Co to jest prospekt informacyjny i czemu służy?

Zakup nieruchomości to dla większości z nas bardzo poważna inwestycja, a dla niektórych największa w życiu. Przy tak istotnej transakcji trzeba dokładnie sprawdzić całą dokumentację, a jednym z jej kluczowych elementów jest prospekt informacyjny. Szczegółowa analiza tego dokumentu wymaga czasu i skupienia, a nierzadko fachowej wiedzy. Zanim przejdziemy do poszczególnych części składowych prospektu, wyjaśnimy, czym właściwie jest i dlaczego ma tak duże znaczenie dla kupującego oraz całej transakcji.

Co to jest prospekt informacyjny?

Prospekt informacyjny jest oficjalnym dokumentem zawierającym szczegółowe informacje o danej inwestycji budowlanej oraz realizującym ją przedsiębiorstwie. Deweloper musi przygotować prospekt jeszcze przed rozpoczęciem procesu sprzedaży nieruchomości, czyli przed publicznym ogłoszeniem oferty sprzedażowej. Jest to logiczne, ponieważ omawiany dokument stanowi właściwie treść tej oferty. Innymi słowy, jest to szczegółowy opis produktu oraz komplet informacji formalno-prawnych o sprzedającym ten produkt, czyli o deweloperze.

Można śmiało powiedzieć, że prospekt informacyjny jest instrumentem ochrony praw konsumentów, którymi w tym przypadku są nabywcy nieruchomości. Dokument ten ma konkretne podstawy prawne – obowiązek przygotowania go i przedłożenia klientom narzuca deweloperowi ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 roku. Potocznie nazywa się ją „ustawą deweloperską”.

Dodajmy, że prospekt informacyjny:

• jest integralnym elementem umowy deweloperskiej;
• nie może być w żadnym punkcie sprzeczny z umową deweloperską;
• za jego wykonanie i udostępnienie klientowi deweloper nie może pobierać dodatkowych opłat;
• musi być sporządzony w oparciu o wzór znajdujący się w ustawie deweloperskiej;
• musi zawierać podpis dewelopera oraz jego pieczęci.

Czego szukać w prospekcie informacyjnym?

Informacje zawarte w prospekcie informacyjnym można podzielić na dwie kategorie: dotyczące samej inwestycji budowlanej oraz jej otoczenia, a także dewelopera odpowiedzialnego za jej realizację.

Jeśli chodzi o część poświęconą samemu deweloperowi, to w prospekcie możemy znaleźć dane kontaktowe przedsiębiorstwa, numer KRS, jego doświadczenie w postaci opisu wcześniejszych realizacji, a także treści odnoszące się do jego aktualnej kondycji finansowej. Oczywiście, wszystkie te informacje dobrze jest sprawdzić również w innych źródłach, a jakiekolwiek napotkane nieścisłości powinny wzmożyć naszą czujność – weryfikacja wiarygodności dewelopera powinna być priorytetem kupującego.

Część prospektu poświęcona samej inwestycji budowlanej powinna zawierać wszystkie szczegóły z nią związane, czyli: lokalizację, powierzchnię lokali, rozkład pomieszczeń, harmonogram poszczególnych etapów realizacji, konkretne ceny mieszkań lub domów, standard wykończenia, sposób finansowania, itd..

Do tego dodajmy jeszcze informacje natury formalnej, jak warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz opis bezpośredniego otoczenia nieruchomości, czyli np. plan zagospodarowania przestrzeni.  

Co zawiera część ogólna prospektu informacyjnego?

Część ogólna prospektu informacyjnego zawiera informacje o deweloperze oraz o całej inwestycji budowlanej. Nie opisuje ona konkretnego domu lub mieszkania, ale np. całe osiedle, które ma powstać. Dlatego ta część dokumentu jest identyczna we wszystkich prospektach, jakie sporządza inwestor dla swojej inwestycji.

W pierwszej kolejności prezentowane są informacje o deweloperze, czyli jego dane identyfikacyjne i kontaktowe. W dalszej części znajdziemy udokumentowane inwestycje, które zrealizował w przeszłości.

Część ogólna poświęcona samej inwestycji powinna z kolei zawierać opis całego przedsięwzięcia budowlanego wraz z rozmieszczeniem budynków względem siebie oraz odległościami pomiędzy nimi czy charakterystyką standardów wykończenia. Ponadto, muszą się tam znaleźć oficjalne plany zagospodarowania przestrzeni w najbliższej odległości od inwestycji (np. planowane przez lokalne władze inwestycje budowlane czy infrastrukturalne). W części ogólnej nie może też zabraknąć szczegółów finansowych (sposób finansowania, waloryzacja cen, zabezpieczenie finansowe, hipoteka, itd.). Deweloper powinien wpisać w tej części również przewidywane terminy poszczególnych etapów realizacji inwestycji oraz przeniesienia własności, czyli po prostu finalnej sprzedaży lokali gotowych do zamieszkania.

Tabela 1. Źródło: rynekpierwotny.pl.

Co zawiera część indywidualna prospektu informacyjnego?

Część indywidualna prospektu informacyjnego odnosi się w całości do konkretnej nieruchomości, czyli mieszkania bądź domu, który chce zakupić dany klient. Deweloper powinien w tym fragmencie dokumentu:

• cenę za 1 mkw. nieruchomości;
• dokładną powierzchnię domu lub mieszkania;
• liczbę kondygnacji w budynku;
• przyjęty standard prac wykończeniowych części wspólnej budynku i jego okolicy;
• liczbę lokali w danym budynku;
• charakterystykę przestrzeni garażowej lub liczbę miejsc parkingowych;
• rodzaj i opis dostępnych mediów;
• usytuowanie mieszkania lub domu;
• określenie zakresu i standardu wykończenia lokalu mieszkalnego.

Reasumując, część ogólna prospektu ma za zadanie poinformować nas o tym, w ramach jakiej inwestycji kupujemy dom lub mieszkanie i od kogo. Część indywidualna zawiera natomiast szczegółowe informacje o naszych przyszłych czterech kątach.

Na co zwracać uwagę w prospekcie informacyjnym?

Jeśli chodzi o mniej oczywiste, ale bardzo istotne fragmenty prospektu informacyjnego, warto wspomnieć chociażby o miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni (MPZP). Jest to oficjalny dokument niezwiązany bezpośrednio z inwestycją, ale bardzo ważny z perspektywy kupującego. Wydają go lokalne władze, a deweloper ma obowiązek załączyć go do dokumentacji, którą przekazuje klientom. MPZP opisuje, jakie są plany zagospodarowania danej okolicy w najbliższych latach. Dowiemy się więc z niego, czy w sąsiedztwie naszego przyszłego domu lub mieszkania nie powstanie w przyszłości np. nitka autostrady albo wieżowiec.  

Kluczowe jest zapoznania się z częścią indywidualną prospektu, czyli m. in. z szczegółowymi parametrami mieszkania. Dokument powinien zawierać również rzuty, którym warto się bliżej przyjrzeć.

Prospekt warto przeanalizować również pod kątem wzoru umowy deweloperskiej, który otrzymamy – musimy sprawdzić, czy te dokumenty nie są w żadnym punkcie ze sobą sprzeczne.

Warto mieć świadomość, że jeśli deweloper zawrze w prospekcie informacje niezgodne z prawdą, może odpowiedzieć za to przed sądem. Dla klienta jest to natomiast wystarczający powód, żeby wypowiedzieć umowę i nie ponieść z tego tytułu żadnych konsekwencji.

O czym pamiętać oprócz prospektu informacyjnego?

Prospekt nie zawiera wszystkich informacji, z którymi powinniśmy się zapoznać przed zakupem domu lub mieszkania. Dodatkowo, deweloper powinien udostępnić nam do wzglądu: księgę wieczystą nieruchomości, aktualne pozwolenie na budowę czy projekt architektoniczno-budowlany całej inwestycji. Warto zapytać również o kopię odpisu Krajowego Rejestru Sądowego, ewentualnie zaświadczenie o wpisie do CEIDG wraz z sprawozdaniem finansowym odnoszącym się do dwóch ostatnich lat działalności dewelopera.

Tego typu informacje możemy również zweryfikować w oparciu o oficjalne źródła, niezależne od dewelopera i dobrze jest to zrobić. Przy tak poważnej inwestycji jak zakup mieszkania lub domu ostrożności nigdy nie za wiele.

Przy zakupie mieszkania warto kierować się możliwościami finansowymi, a przy ubezpieczeniu mieszkania prawidłową wyceną, dzięki czemu unikniemy przepłacania za składkę. Taka ochrona przyda się w razie pożaru, zalania czy kradzieży i kosztuje niewiele, co sprawdzisz w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty porównasz ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla Twojej nieruchomości.