Czym różni się działka rolna od budowlanej?
Działka rolna to obszar, na którym, co do zasady, nie może powstać zabudowa mieszkalna. W ewidencji gruntów i budynków figuruje jako użytek rolny. Definicja tego pojęcia jest zawarta w Kodeksie Cywilnym. Zgodnie z nią za działkę rolną uznaje się każdą nieruchomość zabudowaną lub niezabudowaną przeznaczoną do produkcji rolnej.
Zapisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami i Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określają, że działka budowlana to teren przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe: zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną oraz nieruchomości pożytku publicznego.
Odrolnienie działki - z jakich etapów się składa?
Odrolnienie działki wiąże się z pewnymi formalnościami, o które trzeba zadbać. Warto wiedzieć jeszcze przed podjęciem pierwszych kroków, jak przebiega ten proces.
Na samym początku trzeba zmienić przeznaczenie gruntów. W tym celu niezbędna jest zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Drugi krok to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Warto bliżej przyjrzeć się każdemu z tych etapów.
Na czym polega zmiana przeznaczenia gruntu?
Pierwszy etap odrolnienia regulują przepisy Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nimi jego przebieg zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ten dokument określa przeznaczenie gruntów zlokalizowanych na terenie danej gminy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego możesz sprawdzić, korzystając z rządowego geoportalu. Warto to zrobić zanim podejmiesz kolejne działania, gdyż od tego, czy obowiązuje on na danym obszarze, zależy dalsze postępowanie.
Jeśli działka rolna znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to niezbędne jest przeprowadzenie procedury jego zmiany. W takim przypadku trzeba jednak uzbroić się w cierpliwość, gdyż jest to nie tylko trudne, ale także zajmuje sporo czasu. W pierwszej kolejności należy złożyć wniosek do burmistrza, wójta lub prezydenta miasta. Przepisy prawa nie określają, jak powinien być on skonstruowany. Powinny jednak znajdować się w nim następujące informacje:
-
dane osobowe wnioskodawcy,
-
adres wnioskodawcy,
-
numer działki,
-
proponowany sposób zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
-
uzasadnienie zmiany.
Warto także dołączyć wypis lub wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz mapę zasadniczą nieruchomości. Niestety przepisy prawa nie określają także terminu, w jakim wniosek ma być rozpatrzony. Oznacza to, że możesz czekać na odpowiedź bardzo długo.
Jeśli wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostanie pozytywnie rozpatrzony, rozpoczyna się cała procedura. Właściciel gruntu nie ma dużego wpływu na jej przebieg. Może jedynie zgłaszać zastrzeżenia, jeśli planowane zmiany nie są zgodne z jego oczekiwaniami. Nie oznacza to jednak, że zostaną one uwzględnione. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego składa się z kilku etapów:
-
podjęcia uchwały o przystąpieniu do zmiany,
-
ogłoszenia w lokalnej prasie oraz formie obwieszczenia rozpoczęcia prac wraz ze wskazaniem terminu, który nie może być krótszy niż 21 dni po zgłoszeniu wniosku,
-
opracowania projektu planu,
-
wystąpienia o niezbędne uzgodnienia oraz opinie,
-
uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i leśne (jeśli wymagają tego odrębne przepisy),
-
rozpatrzenie ewentualnych uwag,
-
uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli w wyniku tych działań wzrosła wartość działki, to gmina lub miasto może pobrać opłatę planistyczną. Jest ona wymagana w przypadku sprzedaży nieruchomości.
Działka może jednak nie być zawarta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niezbędne jest złożenie stosownego wniosku do burmistrza, wójta lub prezydenta miasta. Aby działka uzyskała warunki zabudowy, musi m.in.:
-
sąsiadować z inną działką budowlaną,
-
mieć dostęp do drogi publicznej,
-
mieć dostęp do podstawowych mediów (wody i prądu).
Po spełnieniu wszystkich warunków Twoja działka rolna może zostać zmieniona na budowlaną. Rozpatrywanie wniosku o wydanie warunków zabudowy trwa maksymalnie 2 miesiące. Tyle samo czasu trzeba czekać na decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.
Czym jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?
Odrolnienie działki to także wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Zmiana sposobu użytkowania terenu niekiedy wymaga uzyskania decyzji administracyjnej. Jest to konieczne w przypadku gruntów o wysokiej klasie bonitacyjnej lub pochodzeniu wartościowym dla produkcji rolnej. Będziesz potrzebować takiej decyzji w przypadku, gdy chcesz wyłączyć z produkcji rolniczej lub leśnej:
-
użytki rolne wytworzone z gleb mineralnych i organicznych, które są zaliczane do klasy I, II, III, IIIa i IIIb,
-
użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia organicznego o klasie IV, IVa, IVb, V i VI,
-
grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, jeśli służą one wyłącznie na potrzeby rolnictwa,
-
grunty pod drogami dojazdowymi do działek rolnych,
-
pozostałe grunty wskazane w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Wniosek o wyłączenie gruntu powinien zawierać dane wnioskodawcy oraz uzasadnienie określające konkretny cel, na który zostanie on przeznaczony. Trzeba do niego dołączyć także decyzję o warunkach zabudowy (jeśli została wydana), a także dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością, projekt zagospodarowania działki i wypis z rejestru gruntów.
Warto wiedzieć, że wyłączenie gruntu rolnego nie musi dotyczyć całej działki. Możesz zdecydować się na to jedynie w odniesieniu do jej konkretnej części.
Ile kosztuje odrolnienie działki?
Odrolnienie działki to kosztowny proces. To, ile dokładnie za niego zapłacisz, zależy przede wszystkim od klasy oraz powierzchni gruntu. Im jest on większy, tym wyższe koszty. W 2023 roku odrolnienie gleb pochodzenia mineralnego i organicznego kosztuje:
-
klasy I – 437 175 zł za 1 ha,
-
klasy II – 378 885 zł za 1 ha,
-
klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha,
-
klasy IIIb – 262 305 za 1 ha,
-
Łąki i pastwiska I – 437 175 zł za 1 ha,
-
Łąki i pastwiska II – 361 398 za 1 ha,
-
Łąki i pastwiska III – 291 450 za 1 ha.
Z kolei odrolnienie i wyłączenie z produkcji rolnej gleb pochodzenia organicznego to koszt:
-
klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha,
-
klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha,
-
klasy V – 116 580 zł za 1 ha,
-
klasy VI – 87 435 zł za 1 ha,
-
Łąki i pastwiska IV – 174 870 zł za 1 ha,
-
Łąki V – 145 725 za 1 ha,
-
Pastwiska V – 116 580 za 1 ha,
-
Łąki i pastwiska VI – 87 435 zł za 1 ha.
Trzeba także uwzględnić dodatkowe koszty, takie jak m.in. opłaty skarbowe oraz za wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Jednorazowa opłata za trwałe wyłączenie gruntów rolnych jest nazywana należnością. Należy ją uiścić w ciągu 60 dni od dnia uzyskania decyzji dotyczącej należności i opłat rocznych. Te ostatnie należy opłacać przez kolejne 10 lat. Ich wysokość to 10% należności. Obowiązek uiszczania tych opłat powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów rolnych z produkcji.
Dom na odrolnionej działce a jego ubezpieczenie - ile kosztuje polisa?
Po wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji możesz rozpocząć budowę domu na działce. Wiąże się to z szeregiem formalności, które musisz wypełnić. Taka inwestycja jest bardzo kosztowna, dlatego warto pomyśleć o odpowiednim zabezpieczeniu wybudowanego domu. Przede wszystkim zadbaj o wybór odpowiedniego ubezpieczenia nieruchomości. Dobrze dopasowana polisa zapewni Ci pomoc finansową w razie nieprzewidzianych zdarzeń. Odszkodowanie zostanie wypłacone na pokrycie szkód związanych np. z działaniem sił natury lub kradzieżą.
Aby znaleźć najlepsze ubezpieczenie, najlepiej skorzystać z wygodnego kalkulatora ofert. Dzięki temu narzędziu szybko sprawdzisz online, ile może kosztować składka. Poniżej znajdziesz kalkulację wraz z ofertami różnych towarzystw ubezpieczeniowych.
Przykład: Dom jednorodzinny o powierzchni 100 m2 z niepalnymi ścianami oraz dachem pokrytym blachą. Ubezpieczenie ma obejmować mury, stałe elementy oraz wyposażenie. Polisa ma chronić od skutków zdarzeń losowych, kradzieży oraz powodzi. Wartość domu wynosi 500 000 zł, elementy stałe są ubezpieczone na 220 000 zł, a wyposażenie na kwotę 100 000 zł.
-
Generali: 706,00 zł rocznie,
-
Link4: 909,54 zł rocznie,
-
Benefia: 1 041,00 zł rocznie,
-
Uniqa: 1 139,00 zł rocznie,
-
mtu24.pl: 1 155,00 zł rocznie.
Większość towarzystw umożliwia rozłożenie składki na raty. Koszty ubezpieczenia są zdecydowanie niższe w porównaniu z uporaniem się ze szkodami, jakie mogą wywołać nieprzewidziane zdarzenia. Warto więc pomyśleć o zakupie polisy.
Zanim zdecydujesz się na konkretną ofertę, dokładnie zapoznaj się z Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia. Znajdziesz w nich najważniejsze informacje dotyczące m.in. sytuacji, w których wypłata odszkodowania jest bezzasadna. Zapoznanie się z nimi pozwoli Ci określić, czy konkretna propozycja odpowiada Twoim potrzebom.
Źródła
-
https://samorzad.gov.pl/web/powiat-siedlecki/wniosek-o-wydanie-zezwolenia-na-wylaczenie-gruntu-rolnego-z-produkcji-rolniczej,
-
https://ksiegi-wieczyste.org/jak-przeksztalcic-dzialke-rolna-w-budowlana/,
-
https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/283.
