Starsze mieszkanie - jak przygotować do wynajmu?

Wynajem nieruchomości to jedna z bardziej opłacalnych i bezpiecznych inwestycji. Jeśli mieszkanie lub dom wynajmujemy długoterminowo, na nasze konto wpływają stałe i regularne dochody. Lecz nim oddamy lokal do użytku lokatorom,  warto o niego zadbać, szczególnie jeśli jest starszy. Podpowiadamy, jak przygotować mieszkanie do wynajmu.                         

Starsze mieszkanie – o czym pamiętać przy wynajmie?

Przygotowanie mieszkania pod wynajem inaczej wygląda w przypadku mieszkań starszych, a inaczej jeśli przedmiotem najmu jest nieruchomość zakupiona niedawno od dewelopera.

Mieszkania ulokowane w przedwojennych kamienicach lub starszych blokach, będą zapewne wymagały odświeżenia, odmalowania ścian, naprawy usterek, a w niektórych przypadkach nawet większych prac, np. wymiany okien, instalacji elektrycznej lub ogrzewania.

Mieszkanie powinno zapewniać lokatorom przynajmniej podstawowy komfort, musi też być dla nich bezpieczne. Im lepiej je przygotujemy, tym szybciej możemy je wynająć. W ten sposób unikniemy także nagłych awarii w trakcie wynajmu.

Warto zadbać również o wyposażenie nieruchomości. Przede wszystkim ważne są dobrze funkcjonujące sprzęty AGD i sprawne meble. Większość Najemców omija lokale, w których brakuje np. pralki czy kuchenki. Niechętnie są wynajmowane także mieszkania bez mebli lub wyposażone w stare i nieładne wersalki oraz meblościanki.

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu?

Warto dobrze przygotować mieszkanie pod wynajem, bo dzięki temu szybko znajdziemy lokatora. Poniżej zamieściliśmy kilka przydatnych wskazówek, które przydadzą się tym, którzy wynajmują nieruchomość po raz pierwszy.

1. Określ jakiego lokatora poszukujesz

Pierwszym krokiem w przygotowaniu mieszkania pod wynajem jest ustalenie do jakich osób skierowana jest nasza oferta. Inne potrzeby mają małżeństwa z dziećmi, a inne studenci. Aranżując mieszkanie pod konkretną grupę lokatorów, mamy większą szansę, że uda nam się wynająć lokal na dłużej.

Jeśli mieszkanie chcemy wynająć studentom, powinniśmy zadbać w szczególności o umeblowanie. Młodzi ludzie z reguły nie posiadają własnego wyposażenia. Brak łóżka, biurka czy lodówki może być dla nich bardzo dużym minusem. Wysoki standard lokalu jest dla tej grupy zwykle drugorzędny – ważna jest atrakcyjna cena.

Rodzinom zależy zwykle na przytulności i estetyce. Wiele osób pracujących ma już własne meble i akcesoria kuchenne. Zadbajmy więc o podstawy i możliwość samodzielnie aranżacji. Dobrze jest nie narzucać określonego wystroju wnętrz. Ściany najlepiej pomalować na neutralny biały kolor.

2. Odśwież wnętrze i napraw usterki

Nim oddamy mieszkanie do dyspozycji lokatorów, zadbajmy o to, by nie posiadało rażących wad. Naprawmy wszelkie awarie, odmalujmy ściany i sprawdźmy czy wszystkie urządzenia działają tak jak powinny. Jeśli jest taka potrzeba, wymieńmy sprzęt czy meble na nowe – lepiej zawczasu zainwestować niż stracić lokatora po dwóch miesiącach.

3. Zadbaj o kuchnię i łazienkę

Kuchnia i łazienka zwykle przesądzają o wynajmie. Oba pomieszczenia powinny być wyremontowane i czyste, a wyposażenie musi działać sprawnie. W obu powinny być kafelki, aby można było łatwo zadbać o czystość.

W kuchni obowiązkowo musi znaleźć się kuchenka z piekarnikiem, okap i lodówka z zamrażalnikiem. A jeśli wyposażymy kuchnię również w zmywarkę, mikrofalówkę, czajnik elektryczny i toster, będziemy mogli ustalić nieco wyższą cenę na wynajem.

Łazienka powinna być wyposażona w pralkę. Rury i odpływy powinny być drożne, prysznic/wanna czyste, kurki od wody sprawne. Bardzo ważna jest także dobra wentylacja, aby nie było problemów z wilgocią.

4. Umebluj mieszkanie uniwersalnie

Jeżeli mieszkanie ma być umeblowane, warto wybrać takie meble, z którymi łatwo będzie można stworzyć dowolną aranżację. Lekkie regały z książkami, małe komody i estetyczne sofy będą dobrym wyborem. Zrezygnujemy przede wszystkim z dużych, topornych i stary mebli. W umeblowaniu unikajmy przesytu.

5. Zadbaj o przytulne detale

Surowe mieszkanie, w którym niemal każdy kąt świeci pustkami, „gołe” okna i podłogi” , mogą sprawić, że większość potencjalnych najemców nie zainteresuje się nieruchomością. Warto zadbać o niewielkie dekoracje, tj. ładne zasłony, mały dywanik w łazience, gustowne poduszki na sofie w salonie czy suszone kwiaty w ceramicznym wazonie. Dzięki temu mieszkanie wyda się bardziej przytulne.

6. Przygotuj ogłoszenie ze zdjęciami

W ogłoszeniu najważniejsze są zdjęcia – ich brak całkowicie dyskwalifikuje naszą ofertę. Ważne, żeby fotografie były wyraźne i przedstawiały każde z pomierzeń nieruchomości oraz najważniejsze wyposażenie. Fotografując mieszkanie, starajmy się uchwycić jego największe zalety.

Treść ogłoszenia musi przekazywać najważniejsze informacje, co do lokalizacji mieszkania, metrażu, rodzaju ogrzewania, umeblowania i wyposażenia. Jeśli do lokalu przynależy balkon, taras, piwnica komórka lub garaż, również wspomnijmy o tym w ogłoszeniu.

Podając cenę wynajmu mieszkania, uwzględnijmy wszystkie koszty – łącznie z rachunkami. Dokładnie wyszczególnijmy, co składa się na tę kwotę. Podajmy również wysokość kaucji.

Na końcu ogłoszenia warto wspomnieć o wszelkich udogodniać, tj. dodatkowe wyposażenie, dobrze rozwinięta infrastruktura wokół budynku czy dogodne połączenia komunikacyjne.

7. Zaproponuj umowę najmu okazjonalnego

Warto przemyśleć zawarcie z lokatorem umowy najmu okazjonalnego – spisanej w obecności notariusza. Koszt sporządzenia takiego dokumenty to ok. 200 zł. lecz da on nam większe poczucie bezpieczeństwa. Jeśli okaże się, że lokator łamie warunki umowy, np. podnajmuje lokal osobom trzecim lub go dewastuje, będziemy mieli możliwość szybkiej egzekucji komorniczej.

Jak wycenić starsze mieszkanie na wynajem?

Jeśli remont i urządzanie mieszkania mamy już za sobą, wyceńmy wynajem nieruchomości. Wyceny możemy dokonać sami lub z pomocą rzeczoznawcy. Cena powinna wynikać przede wszystkim z ogólnego standardu mieszkania. Im jest on wyższy, tym wyższe opłaty możemy ustalić.

Weźmy pod uwagę jednak także wysokość rachunków, jakie będzie musiał opłacać lokator – jeśli w mieszkaniu jest np. ogrzewanie elektryczne, nasz zysk powinien być nieco niższy, bo opłaty za prąd w zimie mogą być dla lokatora bardzo wysokie.

Kwotę wynajmu starajmy się ustalić uczciwie i adekwatnie do cen rynkowych (sprawdźmy podobne ogłoszenia w Internecie), lecz z uwzględnieniem wszelkich wad mieszkania. Jeśli np. nieruchomość ulokowana jest na 4. piętrze bez windy lub przy bardzo głośnej ulicy, cena powinno być niższa.

Jak sporządzić umowę wynajmu mieszkania z lokatorem?

Umowa najmu mieszkania musi zawierać przede wszystkim:

• informacje potwierdzające tożsamość obu stron,
• dokładny adres nieruchomości,
• miejsce i datę zawarcia umowy,
• czas trwania umowy,
• warunki umowy, tj. wysokość opłat, termin i sposób płatności, kaucja, czy możliwość wcześniejszego wypowiedzenia.

W umowie najmu warto również opisać wynajmowaną nieruchomość. Podajmy jej metraż i stan techniczny. Stan techniczny powinien być podany wraz z uwzględnieniem wad i awarii. Spiszmy też stan liczników w momencie przekazania kluczy.

Bardzo ważne jest, by w umowie najmu wymienić to, co znajduje się na wyposażeniu mieszkania. Na tej liście powinny znaleźć się przede wszystkim najcenniejsze przedmioty, tj. sprzęt AGD i RTV oraz meble.

Jeśli wynajmujemy starsze mieszkanie, w którym znajdują się przedmioty zabytkowe, np. przedwojenny piec kaflowy czy malowidła sufitowe, je również warto umieścić na liście. Do spisu można dołączyć fotografie.

W umowie najmu możemy dowolnie określić obowiązki w zakresie napraw w mieszkaniu. Warto sprecyzować, za jakie naprawy odpowiada najemca, a za jakie wynajmujący.

Umowa musi zostać stworzona w dwóch jednakowych egzemplarzach i podpisana przez każdą ze stron. To czego w umowie nie zamieścimy reguluje kodeks cywilny.

Jak ubezpieczyć starsze mieszkanie na wynajem?

Ubezpieczenie, w razie szkód powstałych w mieszkaniu, zagwarantuje nam odszkodowanie, który pozwoli na pokrycie strat. Lecz jeśli zdecydujemy się na polisę mieszkaniową, ważne, abyśmy dobrali odpowiedni jej zakres – adekwatny do rodzaju nieruchomości oraz naszych indywidualnych potrzeb.

Do wyboru są dwa rodzaje ubezpieczeń nieruchomości – podstawowe i rozszerzone. Do każdego z nich możemy dobrać opcje dodatkowe.

Podstawowa polisa mieszkaniowa zabezpieczy mury i stałe elementy naszej nieruchomości (parkiet, drzwi, okna, armatura sanitarna itp.) na wypadek wielu zdarzeń losowych (pożar, zalanie, wichura, ulewny deszcz, grad, śnieg itp.) Lecz jeśli zależy nam na ubezpieczeniu również wyposażenia, konieczne będzie wykupienie polisy rozszerzonej.

W ramach dodatków możemy ubezpieczyć nieruchomość na wypadek powodzi, przepięcia, stłuczenia przedmiotów szklanych, dewastacji czy rabunku. Dla osób wynajmujących swoją nieruchomość przydanym dodatkiem do polisy jest Home Assistance, które zapewnia nam pakiet usług przy szkodzie, np. bezpłatną pomoc hydraulika. Warto rozważyć także OC w życiu prywatnym, dzięki któremu możemy otrzymać odszkodowanie za szkody wyrządzone nieumyślnie osobom trzecim, np. gdy pęknięta rura zaleje cenne przedmioty lokatora.

Ile kosztuje ubezpieczenie starszego mieszkania na wynajem?

Dla osób, które zastanawiają się, ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem, przeprowadziliśmy przykładową kalkulację dla dwóch różnych mieszkań.

Założyliśmy, że do ubezpieczenia w opcji podstawowej (mury i elementy stałe chronione od zdarzeń losowych) jest mieszkanie w przedwojennej kamienicy zlokalizowane w Krakowie, o wielkości 60 m², o wartości 390 tys. zł, ulokowane na piętrze pośrednim. A także mieszkanie w bloku z 2000 roku zlokalizowane w Poznaniu, o wielkości 60 m², o wartości: 480 tys. zł ulokowane na piętrze pośrednim.

Okazuje się, że różnica w cenie ubezpieczenia mieszkania na wynajem zlokalizowanego w kamienicy i mieszkania ulokowanego w nowszym bloku nie jest duża. Dość duże są natomiast rozbieżności w cenach za polisy mieszkaniowe u poszczególnych ubezpieczycieli. Przed zakupem, warto więc porównać ze sobą co najmniej kilka ofert.

Najtańsze propozycje przedstawiło Mtu24.pl – 161 zł za roczne ubezpieczenie mieszkania pod wynajem w kamienicy i 166 zł za ubezpieczenie mieszkania w bloku. Z kolei najwyższe ceny przedstawiło Inter Polska – 383 zł za ubezpieczeni mieszkania w kamienicy i 316 zł za ubezpieczenie mieszkania w bloku.

Prócz cen, warto sprawdzić także warunki polisy – czasem lepiej dopłacić nieco więcej, a podpisać korzystniejsza umowę na ubezpieczenie mieszkania pod wynajem.

Koszt polisy mieszkania na wynajem

Tabela 1. Kalkulacja z dnia 19.02.2021 r. na ubezpieczeniemieszkania.pl
 

Polisa mieszkaniowa dostępna jest w podstawie lub rozszerzeniu. Podstawowa polisa mieszkaniowa uwzględnia wiele zdarzeń losowych, lecz chroni jedynie mury i stałe elementy nieruchomości. Aby ubezpieczyć wyposażenie, należy wykupić ubezpieczenie rozszerzone. Kompleksową ochronę zapewnią nam dodatki, tj. ubezpieczenie od przepięć czy OC w życiu prywatnym. Aby szybko porównać ze sobą oferty różnych ubezpieczycieli, warto skorzystać z kalkulatora polis mieszkaniowych. Dzięki niemu w jednym miejscu znajdziemy dobre ubezpieczenie nieruchomości – dopasowane do własnych potrzeb.