Ubezpieczenie wielorodzinnego budynku mieszkalnego, czyli np. kamienicy, bloku  czy apartamentowca, jest obowiązkowe, ale dla zarządcy (wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej), a nie dla lokatorów. Administracja w ten sposób zabezpiecza się finansowo na wypadek szkód, które powstaną z jej winy i które dotkną poszczególnych lokali bądź części wspólnej.

Ze specyficznym obowiązkiem ubezpieczeniowym mamy do czynienia przy nieruchomościach kupowanych w oparciu o kredyt hipoteczny. W takich przypadkach ów obowiązek narzucany jest nie przez odgórne przepisy, ale przez bank, który w ten sposób chce dodatkowo zabezpieczyć swoją inwestycję. Pożyczkodawca uzależnia udzielenie kredytu od wykupienia polisy dla nieruchomości, której zakup finansuje. Jeśli ubiegający się o kredyt odmówi, nie otrzyma pieniędzy.

Obowiązkowe ubezpieczenie domu przy kredycie

Banki nie tylko narzucają kredytobiorcom obowiązek zakupu polisy mieszkaniowej, ale też ustalają minimum takiego ubezpieczenia. Jest to podstawowy zakres, czyli ochrona murów przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Takie polisy są relatywnie tanie, ale stanowią niepełne zabezpieczenie majątku, ponieważ nie obejmują m. in. wyposażenia domu lub mieszkania oraz uwzględniają tylko niewielką część możliwych ryzyk.

Polisa do kredytu hipotecznego zwykle oferowana jest przez bank w pakiecie z pożyczką. Jeśli uznamy, że taka opcja jest dla nas korzystna, możemy z niej skorzystać, ale warto przynajmniej sprawdzić, czy na rynku nie ma lepszych ofert. Istnieje spore prawdopodobieństwo, że identyczny produkt znajdziemy w lepszej cenie. Różnice w składkach będą widoczne szczególnie przy rozszerzonym zakresie ochrony.

Reasumując, kupując nieruchomość na kredyt musimy też wykupić dla niej polisę, ale nie musimy robić tego w banku i decydować się na podstawowe ubezpieczenie. 

Polisę do kredytu trzeba scedować na bank, ale procedura jest bardzo prosta, zarówno przy ubezpieczeniu nabytym u pożyczkodawcy, jak i przy samodzielnie znalezionej ofercie.

Obowiązkowe ubezpieczenie domu przy budowie

Jeśli budujemy dom, a przy inwestycji posiłkujemy się kredytem hipotecznym, obowiązują nas te same zasady, co przy zakupie mieszkania – bank uzależni udzielenie pożyczki od zakupu ubezpieczenia.

Ubezpieczenie domu w budowie nieco różni się od klasycznej polisy mieszkaniowej – jest nieco uproszczone i posiada mniejszą liczbę możliwych rozszerzeń. Wymagane przez bank minimum ogranicza się tutaj również do ochrony murów przed zdarzeniami losowymi, ale jeśli będziemy chcieli zwiększyć jego zakres, mamy ograniczone pole manewru.

Obowiązkowe ubezpieczenie domu na wsi

Pomijając kwestie kredytowe, które opisaliśmy już wyżej, ubezpieczenie domu na wsi nie jest obowiązkowe, o ile nie wchodzi on w skład gospodarstwa rolnego, którego powierzchnia przekracza 1 hektar. Nawet jeśli prowadzimy działalność rolniczą, ale powierzchniowo mieścimy się w tych „widełkach”, ubezpieczenie nieruchomości jest dobrowolne.

Obowiązek ubezpieczenia budynku mieszkalnego wchodzącego w skład gospodarstwa większego niż 1 hektar narzuca na nas ustawa o ubezpieczeniach obowiązkowych. Dodajmy, że za budynek mieszkalny uznaje się tylko zabudowania o powierzchni przekraczającej 20 mkw., posiadające fundamenty, ściany zewnętrzne oraz dach. Z obowiązkowego ubezpieczenia wyłączone są natomiast pustostany czy budowle przeznaczone do rozbiórki.

Obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości w innych sytuacjach

Może się zdarzyć, że obowiązek zakupu polisy mieszkaniowej będzie chciał wymusić na nas właściciel mieszkania, które planujemy wynająć. Wówczas kwestia ta powinna być opisana w umowie najmu. Polisy dla lokatorów są jednak relatywnie tanie, ponieważ odnoszą się głównie do ruchomości domowych (opcjonalnie też do nakładów inwestycyjnych) oraz posiadają OC lokatora/najemcy. Warto przynajmniej rozważyć takie ubezpieczenie nawet wtedy, kiedy właściciel nie próbuje nam go narzucić.

Ile kosztuje obowiązkowe ubezpieczenie domu?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za obowiązkową polisę do kredytu hipotecznego dla domu o powierzchni 130 mkw. i wartości rynkowej 550 000 zł. W kalkulacji przyjęliśmy taki zakres ochrony, jakiego wymagają banki, czyli zabezpieczenie murów wraz z elementami stałymi przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi.

Najtańszą polisę możemy nabyć już za 205 zł w skali roku, za najdroższą zapłacimy natomiast 481 zł, czyli ponad dwukrotnie więcej. Średni koszt ubezpieczenia do kredytu opisanej wyżej nieruchomości to 371 zł. Dodajmy, że poszczególne oferty różnią się wliczonymi w cenę dodatkami, takimi jak Home Assistance, dewastacja, powódź czy pakiet medyczny.

Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 25.01.2022 r.). Tabela uwzględnia najtańsze oferty TU.

Gdzie kupić obowiązkowe ubezpieczenie domu?

Polisę mieszkaniową do kredytu można nabyć w banku, ale nie jest to wymagane – równie dobrze możemy wybrać dowolną ofertę znalezioną na rynku, kupić ją online, a później scedować na pożyczkodawcę.

Obowiązkowe ubezpieczenia bez żadnych rozszerzeń są właściwie identyczne co do zakresu i struktury, różnią się właściwie tylko ceną. Jeśli interesują nas jednak dodatki, to warto przyjrzeć się jak największej liczbie ofert i porównać je ze sobą. Każdy ubezpieczyciel ma nieco inne ograniczenia (wyłączenia, limity, karencje), definicje poszczególnych zdarzeń (np. inna prędkość wiatru przy ubezpieczeniu od huraganu) czy specyficzne rozszerzenia, które znajdziemy tylko w niektórych ofertach albo nawet w jednej – np. ubezpieczenie rzeczy osobistych gości, NNW psa i kota czy ochrona przydomowej pasieki lub małej stadniny.

Pomocny może okazać się w tym kalkulator ubezpieczeń online, dzięki któremu w krótkim czasie zestawimy ze sobą większą liczbę ofert i będziemy mogli wybrać z nich taką, która najlepiej wpasowuje się w nasze potrzeby i oczekiwania. Wystarczą 3 minuty, aby zestawić ze sobą propozycje ponad 18 ubezpieczycieli i wybrać z nich najkorzystniejszą.