Podatek od kupna mieszkania - ile wynosi?

Podatek od kupna mieszkania to dopiero początek wydatków, oprócz samego przelewu na konto sprzedającego. Do ceny nieruchomości dochodzą również koszty związane z usługami notariusza i opłaty za wpis do księgi wieczystej. Wyjaśniamy, ile wynoszą poszczególne opłaty i od czego zależy ich wysokość.

Warto pamiętać, że podatek od kupna mieszkania czasami jest od razu wliczony w jego cenę ofertową. W innych przypadkach obliczenie i opłacenie składki należy już do obowiązków kupującego.

Oprac. własne.

Co to jest podatek od zakupu mieszkania?

Przy zakupie nieruchomości nabywca ma obowiązek opłacić dodatkowy podatek, czasami płaci go samodzielnie (w praktyce za pośrednictwem notariusza), a czasami jest on już wliczony w cenę nieruchomości. Wyróżniamy dwa takie podatki:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – regulowany ustawą z dnia 9 września 2000 roku; płaci się go po zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.
2. Podatek VAT – płaci się go przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera.

Oczywiście, przy zakupie mieszkania lub domu obowiązuje nas tylko jeden z wymienionych podatków, nigdy oba. Jeśli nabywamy nieruchomość od dewelopera, płacimy tylko VAT, jeśli z rynku wtórnego, PCC.

Podatek od kupna mieszkania w 2024 r.

Niedawno weszły w życie pewne zmiany dotyczące czynności cywilnoprawnych. Należy zaznaczyć, że PCC jest związany z tymi osobami, które zdecydowały się na zakup nieruchomości z rynku wtórnego. Do tej pory w takiej sytuacji należało uiścić daninę w wysokości 2% ceny sprzedażowej od pozyskanej nieruchomości. Według nowych przepisów opłaty nie muszą uiszczać osoby, które nabyły swoje pierwsze mieszkanie lub dom.

Od dnia 1 stycznia 2024 roku obejmuje również częściowo zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Rząd wprowadził obowiązek dokonania opłaty tym osobom, które kupują więcej mieszkań (np. w obrębie jednego budynku lub osiedla). Zasada dotyczy nabycia co najmniej 6 lokali mieszkalnych. W takim przypadku osoba, która zakupuje nieruchomości, musi opłacić dodatkowy (oprócz VAT) podatek PCC, który wynosi 6%.

Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania?

W przypadku podatku PCC stawka jest jedna i wynosi 2% wartości nieruchomości. W teorii chodzi tutaj o wartość rynkową, w praktyce jednak najczęściej bierze się pod uwagę wartość wpisaną w umowie kupna-sprzedaży. Z podatku zwolnione są osoby, które nabywają swoją pierwszą nieruchomość.

Trzeba mieć na uwadze, że urząd skarbowy może zakwestionować zadeklarowaną kwotę, jeśli uzna ją za zbyt niską lub zbyt wysokoą. W ustawie o podatku PCC możemy przeczytać, że wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie aktualnych cen stosowanych przy sprzedaży nieruchomości o podobnej lokalizacji, standardzie, stopniu zużycia, itd. Jeśli więc na rynku wtórnym kupujemy mieszkanie lub dom po okazyjnej cenie, warto byłoby uzasadnić ją robiąc odpowiednią adnotację w umowie kupna-sprzedaży. Przydatna może się też okazać wycena zrobiona przez rzeczoznawcę, co ma miejsce w sytuacji, w której kupujemy nieruchomość w oparciu o kredyt hipoteczny. Takie kroki mogą pomóc nam w uniknięciu nieprzyjemności ze strony urzędu skarbowego i naliczeniu wyższego podatku PCC.

W przypadku podatku VAT związanego z zakupem nieruchomości aktualnie obowiązują dwie stawki:

• 8% dla lokali mieszkalnych i powierzchni nie przekraczającej 150 mkw. oraz domów jednorodzinnych nie większych niż 300 mkw;
• 23% dla lokali mieszkalnych i domów o powierzchni większej, niż podana wyżej, a także jeśli kupujemy garaż lub komórkę lokatorską.

Podatek VAT oblicza i podaje do wiadomości deweloper, doliczając tę kwotę do ceny oferowanej nieruchomości.

Podatek VAT od kupna mieszkania – koszt

Jeżeli nieruchomość kupujemy z rynku pierwotnego – bezpośrednio do dewelopera, podatek VAT jest już zawarty w cenie mieszkania.

Wysokość podatku VAT od kupna mieszkania z ryku pierwotnego jest różna, zależnie do metrażu nieruchomości, którą nabywamy. Dla mieszkań większych niż 150m2, obowiązuje podatek w wysokości 23%. Jeśli powierzchnia mieszkania nie przekracza 150m2, zapłacimy mniejszy podatek – 8 %.

Jeżeli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego podatek nie jest doliczany do ceny nieruchomości i musimy opłacić go oddzielnie.

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego mamy obowiązek zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych – podatek PCC. Wysokość takiego podatku od kupna mieszkania wynosi 2% wartości rynkowej danej nieruchomości, czyli 2% od ceny wpisanej w akcie notarialnym.

Jeśli mieszkanie kupiliśmy z rynku wtórnego, ale od przedsiębiorcy, który jest płatnikiem VAT i który sprzedał nam mieszkanie ze stawką podatku ZW, nie musimy już opłacać podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu kupna mieszkania – w tej sytuacji nie mamy takiego obowiązku prawnego.

Podatek VAT od kupna mieszkania – kto płaci?

Podatek VAT naliczany przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym kupujący opłaca wraz z rozliczeniem się ze sprzedającym. Deweloper podaje jedną kwotę brutto, a my ją płacimy i na tym kończy się nasza rola – nie trzeba wykonywać już żadnych działań związanych z podatkiem VAT, ani niczego zgłaszać do urzędu.

Wydawać by się mogło, że to deweloper sprzedający mieszkania ponosi koszt podatku VAT, jednak nie jest to prawdą. W praktyce to kupujący są obciążeni tym podatkiem, chociaż to nie oni wykonują przelewy do urzędu skarbowego.

Podatek od kupna mieszkania – termin

Podatek od kupna mieszkania z rynku wtórnego, od osoby fizycznej, odprowadzany jest przez notariusza. Nie musimy więc samodzielnie zajmować się tymi formalnościami. Notariusz zadba o to, by podatek został uiszczony w odpowiednim czasie i do odpowiedniego urzędu.

Szczególnym przypadkiem przy zakupie mieszkania jest sytuacja, w której cena nieruchomości jest bardzo niska. Wówczas sprzedający ma obowiązek uzasadnić niską cenę w akcie notarialnym, np. złym stanem technicznym budynku, w którym ulokowane jest mieszkanie. Urząd może uznać, że wartość nieruchomości została zaniżona i nałożyć na kupującego podatek od kupna mieszkania wraz z odsetkami.

Podatek od kupna mieszkania – taksa notarialna

Przy zakupie mieszkania trzeba także uwzględnić „dolę” dla notariusza. Całość kosztów to tzw. taksa notarialna, której wysokość zależy od wartości mieszkania.

Taksa notarialna podlega tym samym zasadom w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego, co przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego.

W Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku ustalone zostały maksymalne wysokości taksy notarialnej. Przedstawia je poniższa tabela.

Oprac. na podstawie poradnikprzedsiebiorcy.pl.

Pamiętajmy, że do wyliczonej kwoty taksy notarialnej trzeba doliczyć 23% podatku VAT.

Powyższe stawki to maksymalne wysokości taksy notarialnej, ceny u poszczególnych notariuszy mogą być nieco inne. Mamy także prawo je negocjować. Warto spróbować wynegocjować niższą stawkę za taksę notarialną szczególnie, jeśli sięga ona maksymalnego progu.

Do opłat związanych z usługami notariusza należy doliczyć także opłatę za sporządzenie aktu notarialnego – tu ceny również zależą od indywidualnych ofert notariuszy, ale maksymalna opłata wynosi połowę wartości powyższych stawek za taksę notarialną.

Mieszkanie z kredytem hipotecznym – opłaty dodatkowe

Osoby, które kupują mieszkanie na kredyt, mają obowiązek uiścić dodatkowy podatek od kupna mieszkania (podatek PCC – od czynności cywilnoprawnych). Podatek ten obowiązuje w momencie ustanowienia hipoteki. Wysokość takiego podatku wynosi 19 zł lub 0,01%. Przy hipotece zwykłej podatek PCC wynosi 0,01% i oblicza się go od kwoty hipoteki. Z kolei w przypadku hipoteki kaucyjnej, kwota podatku jest stała – wynosi zawsze 19 zł.

Podatek PCC od czynności cywilno-prawnych trzeba wpłacić do urzędu skarbowego w terminie 14 dni, licząc od dnia zakupu mieszkania. Wraz podatkiem mamy obowiązek także złożyć deklarację PCC-3.

Prócz podatku PCC, a także opłat związanych z notariuszem i opłaty za wpis prawa własności do księgi wieczystej, kupujący mieszkanie na kredyt muszą pokryć także z:

• prowizję kredytową – zwykle ok. 2% kwoty kredytowej;
• opłatę notarialną za wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą – zawsze 200 zł;
• ubezpieczenie nieruchomości z cesją (bank zobowiązuje kredytobiorcę do wykupienia ubezpieczenia nieruchomości) – cena za ubezpieczenie zależy od rodzaju polisy, jakiej wymaga bank;
• ubezpieczenie pomostowe (taka polisa obowiązuje tylko w czasie wypisywania hipoteki, zwykle kilka tygodni) – ceny za ubezpieczenia pomostowe są różne w poszczególnych TU.

Ubezpieczenie mieszkania pod kredyt to zabezpieczenie dla banku – w razie zniszczenia, wciąż jeszcze spłacanej nieruchomości, np. w wyniku pożaru, towarzystwo ubezpieczeniowe pokryje straty.

Co z ubezpieczeniem mieszkania po zakupie?

Mieszkania, których kupujemy za własny kapitał, nie na kredyt, także warto ubezpieczyć. Polisę na mieszkanie możemy nabyć po właścicielu, od którego kupujemy nieruchomość – wystarczy skontaktować się z danym TU, wyrazić taką chęć i przepisać ubezpieczenie mieszkania na własne nazwisko. Jeżeli polisa jest dobrze dobrana pod ten konkretny lokal i ma atrakcyjną cenę, warto ją zachować.

Możemy też wykupić ubezpieczenie mieszkania na własną rękę – umowa na polisę z byłym właścicielem nieruchomości automatycznie ulega zakończeniu po sprzedaży, jeśli nie chcemy jej przedłużyć.

Zakres polisy mieszkaniowej możemy dobrać indywidualnie do własnych potrzeb – wykupując podstawowe lub rozszerzone ubezpieczenie. Do polisy możemy także dobrać różne dodatki, które dadzą nam większe poczucie bezpieczeństwa i ułatwią rozmaite sprawy w razie nagłej szkody, np. Home Assistance, czyli pakiet usług, w ramach których mamy m.in. zapewnioną bezpłatną naprawę sprzętu AGD i RTV, pomoc hydraulika, a nawet informatyka.

Dopiero co zakupione mieszkanie szczególnie warto ubezpieczyć, nierzadko wydajemy przecież na nie oszczędności całego życia, a pożar czy powóź może je przecież doszczętnie zniszczyć.

Gdzie kupię ubezpieczenie mieszkania?

Przy zakupie mieszkania ponosi się liczne dodatkowe koszty, a jeśli zakup finansujemy z kredytu hipotecznego, bank nakłada na nas również obowiązek nabycia polisy mieszkaniowej. Tę często możemy kupić u pożyczkodawcy, jednak nie jest to konieczne – równie dobrze możemy poszukać ubezpieczenia nieruchomości na rynku, nabyć je, a potem scedować na bank, co jest w zasadzie formalnością. Gdzie więc szukać polisy mieszkaniowej? Bardzo wygodną opcją jest kalkulator ubezpieczeń, dzięki któremu możemy też trochę zaoszczędzić.

Jak kupić polisę za pośrednictwem kalkulatora ubezpieczeń? W bardzo prosty sposób, wystarczy tylko:

1. Do formularza wprowadzamy dane o nieruchomości: metraż, rodzaj budownictwa, wiek, adres, itp.
2. Wskazujemy formę własności i inne informacje natury formalnej – wiek lokatora, liczbę szkód z ostatnich lat, datę rozpoczęcia nowego ubezpieczenia, itd.
3. Wskazujemy, jakie mienie chcemy objąć ochroną – czy tylko mury i elementy stałe, czy również ruchomości domowe.
4. Do podstawowego zakresu ochrony dobieramy dodatki – powódź, OC w życiu prywatnym, stłuczenie przedmiotów szklanych, kradzież (z włamaniem).
5. Określamy wartość poszczególnych elementów majątku – deklarujemy sumy ubezpieczenia dla murów, elementów stałych i wyposażenia.
6. Jeśli ubezpieczamy się też od kradzieży (z włamaniem), wskazujemy, jakie zabezpieczenia własne posiadamy.
7. Jeśli chcemy zapisać kalkulację, żeby później do niej wrócić, podajemy maila – na niego zostanie wysłana kalkulacja.
8. Zatwierdzamy dane i analizujemy oferty znajdujące się w tabeli.
9. Wybieramy jedną spośród dostępnych ofert, od takich towarzystw jak: Proama, Generali, Link4, Wiener, Benefia, Europa, Inter Polska, mtu24.pl, Nationale-Nederlanden i Allianz.
10. Podajemy dane osobowe potrzebne do finalizacji transakcji i wybieramy preferowany sposób opłacenia składki (BLIK, przelew online, PayPo, karta płatnicza debetowa lub kredytowa, Google Pay).
     

Oczywiście, za pomocą kalkulatora ubezpieczeń możemy kupić polisę mieszkaniową nie tylko wtedy, kiedy potrzebna jest nam ona do kredytu. W ten sposób nabędziemy m. in. ubezpieczenie dla domu w budowie czy polisę dedykowaną obu stroną umowy najmu – osobne produkty dla najemców i wynajmujących.