Ubezpieczenie nieruchomości zabytkowej

Zabytkowe budynki często mają unikatową architekturę i estetykę, a w ich wnętrzu panuje niepowtarzalny klimat. Dlatego też na ich właścicielach spoczywa dodatkowa odpowiedzialność, co zresztą ma ugruntowanie w przepisach prawnych dotyczących ochrony zabytków. Zanim przejdziemy do tego, jak można je chronić z polisy mieszkaniowej, powiedzmy sobie kilka słów o tym, jak wygląda w naszym kraju rynek zabytkowych nieruchomości.

Jak wygląda rynek zabytkowych nieruchomości w Polsce

Szacuje się, że w skali roku w Polsce wystawia się na sprzedaż około 600 nieruchomości o charakterze historycznym (starszych niż 100 lat) oraz zabytkowych (wpisanych do rejestru). Wśród nich znajdują się i unikatowe zabudowania, np. zamki, i pomniejsze dworki czy kamienice. Niestety, znaczna część tych obiektów nie jest w najlepszym stanie, a doprowadzenie ich do porządku wymaga sporych nakładów finansowych.

Ceny zabytkowych budynków są najczęściej duże, ale nie wynika to wysokiej ceny mkw., ale z ich powierzchni, które nierzadko są imponujące. Z racji swojej specyfiki oraz ceny zabytkowe nieruchomości kupuje się często w celach inwestycyjnych, czyli żeby je później z zyskiem odsprzedać lub przemienić na hotel czy restaurację. Rzadko kiedy nabywa się je po to, żeby w nich zamieszkać, chociaż takie sytuacje też czasem mają miejsce.

Co dla ubezpieczyciela oznacza status zabytku?

W treści polisy mieszkaniowej raczej nie znajdziesz zapisów odnoszących się konkretnie do zabytków czy zabytkowych nieruchomości. Towarzystwa posługują się nieco inną nomenklaturą, nazywając takie obiekty budynkami czy domami wybudowanymi przed 1945 rokiem. Ubezpieczyciel nie jest raczej zainteresowany tym, czy dana nieruchomość formalnie ma status zabytku. Z jego perspektywy ważniejsze są inne kwestie, jak stan techniczny budynku, jego wartość rynkowa czy odporność na działanie ognia, które często mają bezpośrednie powiązanie z wiekiem.

Starsze nieruchomości, w tym zabytki, często są droższe w ubezpieczeniu, a niektórzy ubezpieczyciele całkowicie wyłączają budynki powstałe przed 1945 rokiem. Dodajmy jeszcze, że praktycznie żaden ubezpieczyciel nie obejmie ochroną zrujnowanej nieruchomości – pustostany oraz budynki przeznaczone do rozbiórki zawsze są wyłączone. Nieco inaczej wygląda kwestia domu w złym stanie, który nie nadaje się do zamieszkania, ale który jest remontowany – dla takiej nieruchomości można wykupić ubezpieczenie dla domu w budowie.

Reasumując, ubezpieczyciele zwracają uwagę na wiek budynku, a nie na status zabytku. Starsze nieruchomości często są droższe w ubezpieczeniu, a część towarzystw w ogóle ich nie ubezpiecza.

Jaki zabytek możesz ubezpieczyć?

Potocznie terminu zabytek często używa się do określenia wiekowych budynków. Nie każdy zdaje sobie sprawę, że żeby dany obiekt mógł być określany mianem zabytku, musi znajdować się w ewidencji zabytków, mówiąc precyzyjniej, trzeba go wpisać do rejestru zabytków, co odbywa się w oparciu o Ustawę o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 2003 roku.

Wpisu do rejestru zabytków możesz dokonać będąc właścicielem nieruchomości, ale procedura może zostać też uruchomiona z urzędu.

Dodajmy jeszcze, że nieruchomość może zostać też usunięta z ewidencji zabytków w skutek decyzji administracyjnej ministra kultury i dziedzictwa narodowego. W praktyce takie sytuacje zdarzają się jednak rzadko.

Za prowadzenie rejestru zabytków odpowiedzialny jest wojewódzki konserwator zabytków. Prowadzi on trzy księgi: zabytków nieruchomych, zabytków ruchomych oraz zabytków archeologicznych.

W polisach mieszkaniowych pojawia się również termin antyki, który nie jest w żaden sposób tożsamy z zabytkami, ponieważ dotyczy mienia ruchomego (ruchomości domowych). W OWU polisy Proama Dom antyki definiuje się jako: przedmioty sztuki dawnej o wartości zabytkowej, których wiek przekracza 100 lat. U innych ubezpieczycieli definicja ta może mieć nieco inną treść.

Jak możesz ubezpieczyć starą nieruchomość?

Jako właściciel nieruchomości o charakterze zabytkowym możesz wykupić dla niej polisę np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń. Jest to obecnie najszybszy i chyba najwygodniejszy sposób. W formularzu musisz podać podstawowe informacje o domu lub mieszkaniu, które ma być przedmiotem ubezpieczenia, a także określić jego zakres. Wymagane jest uzupełnienie m. in. następujących danych:

• rodzaj nieruchomości (dom, mieszkanie, nieruchomość w budowie);
• rodzaj poszycia dachowego (dachówka, beton, papa, słoma);
• rodzaj konstrukcji budynku (czy jest ona odporna na działanie ognia);
• rok powstania budynku;
• powierzchnia użytkowa nieruchomości;
• przewidywana liczba lokatorów
• konkretny adres domu lub mieszkania;
• forma własności nieruchomości;
• twój wiek;
• data rozpoczęcia okresu ubezpieczenia;
• historia ubezpieczenia – liczba szkód z ostatnich lat;
• przedmiot ubezpieczenia – czy ubezpieczone mają być tylko mury i elementy stałe, czy również ruchomości domowe;
• zakres ochrony (podstawowy lub uzupełniony o: kradzież z włamaniem, powódź, przedmioty szklane, OC w życiu prywatnym)
• sumy ubezpieczenia dla murów, elementów stałych oraz ruchomości;
• posiadane zabezpieczenia antywłamaniowe (jeśli chcesz ubezpieczyć się również od kradzieży z włamaniem).

Jak już wprowadzisz powyższe informacje i je zatwierdzisz, przejdziesz do tabeli z uporządkowanymi ofertami. Kiedy zdecydujesz się już na dane ubezpieczenie, będziesz mógł od razu je zakupić, a polisa zacznie obowiązywać w dniu, który wpisałeś we wniosku, najszybciej może to być następny dzień roboczy.

Ile kosztuje ubezpieczenie domu zabytkowego?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt ubezpieczenia dwóch nieruchomości, które w świetle prawa są zabytkami. Chodzi tutaj o:

1. 100-metrowy zabytkowy dom o wartości rynkowej 500 000 zł znajdujący się w Radomiu.
2. 160-metrowy zabytkowy dom o wartości rynkowej 900 000 zł znajdujący się w Krakowie.

Dla obu nieruchomości przyjęliśmy kilka wspólnych założeń:

• zostały zbudowane w 1940 roku;
• mają konstrukcję i dach odporne na działanie ognia;
• w ostatnich 25 latach zostały wyremontowane;
• jest to ich pierwsze ubezpieczenie, a więc nie mają szkodowej historii;
• ubezpieczenie, dla którego obliczyliśmy składkę, obejmuje podstawowy zakres, czyli ochronę murów oraz elementów stałych przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi.

Z naszej kalkulacji wynika, że zabytkową nieruchomość w Radomiu w wariancie od ryzyk nazwanych można ubezpieczyć za 316-592 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) za 468-919 zł.

Tabela 1. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 2.10.2024 r.).

Ubezpieczenie domu w Krakowie od ryzyk nazwanych kosztuje z kolei od 493 zł do 917 zł. Opcja All Risks to natomiast wydatek rzędu 691-1490 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami.

Obiekty zabytkowe najczęściej są nieco droższe w ubezpieczeniu, a chroniącą je polisę mieszkaniową nabędziesz nie u każdego ubezpieczyciela, co potwierdzają przeprowadzone kalkulacje. Dla analogicznych nieruchomości, ale wybudowanych w późniejszym okresie, składki są raczej niższe, nawet o kilkaset złotych, a spośród towarzystw, których polisy dostępne są na co dzień w porównywarce, tylko niektórzy ubezpieczyciele przedstawili propozycje dla nieruchomości sprzed 1940 roku. Niemniej jednak nieruchomości wpisane do rejestru zabytków można objąć ochroną ubezpieczeniową, a ich właściciel nadal może wybierać spośród różnorodnych propozycji.

– wyjaśnia Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu www.ubezpieczeniemieszkania.pl.

Tabela 2. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 2.10.2024 r.).

Na jak duże odszkodowanie możesz liczyć?

Polisy mieszkaniowe należą do szerszej kategorii ubezpieczeń majątkowych, co oznacza, że wysokość odszkodowania, jakie można z nich uzyskać, może pozwolić na pokrycie poniesionych szkód, ale nie przyczyni się do wzbogacenia się ubezpieczonego. Możesz więc liczyć na pełną rekompensatę, ale tylko wtedy, kiedy:

• ustaliłeś prawidłowe sumy ubezpieczenia, czyli precyzyjnie wyceniłeś mienie;
• szkoda powstała w skutek zdarzenia znajdującego się w zakresie ochrony;
• nie miało miejsca żadne z zapisanych w OWU wyłączeń odpowiedzialności;
• zgłosiłeś szkodę w terminie i odpowiednio ją udokumentowałeś;
• nie mają zastosowania dodatkowe limity odpowiedzialności.

Szczególnie ważne jest ustalenie prawidłowych sum ubezpieczenia, które powinny jak najlepiej odzwierciedlać wartość nieruchomości i jej wyposażenia. Zaniżenie tych kwot może poskutkować otrzymaniem nieproporcjonalnie niskiego odszkodowania, z którego pokryjesz szkody tylko częściowo.

Właściciel nieruchomości o charakterze zabytkowym powinien mieć świadomość, że niektórzy ubezpieczyciele przy ustalaniu wielkości rekompensaty nie biorą pod uwagę wartości naukowej, kolekcjonerskiej, artystycznej, zabytkowej, numizmatycznej, amatorskiej, estetycznej oraz pamiątkowej nieruchomości i wyposażenia.

Na te punkty w umowie zwróć uwagę przed zakupem

Każda polisa mieszkaniowa posiada przyporządkowany do niej dokument OWU, który musisz koniecznie przeczytać jeszcze przed podpisaniem umowy. Podczas lektury powinieneś zwrócić szczególną uwagę na następujące kwestie:

• ograniczenia polisy, czyli karencje, wyłączenia oraz limity odpowiedzialności;
• obowiązki ubezpieczonego – czasami niewypełniony obowiązek może poskutkować brakiem rekompensaty;
• definicje poszczególnych zdarzeń – niektóre zdarzenia losowe, przykładowo przepięcie, mogą być różnie interpretowane przez ubezpieczycieli;
• sumy ubezpieczenia – bardzo ważne jest precyzyjne wycenienie majątku;
• zakres ochrony – obecne w podstawie zdarzenia losowe oraz dostępne rozszerzenia;
• zawartość pakietów Home Assistance oraz OC w życiu prywatnym;
• zapisy dotyczące starszych nieruchomości;
• okres ubezpieczenia;
• forma oraz termin zgłoszenia szkody;
• wysokość składki – czy jest atrakcyjna w stosunku do konkurencyjnych ofert.

Jeśli po lekturze OWU będziesz mieć jeszcze jakieś wątpliwości, zawsze możesz skontaktować się z towarzystwem, np. telefonicznie, żeby je wyjaśnić. W niektórych sytuacjach nawet pozorny drobiazg może zdecydować o wielkości odszkodowania czy nawet o jego przyznaniu bądź nieprzyznaniu. Powinieneś więc mieć pewność co do wszystkich zapisów zawartych w umowie, którą podpisujesz.

Gdzie możesz ubezpieczyć swoją nieruchomość?

Jak już wspomnieliśmy, ubezpieczenie domu zabytkowego możesz nabyć online, np. za pomocą porównywarki. Samodzielnie ustalisz wówczas, czy chcesz ubezpieczyć sam budynek (jego mury i elementy stałe), czy też jego wyposażenie. Do podstawowego zakresu będziesz też mógł dobrać interesujące cię rozszerzenia, jak OC w życiu prywatnym, kradzież z włamaniem czy powódź. Dodajmy, że za pośrednictwem porównywarki będziesz mógł ubezpieczyć dom i do ryzyk nazwanych, i od ryzyk wszystkich (All Risks). Ten drugi rodzaj ubezpieczenia m. in. zapewni ci ochronę od nieoczywistych zdarzeń, których nie da się przewidzieć i nazwać.

Co ważne, cała procedura zakupu polisy mieszkaniowej poprzez porównywarkę zajmie ci dosłownie kilka minut i najprawdopodobniej nie będziesz musiał dopełniać później żadnych dodatkowych formalności. W ten sposób możesz też sporo zaoszczędzić, ponieważ polisa o określonych parametrach w każdym towarzystwie może mieć inną cenę, a różnice potrafią sięgać nawet kilkuset złotych w skali roku. Tak duże dysproporcje wynikają głównie z tego, że firmy ubezpieczeniowe samodzielnie szacują ryzyko i na tej podstawie ustalają wysokości składek.