Podnajem mieszkania - umowa, zasady i ubezpieczenie

Przedmiotem podnajmu może być dom, który opuszczamy na kilka tygodni bądź miesięcy, np. przy długookresowej delegacji. Podnająć możemy również lokal będący częścią składową większej nieruchomości czy też pokój na stancji. Co ważne, w każdej z tych sytuacji możemy uzyskać dodatkowy przychód. Zanim jednak zdecydujemy się na jedną z tych opcji, powinniśmy zapoznać się z prawnymi i formalnymi niuansami podnajmu i dowiedzieć się, czym różni się on od normalnego najmu.

Podnajem mieszkania – co oznacza?

Podnajem można zdefiniować jako oddanie nieruchomości, będącej przedmiotem najmu w całości bądź w części, w dalszy najem. W takim stosunku prawnym wyróżniamy dwie strony:

1. najemcę, który w tym układzie jest właściwie wynajmującym, chociaż nie jest on właścicielem nieruchomości;
2. podnajemcę, który w omawianej sytuacji jest najemcą, chociaż nieruchomość wynajmuje nie bezpośrednio od jej właściciela. 

Najczęściej występuje podnajem mieszkania, konkretnie jego części. Przykładowo, szukając mieszkania na wynajem, znaleźliśmy atrakcyjną ofertę, ale nie potrzebujemy wszystkich znajdujących się w nim pomieszczeń, ponieważ wystarczy nam jedno plus dostęp do części wspólnych. Pozostałe pokoje podnajmujemy kolejnym lokatorom i sami ich dobieramy.

Pamiętajmy, że wszystkie kwestie związane z podnajmem najpierw ustalić z właścicielem nieruchomości, co można zrobić w umowie najmu lub aneksie do niej. Co ważne, właściciel może zabronić nam podnajmowania części nieruchomości lub jej całości, a taka decyzja jest dla nas wiążąca.

Podnajmować nieruchomość bądź jej część może i lokator, i firma, która zajmie stworzeniem ogłoszeń, kontaktem z zainteresowanymi oraz podpisaniem z nimi umów.

Podnajem lokalu a mieszkania – jaka różnica?

Podnająć można całą nieruchomość, czyli mieszkanie lub dom, a także jej część, czyli lokal znajdujący się na jej obszarze, np. jeden pokój na stancji. Jeśli chodzi o kwestie formalne, to we wszystkich wymienionych sytuacjach wyglądają one podobnie i zawsze potrzebna jest zgoda właściciela nieruchomości.

Jak ustalić podnajem z właścicielem mieszkania?

Zgodę właścicielską na podnajem nieruchomości powinno się uzyskać na piśmie, czyli w treści umowy najmu lub w załączonym do niej po czasie aneksie. Teoretycznie wystarczy nam również ustna zgoda lub też brak zakazu podnajmu, jednak zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest wprowadzenie konkretnych zapisów do umowy. Unikniemy w ten sposób niepotrzebnych nieporozumień i konfliktów z właścicielem.

Jeśli właściciel wyraźnie zaznaczył, że nie udziela nam zgody na podnajem, a my, wbrew jego woli, zdecydowaliśmy się na taki wariant i wcieliliśmy go w życie, możemy mieć kłopoty. Grozi nam wypowiedzenie umowy najmu w trybie przyspieszonym, czyli z miesięcznym wypowiedzeniem i nie ma tutaj znaczenia fakt, że koliduje to z umową podnajmu.

Podnajem mieszkania a podatek

W świetle polskiego prawa korzyści finansowe z podnajmu można czerpać jedynie jako firma, a więc jeśli chcemy podnająć nieruchomość lub lokal, musimy założyć działalność gospodarczą o odpowiednim profilu.

Jako firma jesteśmy zobowiązani do płacenia podatku od wszystkich swoich przychodów, a więc i od podnajmu. Trudno jednoznacznie powiedzieć, jakie kwoty będziemy odprowadzać z tego tytułu do urzędu skarbowego, ponieważ zależy to od wybranej przez nas formy opodatkowania, wysokości przychodów (pieniądze od podnajemców) oraz kosztów, jakie ponosimy, do których mogą się zaliczać m. in. opłaty za media czy fundusz remontowy.

Jak zarabiać na podnajmie mieszkania? Praktyczne przykłady

Podnajem może być zarówno formą zarobkowania, jak i sposobem na uniknięcie strat natury finansowej. Najprościej wyjaśnić to na kilku obrazowych przykładach.

Podnajem całego mieszkania

Nierzadko zdarzają się sytuacje, kiedy np. na kilka miesięcy musimy zmienić miejsce zamieszkania, co może wynikać m. in. z zawodu, jaki wykonujemy. Jeśli nie chcemy wówczas stracić praw do wynajmowanej nieruchomości, możemy ją podnająć osobie lub osobom trzecim, a umowę podnajmu podpisać na konkretny okres. Owszem, w takich okolicznościach możliwy jest zysk, ale kluczowe wydaje się utrzymanie nieruchomości bez ponoszenia strat finansowych.

Podnajem lokalu, czyli części mieszkania

W trakcie studiów lub na początku swojej kariery zawodowej często mieszkamy na stancjach, chcąc w ten sposób ograniczyć koszty życia. Możemy wówczas wynająć np. sześciopokojowe mieszkanie i zamieszkać w nim wraz z innymi ludźmi, którym podnajmiemy poszczególne pomieszczenia. Przykładowo, łączny koszt najmu będzie nas wynosił 3000 zł, a za podnajmowane pokoje uzyskamy po 700 zł od sztuki, co da nam 3500 zł przychodu. Na podnajmie zarobimy więc 500 zł (minus podatek), a dodatkowym benefitem będzie dla nas darmowe zakwaterowanie.

Podnajem krótkoterminowy

Zdecydowanie więcej można zarobić na podnajmie krótkoterminowym, chociaż nie we wszystkich lokalizacjach jest on opłacalny. Możemy np. wynająć nowy apartament znajdujący się w centrum dużego miasta, a później podnająć go na doby. Koszt wynajmu może zamknąć się np. w 4000 zł, a nieruchomość będziemy podnajmować po cenie 250 zł za dobę. Przy założeniu, że obłożenie będzie pełne, uzyskamy 7500 zł w skali miesiąca (30 x 250 zł). Trzeba jeszcze od tego odjąć podatek oraz inne wydatki, np. koszty sprzątania, ale nawet po odliczeniu tych opłat uzyskamy całkiem solidny zastrzyk gotówki (3500 zł minus koszty). Podnajem krótkoterminowy powinien sprawdzić się głównie w miastach, w których jest dużo turystów oraz osób przyjeżdżających w delegacje.  

Przypomnijmy, że – w odróżnieniu od klasycznego najmu – podnajmem może się zajmować wyłącznie firma, co narzuca nam polskie prawo. Przepisy jednak nie precyzują, jakiego rodzaju musi być to firma, a więc do zarobkowania w omawiany sposób wystarczy indywidualna działalność gospodarcza zgodna z Polską Klasyfikacją Działalności (PKD). Jeśli więc prowadzimy małe przedsiębiorstwo z dowolnej branży czy po prostu działamy jako freelancer, musimy tylko formalnie poszerzyć działalność o PKD powiązane z podnajmem i już możemy na nim zarabiać.

Zlecenie najmu mieszkania firmie – kiedy warto?

Jeśli posiadamy nieruchomość, którą chcemy wynająć, możemy zlecić to pośrednikowi. Takie firmy odciążają właściciela domu lub mieszkania z niemal wszystkich obowiązków administracyjnych, a zarobkują w oparciu o prowizję, więc jeśli są nieskuteczne, właściciel nie ponosi żadnych kosztów poza opłatami związanymi z czynszem oraz mediami.

Skorzystanie z usług takiej firmy to duża wygoda. Właściciel nie musi szukać lokatorów, pokazywać im lokalu oraz zajmować się formalnościami typu spisanie umowy i protokołu zdawczo-odbiorczego. Oszczędza on więc przede wszystkim czas, a jedyną stratą, jaką ponosi, są opłaty pobierane przez firmę pośredniczącą w zarządzaniu nieruchomością. Takie przedsiębiorstwa biorą na siebie:

• przygotowanie nieruchomości pod najem;
• wykonanie fotografii wnętrz;
• sporządzenie treści ogłoszeń oraz ich publikację;
• podpisanie umowy w imieniu właściciela lokalu;
• formalna weryfikacja potencjalnego najemcy.

Przedsiębiorstwa zajmujące się taką działalnością najczęściej posiadają doświadczenie w swojej domenie. Ich pracownicy mają rozeznanie na lokalnym rynku nieruchomości, wiedzą, jakie są ceny najmu i jak skutecznie pozyskać klientów. Posiadają też gotowe wzory umów zabezpieczających właścicieli nieruchomości, co również jest bardzo istotne. Owszem, korzystanie z usług pośrednika zmniejsza nasz zysk z najmu, jednak równie dobrze zmniejszyć go może dłuższy okres, w którym lokal będzie stał pusty, ponieważ nie będziemy w stanie samodzielnie znaleźć do niego lokatorów.

Zaznaczmy, że opisana forma współpracy nie jest podnajmem. W tym przypadku właściciel ma większą kontrolę nad swoim domem lub mieszkaniem. Bardziej można więc tutaj mówić o przekazaniu administracji nad nieruchomością lub pośredniczeniu w najmie.

Jak wynająć mieszkanie na podnajem?

Żeby w pełni legalnie podnająć mieszkanie i jednocześnie zabezpieczyć swoje interesy, należy:

• wynająć nieruchomość;
• uzyskać pisemną zgodę właściciela nieruchomości – można ją zawrzeć w umowie najmu lub w aneksie do niej;
• założyć działalność gospodarczą lub dopisać odpowiednie PKD do już istniejącej działalności;
• ubezpieczyć wynajmowaną nieruchomość;
• znaleźć godnych zaufania i wypłacalnych podnajemców;
• podpisać właściwie skonstruowane umowy z podnajemcami (umowa podnajmu nie może być sprzeczna z umową najmu!);
• odprowadzać podatek do urzędu skarbowego.

Co powinna zawierać umowa mieszkania na podnajem?

W umowie podnajmu trzeba zawrzeć niemal identyczne elementy, jak w przypadku klasycznego najmu, mianowicie:

• miejsce i datę podpisania umowy;
• dane wszystkich stron umowy, również kontaktowe;
• szczegółowy opis lokalu, który jest przedmiotem podnajmu;
• wysokość miesięcznego czynszu oraz poszczególnych opłat;
• sposób oraz terminy opłacania czynszu i opłat;
• doprecyzowanie warunków wypowiedzenia umowy;
• wysokość kaucji wraz z terminem jej zapłaty;
• załącznik w postaci protokołu zdawczo-odbiorczego;
• dodatkowe informacje odnoszące się chociażby do możliwości palenia w mieszkaniu czy hodowania w nim zwierząt domowych.

Jak ubezpieczyć mieszkanie na podnajem?

Podnajmowaną nieruchomość można objąć ubezpieczeniem, a nawet warto, ponieważ jest to skuteczna i relatywnie tania forma zabezpieczenia swojego mienia. Kluczowym elementem polisy powinno być ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC) przedsiębiorstwa. W ten sposób zabezpieczymy się finansowo przed szkodami powstałymi na mieniu osób trzecich, którymi w tym przypadku są: właściciel nieruchomości, jej lokatorzy oraz np. sąsiedzi bądź administracja (szkody na częściach wspólnych budynku). OC przyda się m. in. na wypadek zalania w skutek awarii pralki, zdewastowania kuchni przez podnajemców czy uszkodzenia instalacji w trakcie prac remontowych.

Dodajmy, że OC dla działalności gospodarczej można nabyć od razu dla wszystkich nieruchomości i lokali, których podnajmem się zajmujemy. Za taką polisę zapłacimy około 400-500 zł rocznie, jeśli nasze obroty nie przekroczą 200 000 zł w skali roku. Suma gwarancyjna będzie wówczas oscylowała w okolicach 300 000 zł, jak możemy przeczytać na gawron-broker.pl.

Warto wspomnieć, że podnajemcy mogę ubezpieczyć majątek, który do nich należy i który znajduje się na obszarze podnajmowanej nieruchomości. Chodzi tutaj głównie o mienie ruchome i ewentualnie koszty adaptacyjne, czyli środki przeznaczone na remont, który przeprowadzili na swój koszt.

Od czego ubezpieczyć mieszkanie na podnajem?

Wyposażenie podnajmowanej nieruchomości plus ewentualnie jej koszty adaptacyjne najlepiej ubezpieczyć od zdarzeń losowych. Na rynku dostępne są pakiety uwzględniające od kilku do ponad trzydziestu ryzyk. Jeśli zależy nam na szerokiej ochronie, powinniśmy przyjrzeć się głównie rozbudowanym zakresom ochrony. Wartościową alternatywą może też okazać się polisa w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risk), dzięki której zabezpieczymy majątek od wszystkich możliwych ryzyk poza tymi, które są wymienione z nazwy w dziale wyłączeń odpowiedzialności w OWU. Ta forma ochrony ubezpieczeniowej dotyczy także tych zdarzeń, których nie da się aktualnie przewidzieć.

W ubezpieczeniu warto również uwzględnić szkody spowodowane celową działalnością osób trzecich. Chodzi tutaj głównie o kradzież z włamaniem, dewastację i wandalizm. Pamiętajmy, że straty możemy ponieść nie tylko w skutek nieszczęśliwych zrządzeń losu, ale również w wyniku działań wandali oraz złodziei.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania na podnajem?

Polisy mieszkaniowej dla podnajmowanej nieruchomości najlepiej szukać w Internecie, gdzie znajdziemy oferty kilkudziesięciu towarzystw działających na polskim rynku. Każda z nich jest nieco inna i nie chodzi tutaj tylko o cenę, ale również o podstawowy zakres ochrony, dostępne dodatki, limity i wyłączenia odpowiedzialności czy definicje poszczególnych ryzyk.

Ubezpieczenie trzeba dopasować do specyfiki podnajmowanej nieruchomości oraz interesów firmy. Konieczne jest więc porównanie szerokiego wachlarza ofert, w czym pomocne mogą okazać się darmowe kalkulatory ubezpieczeń.