Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym?

Mieszkania z rynku wtórnego mają kilka zalet. Główną z nich jest dogodna lokalizacja – zazwyczaj w pobliżu centrum, z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. W przeciwieństwie do nieruchomości z ryku pierwotnego, takie mieszkania są też szybciej dostępne – nie musimy czekać na ukończenie i zatwierdzenie budowy. Kupując mieszkanie od dewelopera, zwykle nie mamy też możliwości negocjacji cen – przy mieszkaniach w rynku wtórnego często udaje się sporo utargować.

Mieszkanie z rynku wtórnego – w kamienicy czy w bloku?

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego lokalizacja to podstawa. Ale dużo zależy też od umiejscowienia lokalu – w kamienicy, bloku z wielkiej płyty czy w nowoczesnym budownictwie.

Kamienice ulokowane są zwykle w bardzo ścisłym centrum lub na obszarze starego miasta, w pobliżu ważnych urzędów, kin, restauracji i sklepów. Mieszkania w kamienicach są często przestronne, z wysokimi sufitami i dużymi oknami – to daje duże możliwości w kwestii aranżacji. A jeśli lubimy zabytki, możemy poszukać mieszkania z niezwykłymi detalami – rzeźbionym piecem kaflowym, sztukaterią czy oryginalnym drewnianym parkietem.

Ważną kwestią przy zakupie mieszkania w kamienicy jest również remont – takie nieruchomości często wymagają dodatkowego nakładu pracy.. Sprawdźmy, czy kamienica nie jest pod opieką konserwatora zabytku – jeśli tak przeprowadzenie prac może być utrudnione i bardziej kosztowne. Minusem może być także ogólny stan budynku, korytarza, strychu, piwnic. Jeśli kamienica będzie wymagała remontu i nie zostanie on przeprowadzony, wartość naszego mieszkania może z roku na rok maleć.

Mieszkania z rynku wtórnego, to w dużej części także nieruchomości ulokowane w blokach.  Bloki powstałe w latach 60. i na początku lat 70. pod względem konstrukcyjnym mają niestety kilka wad. Problemem są przede wszystkim cienkie ściany, a co za tym idzie, niska izolacja cieplna oraz akustyczna, często są to mieszkania o niewielkim metrażu – z ciasnym przedpokojem lub kuchnią bez okna.

Niektóre bloki są jednak dodatkowo ocieplone od zewnątrz. W wielu przeprowadzono remonty części wspólnych oraz instalacji. Bloki, choć nie zawsze zlokalizowane w pobliżu centrum, niemal zawsze mają wokół dobrze rozwinięta infrastrukturę – sklepy spożywcze, kioski, warzywniaki, szkoły, przedszkola i przychodnie.

Bloki wybudowane później mają zwykle grubsze ściany oraz ciekawiej i przestronniej rozlokowane pomieszczenia. Zaletą mieszkań z rynku wtórnego ulokowanych w blokach jest przede wszystkim cena – często jest niższa niż mieszkań w kamienicach.

Na rynku wtórnym dostępne są również budynki stworzone w nowych technologiach, na przestrzeni ostatnich trzydziestu lat. Wśród nich możemy znaleźć nieruchomości zlokalizowane w blokach z lat 90. lub kilkuletnich apartamentowcach. Izolacja akustyczna oraz cieplna w tego typu budynkach jest zwykle bardzo dobra. Takie mieszkania rzadziej wymagają także generalnego remontu. Ich cena może być jednak wyższa, niż mieszkań w kamieniach czy blokach z wielkiej płyty. W przypadku takich nieruchomości również lokalizacja może być nieco mniej atrakcyjna.

Jakie mieszkanie dla lokatorów z dziećmi i zwierzętami?

Posiadacze dzieci oraz psów z pewnością dobrze będą czuli się na obszarze z dostępem do terenów zielonych i placów zabaw. Warto zwrócić uwagę także na to, czy dzielnica jest bezpieczna. A także na to, czy w pobliżu mieszkania nie znajduje się ruchliwa ulica, która może zakłócać nasz spokój. Duży hałas może generować także zlokalizowana nieopodal fabryka – szczególnie w nocy.

Warto przejrzeć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i przekonać się, czy w przyszłości nie powstanie przy naszym lokum jakiś uciążliwy obiekt. W dużych miastach istotną rzeczą jest także dostęp komunikacji miejskiej.

Mieszkanie z rynku wtórnego - na parterze czy na piętrze?

Ważne jest także piętro, na którym ulokowana jest nieruchomość. Im wyższe kondygnacja, tym lepszy będziemy mieć widok z okna, ale wysokie piętro, to także bardziej nagrzane mieszkanie w lecie. Nieruchomości zlokalizowane na poddaszu wiążą się również z ryzkiem szkód wywołanych przez uszkodzenie dachu, np. przy intensywnych opadach deszczu czy wichurze. Z kolei mieszkania ulokowane na parterze, to wygoda dla osób starszych, bo znika konieczność wspinania się po schodach. Do takich mieszkań często przynależy również ogródek. Wadą parteru jest jednak większe ryzyko włamania.

Warto zwrócić również uwagę na ulokowanie mieszkania względem stron świata. Czy sypialnia lub kuchnia nie będzie zanadto nagrzewać się latem? Czy salon będzie słoneczny? Ma to znaczenie dla ogólnego komfortu wszystkich domowników.

Mieszkanie z rynku wtórnego czynszowe czy bezczynszowe?

Mieszkania bezczynszowe, to zwykle nieruchomości ulokowane w kamienicach. Takie budynki nie przynależą do spółdzielni, a co za tym idzie, nie pojawiają się dodatkowe koszty związane z administrowaniem nimi. Właściciele mieszkań w kamienicach płacą zazwyczaj za media, wywóz śmieci i sprzątanie.

W przeciwieństwie do mieszkań czynszowych, w mieszkaniach bezczynszowych nie ma stałych regularnych zaliczek na ogrzewanie, rozłożonych na cały rok. Właściciele mieszkań bezczynszowych w ciepłych miesiącach nie płacą za ogrzewanie, ale w ziemie muszą uiszczać wysokie rachunki.

W kamienicach zwykle nie ma stałych opłat na fundusz remontowy, więc gdy zdarzy się awaria, mieszkańcy muszą poczynić duży jednorazowy wydatek. Jeśli awaria jest poważna, koszty mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych na osobę.

Jak rozpoznać ukryte wady w mieszkaniu z rynku wtórnego?

Mieszkania z rynku wtórego mogą mieć wady, których nie widać na pierwszych rzut oka i o których nie poinformują nas sprzedający.

Warto sprawdzić, jakie koszty wiążą się z eksploatacją mieszkania, kto zamieszkuje w sąsiedztwie, jaki jest stan budynku oraz jakie są plany zagospodarowania teren wokół. Bardzo ważną rzeczą jest również stan prawny nieruchomości oraz zadłużenia.

Zanim dokonamy zakup mieszkania z ryku wtórnego, sprawdźmy czy właściciel, który je sprzedaje ma do niego pełne prawa. Może to poświadczyć akt notarialny darowizny lub sprzedaży lokalu, dokument sądowy o przyznaniu spadku lub zaświadczenie o przydziale ze spółdzielni. Konieczne poprośmy także o zaświadczenie, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany – to nam da pewność, że żadne osoby trzecie nie będą rościć sobie praw do nieruchomości. Sprawdźmy także księgę wieczystą.

Niezwykle istotna jest również weryfikacja obciążeń hipotecznych oraz komorniczych. Możemy to sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości w Internecie – potrzeby będzie jedynie numer księgi.

Na koniec sprawdźmy jeszcze, czy wszystkie rachunki związane z eksploatacją mieszkania zostały uregulowane – poprośmy właściciela o zaświadczenia ze wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.

Jakie są koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Cena mieszkania z rynku wtórnego to nie jedyne koszty, jakie będziemy musieli ponieść przy zakupie. Koszty zakupu nieruchomości dzieli się na transakcyjne oraz kredytowe.

Koszty kredytowe

Koszty kredytowe, to wszelkie koszty, które wiążą się z kupnem mieszkania na kredyt. Od 2017 roku, przy kredycie hipotecznym obowiązuje 20% wkładu własnego. Jeśli nasz budżet przekracza taką kwotę, bank może nam zaproponować ubezpieczenie brakującej części kredytu. Jednocześnie jednak, minimalny wkład własny to 10% kwoty.

Do tego dochodzą jeszcze inne koszty, tj. opłata za wycenę nieruchomości, prowizja od udzielenia kredytu hipotecznego czy ubezpieczenie mieszkania od zdarzeń losowych. W ogólnym rozrachunku dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania na kredyt to zwykle ok. kilku tysięcy złotych. Wymagania i opłaty mogą być jednak różne, zależnie od banku, w którym zaciągamy kredyt hipoteczny. 

Koszty transakcyjne

W koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, to przede wszystkim podatek od czynności cywilnoprawnych – 2% wartości lokalu.

Kolejnym kosztem jest opłata notarialna – według prawa, każda umowa kupna-sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 stycznia 2018 r. określa maksymalne stawki taksy notarialnej. Ich wysokość zależy od ceny nieruchomości. Warto dokładnie prześledzić oferty notariuszy – niektórzy z nich oferują wyjątkowo niskie ceny.

Jeżeli przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego będziemy chcieli zawrzeć także umowę przedwstępną, będzie to dodatkowy koszt. Jednocześnie jednak, to dla nas dodatkowe zabezpieczenie.

Następnym kosztem jest wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie odpisów umowy – 5 lub 6 sztuk: dla kupującego oraz sprzedającego nieruchomość, dla sądu wieczystoksięgowego, dla urzędu skarbowego, do ewidencji gruntów i budynków oraz – jeśli takowa istnieje – do spółdzielni mieszkaniowej. Odpisy umowy to zwykle koszt ok. kilkuset złotych.

Nie da się uniknąć również opłat sądowych, które musimy uregulować za wpis do księgi wieczystej o zmianie właściciela nieruchomości i – jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt – za wpis do hipoteki.

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego – co lepsze?

W przeciwieństwie do mieszkań z rynku wtórnego, mieszkania z rynku pierwotnego, to zwykle mieszkania niewykończone, które musimy samodzielnie wykończyć. U niektórych deweloperów wykończenie jest możliwe za dodatkowa opłatą.

Kolejną  rzeczą jest wybór pięter – mieszkania budowane od podstaw oferowane są zwykle na kondygnacjach nie wyższych niż 2-3 piętro. Jeśli więc, zależy nam na zapierających dech w piersiach widokach, lepiej rozejrzeć się za nieruchomością z rynku wtórnego.

Plusem przy mieszkaniach z rynku pierwotnego może być możliwość zakupu miejsca parkingowego lub miejsca w garażu podziemnym wraz z nieruchomością.

Ponadto mieszkania kupione bezpośrednio od dewelopera mają zwykle niski czynsz, w przeciwieństwie do mieszkań używanych.

Najważniejsze wady i zalety mieszkań nowych i używanych zamieściliśmy w poniższej tabeli.

Różnice między mieszkaniem nowym i używanym

Tabela 1. Oprac. na podstawie eurostyl.com

Od jakich ryzyk ubezpieczyć mieszkanie z rynku wtórnego?

Jeśli już zdecydujemy się na konkretną nieruchomość i stanie się ona naszą własnością, warto pomyśleć o ubezpieczeniu mieszkania.

Mamy do wyboru są dwa warianty polisy: podstawowy i rozszerzony. Opcję rozszerzoną możemy uzupełnić także o dodatkową ochronę.

Podstawowe ubezpieczenie mieszkania chroni mury i elementy stałe nieruchomości, tj. parkiet, armatura sanitarna czy zabudowane meble AGD. W ramach podstawowej ochrony mieszkanie jest zabezpieczone na wypadek nawet 20 zdarzeń losach, tj: pożar, wybuch, dym i sadza, ulewne opady deszczu, śniegu i gradu, uderzenie drzew i masztów, pękanie mrozowe, uderzenie pojazdów lądowych i powietrznych, zalanie. Dokładny zakres ochrony zależy od oferty danego towarzystwa ubezpieczeniowego.

Jeśli chcemy ubezpieczyć także wyposażenie mieszkania, musimy wykupić wersję rozszerzoną. Nasze meble, ubrania, książki, instrumenty muzyczne, biżuteria, a nawet pieniądze przechowywane w mieszkaniu będą wtedy ubezpieczone na wypadek tych samych zdarzeń, które zawarte są w podstawie. Możemy także wykupić dodatkową ochronę np. na wypadek: kradzieży z włamaniem, rabunku – kradzieży poza miejscem zamieszkania, powodzi, przepięcia czy stłuczenia przedmiotów szklanych.

Warto rozważyć także dodatki do polisy mieszkaniowej, tj. OC w życiu prywatnym, które przyda się, gdy nieumyślnie wyrządzimy szkodę osobie trzeciej, np. zalejemy lokal sąsiada.

Przydatną ochroną jest także Home Assistance, który w podstawowej wersji zapewnia nam pomoc fachowców w razie awarii, np. hydraulika, a w rozszerzonej – pomoc w organizacji życia po szkodzie w mieszkaniu, tj: lokum zastępcze, całodobowa ochronę mienia, opieka psychologa, opieka nad dziećmi oraz zwierzętami itp.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszanie z rynku wtórnego?

Ceny ubezpieczeń nieruchomości są dość mocno zróżnicowane. Dużo zależy od wartości ubezpieczanego mieszkania, ale także od oferty ubezpieczyciela. Zdarza się, że polisy o niemal identycznym zakresie ochrony dla tego samego mieszkania mają różne ceny. Przed zakupem, warto więc porównać co najmniej kilka ofert. Można to łatwo i szybko zrobić za pomocą kalkulatora ubezpieczeń nieruchomości.

Sprawdziliśmy, ile kosztowałoby podstawowe ubezpieczenie dla trzech mieszkań zlokalizowanych w Warszawie, o odmiennym metrażu i różnej wartości:

• 30 m2 – 300 000 zł
• 50 m2 – 550 000 zł
• 90 m2 – 750 000 zł

Okazuje się, że ubezpieczenie kawalerki o wielkości 20m² możemy nabyć już bardzo atrakcyjną kwotę. Ceny wahają się od 132 zł do 204 zł za rok ochrony. Średnio za takie ubezpieczenie zapłacimy więc ok. 168 zł za rok.

Polisa na mieszkanie o wielkości 50 m² nie okazała się dużo droższa. Najtańsza oferta to 178 zł za rok. Najdroższa – 253 zł za rok. Średnio koszt ubezpieczenia takiej nieruchomości to ok. 215 zł rocznie.

Mogłoby się wydawać, że ubezpieczenie tak dużej nieruchomości, jak mieszkanie o wielkości 90 m², będzie bardzo drogie – ceny polis nie okazały się jednak dużo wyższe niż poprzednie oferty. 204 zł za rok ochrony to najtańsza propozycja. 310 zł za rok – to oferta najdroższa. Średnio za roczne ubezpieczenie takiej nieruchomości zapłacimy ok. 257 zł za rok.

Roczny koszt ubezpieczenia mieszkania z rynku wtórnego

Tabela 2. Oprac. na podstawie ubezpieczeniemieszkania.pl w dniu 30.11.2020 r.

Polisę mieszkaniową powinniśmy mieć zaraz po zakupie mieszkania. Zarówno na mieszkania z rynku wtórnego, jak i na te z rynku pierwotnego czyha wiele zagrożeń, tj. pożar, zalanie, wichury czy intensywne opady deszczu. Ubezpieczenie powinniśmy dobrać do charakteru nieruchomości oraz do swoich indywidualnych potrzeb. Dobrej polisy w atrakcyjnej cenie warto poszukać za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych. Zaledwie w kilka minut możemy porównać w nim oferty kilkunastu ubezpieczycieli.