Najem okazjonalny - czym jest i co oznacza dla wynajmującego?

Najem okazjonalny został stworzony specjalnie dla właścicieli nieruchomości, którzy przy wynajmie chcieliby lepiej chronić swoje prawa. Procedura, jaka wiąże się z zawieraniem umowy najmu okazjonalnego, jest nieco bardziej skomplikowana niż w przypadku umowy standardowej. W tym artkule wyjaśniamy, czym dokładnie jest najem okazjonalny i co oznacza dla wynajmującego.

Najem okazjonalny – co to jest?

Najem okazjonalny to jeden z kilku rodzajów najmu lokalu mieszkaniowego. Wynajem w oparciu o umowę najmu okazjonalnego daje właścicielom domów i mieszkań możliwość szybkiej eksmisji komorniczej, jeśli najemca okaże się nieuczciwy.

Umowa najmu okazjonalnego nakłada na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w przypadku niedopełnienia obowiązków zawartych w umowie lub łamaniu zawartych w niej zasad. Oświadczenie najemcy składają na podstawie aktu notarialnego.

Właściciel, który wynajmuje swoją nieruchomość w oparciu o takie zasady, w przypadku wystąpienia problemów, np. z płatnością, może wypowiedzieć umowę najemcom, a następnie wszcząć natychmiastowe postępowanie egzekucyjne. W ten sposób nie trzeba trudzić się w wytaczaniu, ciągnących się często w nieskończoność, procesów sądowych.

Dla kogo umowa najmu okazjonalnego?

Z najmu okazjonalnego mogą skorzystać jedynie ci właściciele nieruchomości, którzy wynajmują lokale pełniące funkcje mieszkaniowe. Jeśli więc wynajmujemy lokal usługowy, nie będziemy mogli podpisać umowy o najem okazjonalny z najemcą. Na zasadach najmu okazjonalnego możemy także podnająć nieruchomość lub jej wydzieloną część.

Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów z najmu okazjonalnego mogą skorzystać jedynie osoby prywatne, ten model prawny nie przysługuje firmom.

Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać?

Umowa najmu okazjonalnego, aby miała moc prawną, musi być odpowiednio skonstruowana.

Należy dołączyć do niej następujące dokumenty dodatkowe:

• oświadczenie w formie aktu notarialnego podpisane przez najemcę, w którym dobrowolnie poddaje się eksmisji i zobowiązuje do opróżnienia i oddania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym;
• oświadczenie najemcy z adresem innego mieszkania, w którym zamieszka on, gdy będzie musiał opróżnić i opuścić wynajmowany lokal;
• oświadczenie właściciela nieruchomości (o której mowa powyżej) lub osoby posiadającej prawa do tego mieszkania, w którym wyrażona jest zgoda na zamieszkanie najemcy w tymże lokalu po zakończeniu trwania umowy najmu.

Właściciel wynajmowanej nieruchomości ma ponadto obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Obowiązek ten dotyczy jednak tylko osób prywatnych, zwolnieni są z niego ci, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości.

Jeżeli któryś z powyższych obowiązków nie zostanie spełniony, umowa najmu okazjonalnego nie będzie miała pełnej mocy prawnej – funkcjonować będzie jako zwykła umowa najmu.

Najem okazjonalny opłaca się czy nie?

Wynajem nieruchomości w oparciu o najem okazjonalny wiąże się z wyższymi kosztami niż w przypadku standardowej umowy. Dlatego też niekoniecznie będzie dobrym pomysłem, jeśli swoją nieruchomość chcemy wynająć na krótki czas.

Najem okazjonalny to forma prawna, która najbardziej opłaca się przy wynajmie długoterminowym – na co najmniej dwa lub więcej lat.

Najem okazjonalny to dobre zabezpieczenie dla tych, którzy wynajmują apartamenty lub bogato wyposażone nieruchomości – w takim przypadku dodatkowe koszty mają mocne uzasadnienie w wartości mienia powierzanego osobom trzecim.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Zgodnie z prawem, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony. Czas ten nie może być dłuższy niż 10 lat.

Umowę najmu okazjonalnego można wypowiedzieć zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów:

• jeśli najemca nie uregulował  czynszu (lub innych opłat) za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo otrzymania pisemnego upomnienia oraz informacji o zamiarze wypowiedzenia umowy wraz z dodatkowym miesięcznym terminem do zapłaty zaległych należności.
• gdy najemca, pomimo pisemnego upomnienia, używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem;
• gdy działania najemcy zaburzają porządek domowy, utrudniając życie innym mieszkańcom;
• gdy w wyniku działania najemcy w mieszkaniu powstają szkody;
• jeśli bez pisemnej zgody właściciela najemca wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania mieszkanie lub jego część;
• jeśli najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy najmu okazjonalnego i nie podał adresu innego mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego – jak eksmitować najemcę?

Może się zdarzyć, że pomimo zakończenia lub zerwania przez właściciela umowy najmu okazjonalnego, najemca nie chce opuścić mieszkania. Co w takie sytuacji zrobić? Eksmisję przeprowadzić trzeba w kilku krokach.

Krok 1.

Przekazujemy najemcy oficjalne pisemne żądanie opróżnienia i opuszczenia lokalu w terminie nie dłuższym niż siedem dni, licząc od daty doręczenia pisma.

Krok 3.

Jeżeli wysłanie powyższego pisma nie przyniosło oczekiwanych skutków, właściciel może złożyć wniosek w sądzie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę przy podpisywaniu umowy.

Krok 4 .

Kiedy sąd rozpatrzy wniosek, uruchomi przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. W ten sposób proces eksmisji w oparciu o umowę najmu okazjonalnego będzie znacznie krótszy niż w przypadku zwykłej umowy najmu, a co za tym idzie, również koszty będą niższe.

Najem okazjonalny – jak przekonać najemcę do podpisania umowy?

Najem okazjonalny został stworzony po to, by chronić prawa właścicieli. Najemcy zwykle nie widzą w tej formie prawnej korzyści dla siebie, a nawet wręcz obawiają się podpisać taką umowę najmu. Dla uczciwych lokatorów nie ma jednak w niej żadnego zagrożenia. Jedynie nieco czasochłonna może okazać się konieczność wizyty u notariusza.

Właściciel, któremu zależy na wynajęciu nieruchomości w oparciu o najem okazjonalny powinien dokładnie wytłumaczyć przyszłym lokatorom, dlaczego przedstawia właśnie ten rodzaj umowy. Szczerze poinformujmy najemcę o swoich obawach związanych z utratą cennych sprzętów znajdujących się w mieszkaniu, powiedzmy o strachu przed nieposzanowaniem cennego mienia czy brakiem opłat za czynsz.

Aby zachęcić przyszłych najemców do podpisania umowy najmu okazjowego, zaproponujemy pokrycie kosztów związanych z przygotowaniem aktu notarialnego. Zwykle opłaty te wynoszą ok. 200 zł.

Ile wynosi podatek od najmu okazjonalnego?

Podatek za wynajem okazjonalny możemy opłacić na dwa sposoby:

• w formie ryczałtu,
• na zasadach ogólnych.

Poniżej dokładnie wyjaśniamy każdą z tych dwóch form.

Ryczałt

Przy rozliczeniach za najem okazjonalny ryczałtem należy zastosować stawkę w wysokości 8,5%. Jeśli chcemy rozliczać najem okazjonalny podatkiem ryczałtowym, będziemy musieli udać się do urzędu skarbowego z pismem, w którym zawiadamiamy o wyborze takiej właśnie metody opodatkowania.

Termin, w jakim zobowiązani jesteśmy do złożenia takiego oświadczenia, zależy od tego, czy wynajmujemy nieruchomość po raz pierwszy, czy kontynuujemy wynajem.

Przy pierwszym wynajmie, oświadczenie o formie rozliczenia musimy złożyć do urzędu najpóźniej do 20. dnia miesiąca, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu (a jeśli miesiącem tym jest grudzień – mamy czas do końca roku).

Przy wynajmie kontynuowanym, oświadczenie o wyborze podatku ryczałtowego musimy złożyć nie później niż do 20 stycznia.

Jeśli, już  po złożeniu takiego oświadczenia, będziemy chcieli jednak zmienić formę rozliczenia za najem okazjonalny, można to będzie zrobić dopiero od kolejnego roku kalendarzowego.

Jeśli spóźnimy się ze złożeniem oświadczenia w urzędzie skarbowym, podatek za najem okazjonalny będzie automatyczne rozliczany na zasadach ogólnych.

Podatek na zasadach ogólnych

Przy rozliczeniach na zasadach ogólnych należy zastosować stawkę w wysokości 18% lub 32%. Pod uwagę bierze się tu całkowity dochód – również dochody z innych źródeł. Ta metoda opłacalna jest dla tych właścicieli nieruchomości, którzy w roku rozliczenowym przeprowadzili remont w mieszkaniu – poniesione wydatki można doliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Czy mieszkanie na najem okazjonalny trzeba ubezpieczyć?

Aby jeszcze lepiej zabezpieczyć siebie i swoją nieruchomość mieszkanie na najem okazjonalny warto ubezpieczyć. Nie jest to prawnym obowiązkiem, ale z całą pewnością dobrze jest to rozważyć.

Polisa przyda się, jeśli nieuczciwy lokator zdemoluje lokal lub przestanie za niego płacić. Oferty ubezpieczeniowe dostępne na rynku są bardzo szerokie – możemy ubezpieczyć nieruchomość od wielu różnych rodzajów ryzyka. 

Do wyboru są dwa rodzaje ubezpieczenia mieszkania:

• podstawowe – ochrona ścian i stałych elementów mieszkania,
• rozszerzone – ochrona wraz z wyposażeniem mienia ruchomego (wyposażenia).

Podstawowa polisa mieszkaniowa zabezpieczy naszą nieruchomość na wypadek aż kilkunastu zdarzeń losowych, tj. pożar, wybuch, dym i sadza, huragan, zalanie, ulewny deszcz, grad, uderzenie pioruna itp.

Rozszerzona polisa mieszkaniowa chroni także wyposażenie – wszystkie przedmioty, które nie są na stałe przytwierdzone w nieruchomości. Mienie ruchome w tym zakresie będzie ubezpieczone na wypadek tych samych zdarzeń, które zawarte są w podstawie, a dodatkowo także od ryzyka kradzieży z włamaniem.

Do polisy rozszerzonej możemy dobrać różne dodatki, które zwiększą nasze bezpieczeństwo  i komfort, np. ubezpieczenie od przepięć (dość często powodują one awarię cennych sprzętów elektronicznych).

Ubezpieczenie nieruchomości powinien rozważyć nie tylko właściciel, który ją wynajmuje, ale także lokator, który będzie  w niej mieszkał.

Jakie ubezpieczenie dla najemcy i dla wynajmującego?

Jeżeli w nieruchomości na wynajem okazjonalny znajdują się głównie sprzęty zabudowane, tj. zabudowane AGD w kuchni, system szaf przesuwanych itp., może nam wystarczyć polisa podstawowa. Lecz jeśli chcemy wynająć mieszkanie wyposażone, np. w telewizor, meble, dywany, elementy wystroju wnętrz itp., warto wykupić rozszerzone ubezpieczenie – wraz z ochroną mienia ruchomego.

Ubezpieczenie wyposażenia może okazać się pomocne również dla lokatorów, którzy wprowadzają się do mieszkania z własnymi cennymi przedmiotami. Aparat fotograficzny, komputer czy instrumenty muzyczne mogą bezpowrotnie zniknąć w wyniku włamania do mieszkania. Jeśli tak się stanie, a będziemy mieli wykupione ubezpieczenie, ich równowartość zwróci nam ubezpieczyciel.

Właścicielom nieruchomości przeznaczonych na najem krótkoterminowy z pewnością przyda się dodatek do polisy Home Assistance, który obejmuje szereg usług przy szkodzie, m.in. bezpłatną pomoc fachowca (hydraulika, elektryka, informatyka itp.), którego w razie awarii zorganizuje ubezpieczyciel.

A jeśli w nieruchomości znajdują się cenne przedmioty szklane, np. szklane stoły czy szklane drzwi tarasowe, je również możemy ubezpieczyć w ramach dodatku do polisy mieszkaniowej.

Przydać się może również ubezpieczanie OC w życiu prywatnym, które zabezpieczy nas na wypadek wyrządzenia szkód osobom trzecim, np. jeżeli w mieszkaniu dojdzie do zalania i woda przedostanie się do sąsiadów, ubezpieczyciel wypłaci nam odszkodowanie na pokrycie tych strat.

Polisa mieszkaniowa dostępna jest w różnych zakresach ochrony. Podstawowe ubezpieczenie zapewni nam ochronę nieruchomości na wypadek wielu zdarzeń losowych. Rozszerzona polisa będzie chronić także wyposażenie na wypadek kradzieży z włamaniem. Kompleksową ochronę zapewnią nam dodatki, tj. OC w życiu prywatnym czy Home Assistance. Dobrej polisy w atrakcyjnej cenie warto poszukać za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych. Szybko i prosto porównasz w nim oferty nawet kilkunastu towarzystw  i w jednym miejscu znajdziesz najlepszą dla siebie opcję.