Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim

Najczęściej mamy do czynienia z sytuacją, w której do momentu podpisania aktu notarialnego oraz przekazania mieszkania, to deweloper odpowiada za stan techniczny lokalu. Wszystkie zaistniałe do tego czasu szkody podlegają pod wykupione przez niego ubezpieczenie.

Co to jest stan deweloperski?

W Polsce najpopularniejszą formą sprzedaży mieszkania, bez względu na pochodzenie z rynku wtórnego czy pierwotnego, jest lokum w stanie deweloperskim. Stan deweloperski to pojęcie dość płynne, ponieważ każdy deweloper zapewnia odmienne warunki, jak wykończenie ścian i podłóg, czy obecność drzwi wewnętrznych.

Sytuację można porównać do wynajmu domu czy mieszkania – bardzo trudno znaleźć pomieszczenie pozbawione wyposażenia łącznie z meblami i armaturą sanitarną, choć w dalszym ciągu oferta dotyczy wynajmu.

Zdarza się, że następuje moment, w którym świeżo upieczony właściciel mieszkania (jeszcze bez aktu notarialnego) odbiera lokum, ale nie może w nim zamieszkać, bo dookoła budynku trwają prace wykończeniowe innych mieszkań czy przyległego terenu. Wtedy również może dojść do przykrych w konsekwencji zdarzeń losowych, które są w stanie pozbawić nowych lokatorów perspektywy zamieszkania na swoim - ubezpieczenie mieszkania a stan deweloperski – te kwestie nadzy uwzględnić dopiero po wizycie u notariusza, który sporządza akt własności.

Na korzyść właściciela mieszkania przemawia obowiązek dewelopera, który musi precyzyjnie określić stan, w jakim będzie oddawał powierzchnię mieszkalną z chwilą przekazywania kluczy.

Podstawą jest odbiór techniczny budynku mieszkalnego. Po tym czasie deweloper występuje o ustanowienie samodzielności kolejnych lokali (mieszkań). Bez zachowania tej procedury mieszkanie nie może zostać sprzedane. Ostatnim krokiem jest przystąpienie do podpisania aktu notarialnego.

Jak ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim?

Nowy właściciel może więc wykupić polisę dopiero wtedy, kiedy oficjalnie uzyska prawo do nieruchomości. Rzadko kiedy zdarza się, że lokal nabyty na rynku pierwotnym od razu nadaje się do zamieszkania. Najczęściej potrzebne są jeszcze mniejsze lub większe prace wykończeniowe. W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem jest polisa dla nieruchomości w budowie, ponieważ standardowe polisy najczęściej wyłączają szkody powstałe podczas remontu (pomijając drobne prace remontowe).

W momencie, w którym mieszkanie jest już w pełni gotowe do zamieszkania, polisę dla nieruchomości w budowie można przekształcić na standardowe ubezpieczenie. Najczęściej wymaga to niewielkiej dopłaty wynikającej z poszerzenia zakresu ochrony np. o dodatkowe mienie (ruchomości domowe) lub kolejne ryzyka oraz dodatki dedykowane lokatorom.

Na rynku dostępne są też ubezpieczenia dla mieszkań będących w stanie przejściowym. Chodzi tutaj o lokale bez oficjalnej zgody na zamieszkanie. Taki wariant polisy oferuje m. in. Wiener.

Kiedy przyda się ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Polisa dla mieszkania w stanie deweloperskim ma zastosowanie przy niewielkich szkodach i przy poważniejszych zniszczeniach. Jeśli mamy właściwie dobrany zakres i poprawne sumy ubezpieczenia, uzyskamy pełną rekompensatę nawet przy szkodzie całkowitej, czyli np. w sytuacji, w której doszczętnie spłonie cały budynek.

Zakup nieruchomości to zawsze poważne obciążenie dla domowego budżetu, a i proces wykończenia generuje niemałe koszty. W takich okolicznościach kolejne wydatki na pokrycie bieżących szkód mogą opóźnić dokończenie prac remontowych, a co za tym idzie, również wprowadzenie się do nowego domu. Posiadanie polisy mieszkaniowej minimalizuje ryzyko powstania tego typu problemów.

Gdzie ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim?

Polisa dla mieszkania w stanie deweloperskim to najczęściej ubezpieczenie nieruchomości w budowie. Takich produktów jest nieco mniej, niż klasycznych ubezpieczeń, ale nie powinniśmy mieć większych problemów ze znalezieniem ciekawej oferty. Warto przyjrzeć się m. in. propozycjom takich towarzystw, jak Generali, Allianz czy Aviva. Na uwagę zasługuje również ubezpieczenie mieszkania w stanie przejściowym, które oferuje Wiener.

Każda polisa jest na swój sposób unikalna. Poszczególne ubezpieczenia różnią się chociażby katalogiem zdarzeń w podstawie, liczbą i charakterem dostępnych rozszerzeń, limitami i wyłączeniami odpowiedzialności. Pozorne niuanse bywają istotne, więc warto wnikliwie zapoznać się z OWU każdej z interesujących nas ofert.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Przy wykorzystaniu kalkulatora ubezpieczeń dostępnego na stronie Generali sprawdziliśmy, ile zapłacimy za polisę dla mieszkania w stanie deweloperskim, czyli za ubezpieczenie budynku w budowie. Obliczeń dokonaliśmy dla lokalu o powierzchni 70 mkw. znajdującego się w Krakowie, którego wartość rynkową szacuje się na 600 000 zł.

Za wariant Standardowy polisy Generali zapłacimy 244 zł w skali roku. Zakres ochrony obejmuje tutaj zdarzenia losowe (łącznie z powodzią), wandalizm, pakiet medyczny oraz domowy Assistance. 302 zł to z kolei cena pakietu Optymalnego, w którym mieści się dodatkowo przepięcie oraz stłuczenie przedmiotów szklanych, czyli bardzo cenne dodatki na czas remontu. Wariant All Risks to wydatek rzędu 404 zł. Obejmuje on wszystkie wymienione zdarzenia, a także te, których nie da się przewidzieć.

Tabela 1. Źródło: Generali.pl (stan na: 17.02.2022 r.).

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim – porównanie warunków

Przyjrzeliśmy się nieco bliżej czterem ofertom ubezpieczenia mieszkanie w stanie deweloperskim i porównaliśmy je ze sobą.

Aviva przygotowała polisę dla budynków stanie surowym, czyli posiadających dach, drzwi i okna. Zakres ochrony to klasyczny pakiet zdarzeń losowych, a wśród dostępnych dodatków znajdziemy: kradzież elementów stałych, powódź, zalanie, a także zapadanie i osuwanie się gruntu.

W Generali nieruchomość w budowie możemy ubezpieczyć albo od zdarzeń nazwanych (pakiety Standardowy i Optymalny), albo od zdarzeń wszystkich (pakiet Maksymalny). Dostępne rozszerzenia to: OC w życiu prywatnym, wandalizm, katastrofa budowlana oraz kradzież elementów stałych.

Allianz proponuje ubezpieczenie w trzech wariantach: Komfort, Plus i Max, ale dla nieruchomości przed stanem surowym dostępny jest tylko pierwszy z nich. Ubezpieczyciel daje możliwość objęcia ochroną materiałów budowlanych, o ile znajdują się one na obszarze nieruchomości.

Najbardziej oryginalna jest oferta Wiener, która może dotyczyć nie tylko zamieszkanej nieruchomości i będącej w budowie, ale również mieszkania w stanie przejściowym, który rozumiany jest jako okres od zakończenia prac do uzyskania oficjalnej zgody na zamieszkanie. Trzecia z dostępnych opcji ogranicza się jednak tylko do murów, a więc nie zabezpiecza finansowo elementów stałych. Zakres ochrony we wszystkich trzech przypadkach to około 20 zdarzeń losowych.

Tabela 2. Źródło: opracowanie własne na podstawie OWU.

Dla kogo odszkodowanie za szkody w mieszkaniu w stanie deweloperskim?

Do momentu, w którym nowy właściciel podpisze akt notarialny i otrzyma klucze, nieruchomość jest chroniona z polisy wykupionej wcześniej przez dewelopera. To jemu zostanie więc przyznane odszkodowanie za zniszczenia, jeśli oczywiście wynikają one ze zdarzeń mieszczących się w zakresie ochrony.

Jak już wspomnieliśmy, nowy właściciel może ubezpieczyć nieruchomość z dniem podpisania umowy i pobrania kluczy. Jeśli wykupi polisę, to rekompensata za ewentualne szkody będzie należała się jemu. 

Zdarzają się sytuacje, w których odszkodowanie z polisy właściciela przysługuje osobom trzecim. Chodzi tutaj o rekompensatę w ramach OC w życiu prywatnym, które zabezpiecza nas finansowo na wypadek szkód wyrządzonych innym, np. sąsiadom. Z tej puli zostaną wypłacone pieniądze np. wtedy, kiedy w naszej pralce pęknie wężyk, a wyciek spowoduje zniszczenia w mieszkaniu innej osoby bądź na części wspólnej budynku.

Jaka polisa po odebraniu mieszkania?

Po zakończeniu prac remontowych powinniśmy przekształcić ubezpieczenie dla nieruchomości w budowie na klasyczną polisę. Z reguły wiąże się to z koniecznością dokupienia przynajmniej kilku dodatków, ale nie ma innego sposobu na zapewnienie sobie kompleksowej ochrony finansowej.

Z pewnością, w nowej polisie warto uwzględnić ruchomości domowe, czyli m. in. meble, rzeczy osobiste, sprzęt AGD/RTV, komputery, ubrania, gotówkę, książki, zastawę… Generalnie chodzi o te przedmioty, które nie są zamontowane na stałe i które można swobodnie wynieść z mieszkania, bez demontowania ich za pomocą narzędzi czy użycia siły. Dla mienia ruchomego ustala się jedną sumę ubezpieczenia (SU), która jest weryfikowana dopiero po szkodzie. Warto więc skatalogować posiadane przedmioty i skrupulatnie je wycenić, żeby podać właściwą SU.

Wśród innych kluczowych dodatków, których nabycie warto rozważyć, trzeba wymienić:

• kradzież z włamaniem oraz inne ryzyka kradzieżowe;
• powódź;
• stłuczenie przedmiotów szklanych;
• OC w życiu prywatnym;
• domowy Assistance.

Współcześnie coraz więcej towarzystw przygotowuje unikatowe dodatki do polisy mieszkaniowej, np. ubezpieczenie rzeczy osobistych gości czy ubezpieczenie NNW zwierząt domowych. Porównując oferty warto zwrócić uwagę również na tego typu rozszerzenia.

Mieszkanie w budowie też ubezpieczysz – jak to wygląda?

Ubezpieczenie nieruchomości w budowie dotyczy nie tylko remontu czy wykończenia lokalu, ale również budowy, przebudowy, rozbudowy czy nadbudowy. Jeśli stawiamy dom, to inwestycję możemy ubezpieczyć już na etapie pierwszych prac budowlanych, a ochrona może potrwać do momentu oddania budynku do użytkowania.

Polisa dla nieruchomości w budowie jest uproszczona co do formy i zawężona co do zakresu. Dzięki temu za takie ubezpieczenie zapłacimy nieco mniej, niż za standardowe. Taka polisa zabezpiecza głównie mury i elementy stałe przed zdarzeniami losowymi. Dodatkowo można ją poszerzyć o ruchomości, ale chodzi tutaj głównie o materiały budowlane i narzędzia. Ubezpieczenie domu w budowie można też poszerzyć o dewastację czy kradzież z włamaniem, ale ogólnie liczba dostępnych rozszerzeń jest niewielka, szczególnie w odniesieniu do dodatków dedykowanych lokatorom.

Co ważne, ubezpieczenie nieruchomości w budowie można później przekształcić w standardową polisę mieszkaniową. Alternatywnym rozwiązaniem jest wypowiedzenie umowy przed czasem i zwrot niewykorzystanej składki. W obu przypadkach potrzebna jest jednak zgoda towarzystwa lub odpowiednie zapisy w OWU.

Dlaczego warto ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim?

Dzięki ubezpieczeniu mieszkania w stanie deweloperskim zyskujemy dodatkowe zabezpieczenie finansowe. Zwiększa się też nasze poczucie bezpieczeństwa, co nie jest bez znaczenia.

Nie można zapominać, że pusty lokal jest bardziej narażony na pewne rodzaje szkód, niż zamieszkały. Niektórym zniszczeniom jesteśmy w stanie zapobiec, jeśli na stałe przebywamy na terenie nieruchomości. Chodzi tutaj i o zdarzenia losowe, jak pożar, zalanie czy pękania mrozowe, i zniszczenia wywołane przez intruzów, wandali czy złodziei. Pamiętajmy też o tym, że podczas remontu dodatkowo zwiększa się ryzyko uszkodzeń mechanicznych czy przepięć, a od takich strat również może ochronić nas polisa.