Opłata adiacencka - czym jest i kiedy należy ją opłacić?

Co warto wiedzieć o opłacie adiacenckiej? 

Być może pierwszy raz spotykasz się z określeniem opłaty adiacenckiej. Sprawdźmy po kolei, czym jest opłata adiacencka, kiedy i kto ma obowiązek ją zapłacić, a także jakie mogą być konsekwencje w przypadku niedokonania takiej płatności.

Co to jest opłata adiacencka?

Opłata adiacencka może zostać nałożona na właściciela nieruchomości w sytuacji, kiedy wzrośnie jej wartość rynkowa. Może się tak zdarzyć w 3 konkretnych przypadkach: po podziale działki, po scaleniu i podziale nieruchomości lub po wybudowaniu nowej infrastruktury w pobliżu domu.

Wówczas opłatę adiacencką nakłada organ samorządowy, odpowiedni do miejsca zamieszkania - prezydent miasta, burmistrz lub wójt. 

Wysokość opłaty ustala rada gminy, która w drodze uchwały określa także szczegółowe zasady naliczania, terminy płatności oraz ewentualne warunki rozłożenia płatności na raty. 

Podstawą do wyznaczenia należnej kwoty do zapłaty jest zawsze opinia rzeczoznawcy majątkowego. Analizuje on dokładnie aktualną wartość rynkową nieruchomości i na tej podstawie sporządza tzw. operat szacunkowy. Na bazie tego dokumentu, prezydent miasta, burmistrz lub wójt potwierdza stawkę i sposób wniesienia opłaty. 

Na szczęście opłata adiacencka ma swoją górną granicę. Zobaczmy, o jakich stawkach mowa w 3 określonych przypadkach.

Kiedy potrzebna jest opłata adiacencka?

Wzrost wartości nieruchomości wiąże się bezpośrednio z koniecznością uregulowania opłaty adiacenckiej. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy nastąpił:

• podział nieruchomości,
• scalenie i podział nieruchomości,
• w pobliżu domu wybudowano nową drogę lub inną infrastrukturę techniczną.

W takich przypadkach masz obowiązek uregulowania opłaty adiacenckiej w wysokości ustalonej przez radę gminy. 

Kto musi pamiętać o takiej opłacie? 

Opłata adiacencka może dotyczyć:

• Osoby fizycznej lub prawnej: właściciela nieruchomości podzielonej, scalonej i ponownie podzielonej, bądź właściciela nieruchomości, przy której zbudowano nową infrastrukturę techniczną.
• Użytkownika wieczystego nieruchomości: osoby lub podmiotu z prawem do użytkowania wieczystego gruntów, których wartość wzrosła w wyniku podziału, scalenia i podziału lub budowy infrastruktury technicznej.

Co ważne, jedynie właściciele nieruchomości rolnych i leśnych mogą całościowo uniknąć opłaty adiacenckiej.

Opłata, która wynika z podziału nieruchomości 

Opłata adiacencka, z tytułu podziału nieruchomości, naliczana jest na podstawie przepisów zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Przy tym bierze się pod uwagę skład nieruchomości, która podlega podziałowi oraz jej wartość przed i po rozdziale.

W przypadku opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, cała procedura składa się z kilku etapów:

1. Złożenie wniosku o podział działki - właściciel nieruchomości niezależnie dokonuje podziału działki i składa wniosek do odpowiedniego organu samorządowego.
2. Ocena wzrostu wartości nieruchomości - rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny działki przed i po podziale, aby określić wzrost wartości nieruchomości.
3. Ustalenie opłaty adiacenckiej - na podstawie operatu szacunkowego od rzeczoznawcy, rada gminy określa wysokość opłaty adiacenckiej, maksymalnie do poziomu 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale.
4. Decyzja administracyjna - organ samorządowy wydaje decyzję o nałożeniu opłaty wraz z terminem płatności oraz przekazuje ją do właściciela nieruchomości. 

Nie wiesz, na jakie wydatki musisz się przygotować? Sprawdźmy, ile w praktyce wyniesie opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości.

Załóżmy, że posiadasz dużą działkę o wartości 500 000 zł. Po podziale na mniejsze parcele, ich łączna wartość wzrasta do 650 000 zł. Różnica między tymi kwotami wynosi 150 000 zł. Jeśli gmina ustali stawkę procentową na poziomie 20%, opłata adiacencka w tym przypadku wyniesie 30 000 zł.

Czy po podzieleniu działki trzeba uiścić taką opłatę? 

Podział działki nie zawsze wiąże się z nałożeniem opłaty adiacenckiej. Decyzja o ustaleniu opłaty leży w kompetencji jednostek samorządu terytorialnego. To w praktyce oznacza, że mogą one, ale nie muszą obciążać właściciela kosztami. 

Opłaty adiacenckiej nie nalicza się w przypadkach:

• nieruchomości przeznaczonej do celów rolniczych lub leśnych,
• podziału nieruchomości dokonanej niezależnie względem ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni (MPZP),
• podziału nieruchomości zleconej nie przez właściciela lub dzierżawcę wieczystego, ale przez inny podmiot. 

W pozostałych sytuacjach, wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się prawomocna.

Przy podziale działki, opłata adiacencka nie może przekroczyć określonej stawki procentowej, czyli 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości sprzed podziału i po podziale. Ponadto, nałożenie opłaty możliwe jest, wyłącznie gdy podział nastąpił na wniosek właściciela nieruchomości. 

Termin opłacenia należności wynosi 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stała się ostateczna (gdy minął termin do wniesienia odwołania).

Opłata adiacencka a infrastruktura techniczna 

Nowa infrastruktura techniczna wpływa na wzrost standardu życia mieszkańców, a co za tym idzie - podnosi wartość nieruchomości. Z tego względu, gdy właściciel domu uzyskuje dostęp do nowych udogodnień, może zostać obciążony opłatą adiacencką. 

Dotyczy to przede wszystkim wzrostu wartości domu w wyniku:

• budowy drogi w pobliżu nieruchomości,
• podłączenia domu do nowych przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, telekomunikacyjnych bądź gazowych.

W tych przypadkach opłata adiacencka może dotyczyć zarówno właścicieli nieruchomości, jak i użytkowników wieczystych. Jednak co ważne, obowiązek zapłaty nastąpi tylko, gdy budowa poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej będzie finansowana z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. 

Opłata adiacencka nie może zostać nałożona, gdy po zakończeniu prac, korzystanie z wybudowanej drogi czy innych urządzeń infrastruktury okaże się niemożliwe.

Przy budowie nowej infrastruktury, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje w drodze decyzji organu samorządu terytorialnego (prezydenta, burmistrza lub wójta). Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, stawka procentowa nie może przekroczyć 50% wzrostu wartości nieruchomości. 

Spójrzmy na konkretny przykład: rada gminy planuje wybudowanie nowej drogi, która poprawi dostęp do nieruchomości, a co za tym idzie zwiększy jej wartość. Działka była wyceniona na 300 000 zł, a po budowie drogi jej wartość wzrosła do 400 000 zł. Różnica wynosi 100 000 zł. Jeśli gmina ustaliła stawkę opłaty adiacenckiej na poziomie 40%, właściciel będzie wówczas zobowiązany zapłacić 40 000 zł.

Czy taka opłata może ulec przedawnieniu? 

Opłata adiacencka, podobnie jak inne zobowiązania finansowe, może ulec przedawnieniu. Oznacza to, że po upływie określonego czasu, gmina traci prawo do dochodzenia należnej opłaty. W polskim prawie kwestie przedawnienia opłaty adiacenckiej są jasno określone. 

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej ulega przedawnieniu po upływie 3 lat, od dnia, w którym decyzja o jej naliczeniu stała się ostateczna. Gmina ma zatem 3 lata na egzekwowanie należności, a po tym czasie obowiązek uiszczenia opłaty wygasa. 

Jeśli jednak doszło do ustalenia obowiązku opłaty adiacenckiej, właścicielowi przysługuje prawo odwołania się od decyzji. W tym celu, w pierwszej kolejności można zgłosić się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Na złożenie odwołania jest 14 dni, licząc od daty skutecznego odbioru decyzji o nałożeniu opłaty. 

Jako właściciel nieruchomości masz także prawo wnioskowania o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. Decyzja w tej sprawie należy do właściwego organu, takiego jak prezydent miasta, burmistrz czy wójt.

Co, jeśli chcesz sprzedać nieruchomość?

Przy sprzedaży nieruchomości może pojawić się wątpliwość, kto powinien uregulować opłatę adiacencką - kupujący czy sprzedający.

W takiej sytuacji, obowiązek pokrycia zobowiązania dotyczy osoby, która jest właścicielem działki, w momencie gdy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Istotny będzie więc dzień, w którym zatwierdzono podział lub budowę urządzeń infrastruktury technicznej. Całe postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej będzie zatem dotyczyć tylko osoby, która w tym momencie jest w posiadaniu działki.

Ile kosztuje ubezpieczenie nieruchomości?

Każdą nieruchomość warto ubezpieczyć na wypadek zdarzeń losowych, które mogą spowodować zniszczenia na własności i prowadzić do istotnych strat finansowych. 

W przypadku takiego ubezpieczenia, na koszt rocznej składki wpływa wiele czynników jak wartość, rodzaj nieruchomości czy wybrany zakres ochrony. Im więcej elementów w polisie uwzględnimy, tym roczna składka będzie wyższa. 

Sprawdźmy, jak zmienia się cena ubezpieczenia w zależności od lokalizacji, wielkości oraz wartości nieruchomości. Porównajmy 2 nieruchomości o różnych parametrach:

• dom w Łodzi o powierzchni 130 m2 i wartości 1 000 000 zł,
• dom w Sochaczewie o powierzchni 80 m2 i wartości 500 000 zł.

W obu przypadkach zakładamy, że polisa ma obejmować ochronę murów i elementów stałych od zdarzeń losowych. 

Jak pokazało wyliczenie, ubezpieczenie większego domu w Łodzi, to koszt od 538 zł rocznie. Cena zawiera już dodatkowe udogodnienia, jak przydatny w wielu sytuacjach pakiet Assistance oraz ochronę na wypadek dewastacji. Jeśli jesteś w stanie dopłacić więcej - za 843 zł rocznie, w polisie od Generali zyskujesz dodatkowo Pakiet medyczny oraz ochronę przedmiotów szklanych.

Opracowanie własne na podstawie ubezpieczeniemieszkania.pl, kalkulacja z dnia 23.07.2024 r.

Zobaczmy, ile zapłacimy za ubezpieczenie mniejszego domu, ulokowanego w mniejszym mieście.

Opracowanie własne na podstawie ubezpieczeniemieszkania.pl, kalkulacja z dnia 23.07.2024 r.

Jak możesz zauważyć, w tym przypadku ubezpieczenie domu będzie tańsze. Pierwsza z dostępnych polis kosztuje zaledwie 263 zł. Jeśli jednak potrzebujesz większej ochrony, możesz wybrać ofertę Generali za 507 zł rocznie, która obejmuje dodatkowo pakiet Assistance, ochronę przedmiotów szklanych, ochronę na wypadek dewastacji, a ponadto Pakiet medyczny. 

Zakup nieruchomości to jedna z największych inwestycji, na którą nierzadko przeznaczamy oszczędności życia. Każdy właściciel powinien mieć świadomość ryzyk, takich jak pożar czy powódź. Wartość strat wynikających z takich zdarzeń może być ogromna, a ich pokrycie z własnych środków często przekracza możliwości finansowe właścicieli. Z tego względu warto zainwestować w polisę. Dzięki niej zyskujemy nie tylko poczucie bezpieczeństwa, ale pewność, że jesteśmy chronieni i otrzymamy rekompensatę na pokrycie kosztów związanych ze szkodą.

– Ewelina Ratajczak, ekspert portalu ubezpieczeniemieszkania.pl

Chcesz ubezpieczyć swoją nieruchomość? Gdzie szukać? 

Rynek oferuje wiele możliwości ubezpieczenia domu. Dużym ułatwieniem w poszukiwaniu rozwiązania idealnego dla nas jest porównywarka ubezpieczeń. W ramach jednego narzędzia zyskujesz dostęp do zestawienia ofert polisy mieszkaniowej nawet od kilkunastu ubezpieczycieli.

Aby poznać propozycje towarzystw, należy podać w formularzu kilka parametrów domu jak rok wybudowania, lokalizację, powierzchnię. Jeśli dom jest jeszcze w budowie, wystarczy zaznaczyć taką opcję i określić, czy dom jest już w stanie surowym zamkniętym. 

Jeszcze bez wychodzenia z porównywarki, w tym samym miejscu zakupisz i opłacisz swoje ubezpieczenie, by ochrona zaczęła jak najszybciej działać.