Najem krótkoterminowy mieszkań – na czym polega?

Najem krótkoterminowy mieszkań to alternatywa dla tych, którzy nie przepadają za hotelami, hostelami czy pensjonatami. To możliwość wynajęcia mieszkania lub nawet całego domu na krótki okres – wygodne rozwiązanie dla turystów i osób podróżujących w interesach.

Co to jest najem krótkoterminowy?

Nieruchomości oferowane pod najem krótkoterminowy różnią się od pokoi hotelowych zupełnie innym charakterem aranżacji przestrzeni. Podczas, gdy w hotelu dość często brakuje przytulności i wszytko wydaje się zimne i niezamieszkane, mieszkanie krótkoterminowe daje namiastkę bycia „w domu”. Tego typu nieruchomości są zazwyczaj drobiazgowo wyposażone i urządzone w przemyślany sposób. Do tego dochodzi swobodny dostęp do kuchni i brak innych gości. Najem krótkoterminowy kusi poszukujących noclegu także atrakcyjnymi cenami.

Właściciele nieruchomości, którzy rozważają wynajem krótkoterminowy mieszkania mogą skorzystać z pomocy portali pośredniczących (np. Airbnb) lub samodzielnie ogłosić swój lokal w internetowych serwisach ogłoszeniowych, bazach miejsc noclegowych i na portalach turystycznych.

Coraz więcej osób dla swoich nieruchomości tworzy też własne strony internetowe. To dobry pomysł, bo dzięki odpowiedniemu pozycjonowaniu, turyści poszukujący noclegu mogą od razu trafić na naszą ofertę. W ten sposób, ci którzy już skorzystali, mogą też z łatwością polecać nasze usługi rodzinie i znajomym.

Najem krótkoterminowy mieszkań to dobra opcja dla tych, którzy w ciągu roku wynajmują swoją nieruchomość studentom – kiedy opuszczą oni lokal na czas wakacji, właściciel może nadal zarabiać, udostępniając go turystom.

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce - na przykładzie Airbnb

Airbnb to najpopularniejszy wśród portali oferujących najem krótkoterminowy mieszkań. Portal działa w ok. 200 krajach na całym świecie. To pośrednik pomiędzy właścicielem nieruchomości a wynajmującym. Aibnb gwarantuje bezpieczną transakcję, ale pobiera prowizję od wynajmu.

Obecnie w ramach najmu krótkoterminowego oferowanych jest ok. 40 tys. mieszkań. Oznacza to, że najem krótkoterminowy prowadzony jest w jednym na 375 mieszkań w Polsce.

W ostatnim czasie najwięcej nieruchomości na krótki czas dostępnych było w Krakowie – jedno na 50 mieszkań. Spory odsetek zanotowano także w Trójmieście – mieszkania oferowane w ramach najmu krótkoterminowego stanowiły 1,5% wszystkich wynajmowanych nieruchomości. W Poznaniu i w Warszawie tego typu lokale stanowiły 0,6-0,8%, a we Wrocławiu 0,8 % – dane zebrane przez HRE Investments,

Najem krótkoterminowy a koronawirus

W związku z pandemią koroanwirusa w branży turystycznej zaszły poważne zmiany. Z pozoru mogłoby się wydawać, że większość właścicieli nieruchomości zawiesiła swoją działalność. Tak jednak się nie stało.

Jak donosi Airbnb, zdalna praca oraz lekcje online spowodowały, że wiele osób zdecydowało się na dłużej przenieść swoje życie do innego miasta lub kraju. Oferujący najem krótkoterminowy zaktualizowali więc swoje oferty i teraz proponują mieszkania na 28 lub więcej nocy. Airbnb wprowadziło nawet nową specjalną sekcję – „Dłuższe pobyty”.

Z miesiąca na miesiąc pobyty długoterminowe zyskują coraz większą popularność. Według danych Airbnb, już ponad 80% właścicieli nieruchomości korzystających z portalu oferuję rezerwacje mieszkań na dłużej. W sierpniu noclegów na dłuższy czas szukało o 50% więcej osób w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Wynajem krótkoterminowy mieszkań – ile można zarobić?

Zastanawiając się, jaką cenę ustalić dla nieruchomości przy najmie krótkoterminowy, warto zajrzeć na ceny za nocleg w hotelach oraz hostelach w tym samym mieście.

Ceny w poszczególnych miastach Polski mogą znacznie różnić się od siebie. Im miasto jest bardziej turystyczne, tym zwykle koszty noclegów w nim są wyższe. Wpływ na cenę ma także standard nieruchomości.

W Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i w Trójmieście za pobyt w hotelu trzeba zwykle zapłacić ok. 60-70 zł za noc. Jeśli więc, zdecydowaliby się wynająć swoje mieszkanie taniej, np. za 50 zł za noc, na tydzień, zarobilibyśmy 1400 zł.

Przy krótkoterminowym wynajmie mieszkania, warto na początku zaoferować promocyjną cenę i w ten sposób przyciągnąć pierwszych gości. Później, jeśli nasze mieszkanie będzie zyskiwało pochlebne opinie, zyska na popularności i cena będzie mogła być wyższa.

Gdzie w Polsce opłaca się wynajem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy najbardziej opłacalny jest oczywiście w tych miastach, w których najwięcej się dzieję pod względem kulturalnym i biznesowym oraz w tych, które uznawane są powszechnie za najbardziej turystyczne. Z całą pewnością można wskazać tutaj Warszawę, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Łódź i Zakopane.

Oczywiście innych gości może przyciągnąć mieszkanie ulokowane w Warszawie (w dużej mierze mogą być to obcokrajowcy oraz biznesmeni) i innych Zakopane (turyści, rodziny z dziećmi). Warto to wziąć pod uwagę podczas aranżacji przestrzeni i wyposażania mieszkania. Aby najem krótkoterminowy rzeczywiście przynosił zyski potencjalni lokatorzy powinni czuć się wynajętym mieszkaniu niemal jak w domu.

Jeśli lokal znajduje się w pobliżu największych atrakcji lub w centrum miasta, łatwo nam będzie znaleźć klientów. Dla właścicieli nieruchomości z widokiem na Pałac Kultury, Zamek Królewski na Wawelu, Tatry czy na morze, najem krótkoterminowy może okazać się wyjątkowo opłacalny.

Jakie mieszkanie pod najem krótkoterminowy?

Pod wynajem krótkoterminowy świetnie nadają się nieruchomości z dobrą lokalizacją. Jeśli nasz lokal znajduję się np. na blokowisku mocno oddalonym od centrum, raczej trudno nam będzie znaleźć chętnych na nocleg.

Nie jest powiedziane, że wynajmować na krótko można jedynie apartamenty. Choć bardziej zamożni turyści z pewnością skuszą się na mieszkanie o wysokim standardzie, młodzi podróżniczy czy mniej zamożne rodziny będą szukać raczej „zwykłych” mieszkań.

Najważniejsze, by w lokalu znalazły się najpotrzebniejsze przedmioty codziennego użytku oraz standardowe sprzęty domowe, tj. naczynia i sztućce, pościel, ręczniki i środki czystości, telewizor, pralka, kuchenka oraz oczywiście Wi-Fi.

Najemca przeszukujący tego typu oferty zwykle chce zabrać ze sobą mniej rzeczy, a jednocześnie pragnie wygody oraz przytulności.

W mieszkaniu, w widocznym miejscu, warto zawiesić regulamin określający podstawowe zasady korzystania z nieruchomości, np. czy można w nim palić, jak użytkować sprzęty będące na wyposażeniu czy też, co należy zrobić, gdy już opuszcza się lokal.

Najem krótkoterminowy – jakie formalności?

Przygotowania nieruchomości do najmu krótkoterminowego, to jednak nie tylko prace związane z aranżowaniem i wyposażaniem wnętrza oraz reklamowaniem go. Koniecznie trzeba zadbać także o zabezpieczenie swojego mienia.

Jedną z forma zabezpieczeń jest oczywiście umowa najmu zawierana z lokatorami. Musi ona dokładnie określać, na ile dni zostaje udostępnione mieszkanie. W umowie sprecyzujmy także warunki, na jakich dokonujemy wynajmu oraz pobierzmy kaucje na wypadek ewentualnych szkód.

Ważną kwestia przy wynajmie krótkoterminowym mieszkań jest także rozliczenie skarbowe. Obecnie osoby wynajmujące mieszkania na krótki termin mogą rozliczać swoje przychody na trzy sposoby:

1. Zgodnie z art. 12 ust. 1 punkt 2. lit. e Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych dla usług związanych z zakwaterowaniem

Rozliczenie w oparciu o tę ustawę oblicza się według stawki 17% od przychodu, bez możliwości obniżenia podatku o dodatkowe koszty utrzymania nieruchomości, np. opłat za media. Jeśli zdecydujemy się na ten wariant, będziemy musieli złożyć w urzędzie specjalne oświadczenie, zapłacić zaliczkę na poczet podatku i regularnie prowadzić ewidencję swoich przychodów. Zeznanie podatkowe (PIT-28), należy złożyć do 31 stycznia.

2. W ramach indywidualnej działalności gospodarczej osoby fizycznej opodatkowanej na zasadach ogólnych

W tym wariancie dochody za najem krótkoterminowy uwzględniamy jako dochody z innych źródeł i płacimy od nich podatek, wg. stawek 18% lub 32%, jeśli suma dochodu przekracza ponad 85 528 zł rocznie.

3. W ramach działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach podatku liniowego – bez sumowania z innymi źródłami dochodu

Jeśli zdecydujemy się na tę opcję rozliczenia, zapłacimy podatek 19% niezależnie od dochodu.

Czy trzeba ubezpieczyć mieszkanie na najem krótkoterminowy?

Jeśli zdecydujemy się na wynajem nieruchomość, niezależnie czy w ramach najmu krótkoterminowego, czy na dłużej, warto ubezpieczyć swoje mienie.

W mieszkaniu w każdej chwili może dojść do szkody, a niektóre z nich, np. pożar, mogą doszczętnie zniszczyć lokal i wszystko co się w nim znajduje. Z kolei mniejsze szkody, np. zalanie w wyniku pękniętej rury czy przepięcie, to szkody kłopotliwe, do których trzeba wzywać fachowców i które wymuszają zawieszenie wynajmu na czas prac.

Airbnb oferuje właścicielom nieruchomości tzw. Ubezpieczenie Gospodarza do kwoty 1 000 000 USD, lecz nie jest to standardowa ochrona nieruchomości od typowych ryzyk, tj. jak ogień, wybuch czy zalanie.  To ochrona z tytułu pojedynczego zdarzenia na wypadek pozwów strony trzeciej z powodu uszkodzenia ciała lub mienia związanego z pobytem zarezerwowanym na Airbnb. Słowem: to nic innego jak ubezpieczenie NNW, czyli polisa, która nie chroni samej nieruchomości.

Warto ubezpieczyć mieszkanie czy dom samodzielnie, korzystając z bezpośredniej oferty któregoś z towarzystw ubezpieczeniowych. W ramach podstawowej polisy możemy zapewnić sobie odszkodowanie na wypadek zniszczeń ścian i stałych elementów w mieszkaniu przy kilkunastu zdarzeniach losowych (pożar, wybuch, dym i sadza, huragan, zalanie, ulewny deszcz itp.), a jeśli zdecydujemy się na opcję rozszerzoną zabezpieczymy w ten sposób także wyposażenie mieszkania na wypadek kradzieży z włamaniem (a także tych samych zdarzeń losowych, co w podstawie).

Jeśli chcielibyśmy mieć jeszcze większe poczucie bezpieczeństwa, do polisy można dobrać różne dodatki, np. ubezpieczenie od przepięć, ochronę przedmiotów szklanych czy Home Assistance – pakiet usług związanych z likwidacją szkody, np. bezpłatną usługę naprawy sprzętów AGD i RTV.  Dzięki tak elastycznej ofercie, ubezpieczenie nieruchomości pod wynajem możemy dopasować do swoich indywidualnych potrzeb.

Polisa mieszkaniowa może mieć różny zakres ochrony – podstawowa uwzględnia kilkanaście zdarzeń losowych, lecz pełną ochronę zyskamy, dobierając dodatki do ubezpieczenia, tj: przepięcia czy Home Assistance. Dobrą polisę w atrakcyjnej cenie można szybko znaleźć za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych. W kilka minut porównasz w nim oferty nawet 18 towarzystw i w 1 miejscu znajdziesz najlepsze dla siebie ubezpieczenie.