Ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To znaczy, że zakup mieszkania jest możliwy tylko przez notariusza. W innej formie taki zakup będzie po prostu nieważny. Czy ubezpieczenie również?

Co to jest akt notarialny?

Mówiąc najprościej, akt notarialny to urzędowy dokument, który formalnie potwierdza zakup nieruchomości. Posiada on określoną przepisami formę i treść, a za jego sporządzenie oraz zatwierdzenie odpowiada osoba zaufania publicznego, którą, w zdecydowanej większości przypadków, jest notariusz (w wyjątkowych okolicznościach asesor notarialny.)

Notariusz za sporządzenie aktu notarialnego pobiera prowizję, której wysokość musi mieścić się w odgórnie ustalonych ramach.

Akt notarialny przydaje się chociażby przy zakupie ubezpieczenia nieruchomości (SU) – ułatwia obliczenie sumy ubezpieczenia. Czasami mieszkanie lub dom ma więcej niż jednego właściciela i to właśnie w akcie notarialnym podane są wartości udziałów poszczególnych osób. Te zapisy są wówczas decydujące dla ustalenia SU.

Co ciekawe, akt notarialny może być również przedmiotem ubezpieczenia z polisy mieszkaniowej. W ubezpieczeniach nieruchomości takie dokumenty przyporządkowuje się kategorii mienia ruchomego, co oznacza, że można je chronić od licznych zdarzeń losowych czy też kradzieży.

Co zawiera akt notarialny?

Jeśli chodzi o kwestie merytoryczne, w akcie notarialnym muszą się znaleźć następujące informacje:

• opis stanu prawnego lokalu, czyli numer księgi wieczystej, podstawa nabycia oraz dane właściciela;
• opis lokalu: lokalizacja, powierzchnia użytkowa, pomieszczenia przynależne, kondygnacja, piętro, stan techniczny;
• uprawnienia lub obciążenia związane z lokalem.

Oczywiście, dokument musi również zawierać szereg technicznych elementów, jak data i miejsce sporządzenia czy dane, podpis i pieczęć notariusza.

Jakie dokumenty potrzebne do aktu notarialnego?

Na wizytę w kancelarii notarialnej musimy zabrać ze sobą ważny dokument tożsamości, a także numer NIP. Jeśli zakup nieruchomości posiłkowany jest kredytem hipotecznym, konieczne jest również przedłożenie notariuszowi wszystkich dokumentów z banku, który udziela nam pożyczki.

Pozostałe dokumenty, które są niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego, musi przedłożyć osoba sprzedająca nieruchomość. W zależności od sytuacji wśród nich mogą znajdować się:

• odpis księgi wieczystej;
• odpis z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego;
• zaświadczenie o oznaczeniu budynku numerem porządkowym;
• wypis z rejestru gruntów oraz wyrys;
• zaświadczenie o samodzielności lokali;
• decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego zawierająca zgodę na budowę;
• plan kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej.

Przed wizytą w kancelarii najlepiej dokładnie dopytać notariusza, jakie dokumenty powinniśmy zabrać ze sobą na spotkanie. Brak chociażby jednego z nich może spowodować, że sporządzenie aktu zostanie przesunięte w czasie.

Kiedy nie trzeba posiadać aktu notarialnego?

Jak już wspomnieliśmy, przy zakupie polisy mieszkaniowej najczęściej nie jest wymagane okazanie aktu notarialnego.

Omawiany dokument nie jest również potrzebny, jeśli zajmiemy nieruchomość przez tzw. zasiedzenie. Ma ono miejsce, jeśli przez co najmniej 20 lat zajmujemy dany lokal (cały lokal, a nie tylko jego część) i dzieje się to „w dobrej wierze” – wówczas możemy przejąć go na własność. Jeśli chodzi o zasiedzenie „w złej wierze” okres ten wynosi minimum 30 lat.

Akt notarialny a mieszkanie na wynajem

Zacznijmy od tego, że dla wynajmowanej nieruchomości można wykupić dwie polisy na raz. Pierwszą może nabyć mający akt notarialny właściciel, a drugą najemca posiadający umowę najmu.

Polisa dla właściciela wynajmowanego lokalu powinna chronić głównie mury i elementy stałe. Warto ją również poszerzyć o dodatki, takie jak chociażby OC w życiu prywatnym, pakiet Home Assistance, wandalizm i dewastację.

Ubezpieczenie dla najemcy powinno z kolei objąć ochroną głównie mienie ruchome, które do niego należy. Polisa może dotyczyć również nakładów inwestycyjnych, jeśli oczywiście lokator takowe poniósł, czyli z własnych środków sfinansował remont. Kluczowym rozszerzeniem w tym przypadku jest OC w życiu prywatnym w wersji dla najemcy.

Na rynku ubezpieczeń bez problemów znajdziemy polisy dedykowane zarówno najemcom, jak i wynajmującym. Są one sformatowane w taki sposób, żeby maksymalnie zabezpieczyć interesy poszczególnych stron umowy najmu.

Akt notarialny a mieszkanie z działalnością gospodarczą

Polisa mieszkaniowa może chronić również mienie firmowe, które przechowujemy w domu lub w mieszkaniu. Ten rodzaj majątku w nomenklaturze ubezpieczeniowej najczęściej określany jest jako „przedmioty do działalności” i może obejmować m. in.: meble, sprzęt biurowy, maszyny, narzędzia, produkty, półprodukty czy też rzeczy osobiste pracowników. 

W momencie, w którym sprzedajemy nieruchomość, którą ubezpieczyliśmy wraz z majątkiem firmy, możemy ubiegać się o odzyskanie niewykorzystanej składki ubezpieczeniowej. Potrzebny będzie do tego odpowiedni wniosek oraz akt notarialny, a umowa z towarzystwem zostanie rozwiązana wraz z dniem, w którym notariusz sporządził dokument.

Na co uważać przy sprzedaży i zakupie mieszkania?

Zarówno zakup, jak i sprzedaż mieszkania to poważne i skomplikowane transakcje, przy których trzeba zachować ostrożność. Wśród kwestii, których należy dopilnować, trzeba wskazać m. in. na następujące zagadnienia:

• umowa – zwykła umowa kupna-sprzedaży nie ma zastosowania przy nieruchomościach, w tym przypadku konieczne jest nadanie jej formy aktu notarialnego;
• stan cywilny – jeżeli mieszkanie jest sprzedawane lub kupowane przez małżeństwo, to i mąż, i żona muszą znaleźć się w treści umowy oraz złożyć na niej swoje podpisy; jeśli tylko jedno z nich chce podpisać dokument, drugie musi się na to zgodzić, a zgoda ta musi być pisemna oraz potwierdzona notarialnie;
• rozliczenie – transakcje, których przedmiotami są nieruchomości, najczęściej odbywają się za pośrednictwem przelewu, który jest realizowany dopiero po podpisaniu aktu notarialnego (w terminie wskazanym w akcie), co może generować pewne problemy; w praktyce lepiej jest rozliczać się w gotówce, co jednak też nie jest idealnym rozwiązaniem, chociażby z racji wysokich kwot;
• dodatkowe zobowiązania – podpisanie aktu notarialnego nie oznacza, że sprzedający automatycznie przestaje mieć jakiekolwiek zobowiązania związane z nieruchomością – umowy z gazownią, dostarczycielem energii czy Internetu mogą nadal obowiązywać, jeśli zawczasu ich nie rozwiązaliśmy lub nie przepisaliśmy na nowego właściciela;
• koszty – wizyta u notariusza zawsze wiąże się z pewnymi kosztami; w przypadku sprzedaży mieszkania są one dość duże i chociaż zwyczajowo pokrywa je nabywca, kwestię te lepiej doprecyzować w treści umowy, żeby potem nie wynikło żadne nieporozumienie.

Czy można kupić ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego?

Przypomnijmy, że przy zakupie polisy mieszkaniowej towarzystwa najczęściej nie wymagają okazania aktu notarialnego, chociaż nie jest to żelazna reguła i może się okazać, że ubezpieczyciel zażąda przedłożenia tego dokumentu.

Oczywiście, bez omawianego aktu nieruchomość może ubezpieczyć najemca. Nie mógłby zresztą tego zrobić, ponieważ go nie posiada. W tym przypadku w zupełności wystarczy umowa najmu, a i okazywanie tego dokumentu nie musi być wcale wymogiem towarzystwa.

Przed zakupieniem polisy zawsze można sprawdzić, czy w jej OWU nie znajdują się jakieś zapisy dotyczące aktu notarialnego. Ogólnie warto zapoznać się z tym dokumentem, nie tylko w omawianym kontekście.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania?

Ubezpieczenie mieszkania najprościej jest kupić w Internecie. W sieci dostępne są produkty ubezpieczeniowe o każdym możliwym zakresie, a sam zakup, w większości przypadków, odbywa się całkowicie online, bez konieczności przedkładania aktu notarialnego czy innych dokumentów.

Zanim jednak zakupimy polisę mieszkaniową przez Internet, sprawdźmy dwie rzeczy: czy wybrany wariant spełnia nasze oczekiwania i czy oferowany jest w odpowiedniej cenie. Szczegółowe zapisy dotyczące np. wyłączeń odpowiedzialności czy limitów znajdziemy w OWU polisy, natomiast wysokość składki warto porównać z konkurencyjnymi propozycjami w kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty porównasz ceny ponad 20 ofert w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą polisę dla Twojej nieruchomości.