Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym – kiedy i na jakich zasadach?

Pobierz darmowy wzór wypowiedzenia umowy najmu

Prawidłowy wzór wypowiedzenia umowy najmu mieszkania możesz pobrać tutaj. Pamiętaj o wydrukowaniu, wypełnieniu i przekazaniu drugiej stronie umowy podpisanego dokumentu.

POBIERZ DARMOWY WZÓR

Pamiętaj, żeby prawidłowo wypełnić wzór wypowiedzenia, uzupełniając go następujące dane:

• miejsca i data sporządzenia dokumentu;
• dane obu stron umowy najmu, której dotyczy wypowiedzenie;
• wskazanie, jakiej umowy najmu dotyczy wypowiedzenie (wskazanie daty jej podpisania);
• adres nieruchomości, której dotyczy umowa najmu;
• datę, w której umowa najmu ma przestać obowiązywać;
• jeśli jest to wypowiedzenie w trybie natychmiastowym, konieczne jest również wskazanie przyczyny złożenia wniosku, czyli odwołanie się do konkretnego punktu umowy bądź artykułu kodeksu cywilnego.

Po wypełnieniu dokumentu musisz przesłać go drugiej stronie umowy pocztą lub dostarczyć osobiście. Ważne jest, żeby odbiór wypowiedzenia został pisemnie potwierdzony przez adresata.

Natychmiastowe wypowiedzenie najmu – podstawa prawna

Zgodnie z odgórnymi przepisami natychmiastowe wypowiedzenia najmu możliwe jest tylko w ściśle określonych sytuacjach, które wymienione są w następujących artykułach kodeksu cywilnego:

1. Artykuł 664 § 2 – najemca może wypowiedzieć umowę, jeśli przedmiot umowy najmu posiada wadę;
2. art. 667 § 2 – wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeśli najemca używa przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową lub z jej przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje go używać w taki sposób albo gdy zaniedbuje ten przedmiot, że zostaje on narażony na utratę lub uszkodzenie;
3. art. 672 – wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeśli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa okresy płatności;
4. art. 685 – wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Wypowiedzenie umowy najmu

O tym, w jakich warunkach można wypowiedzieć najem, decydują zarówno zasady uzgodnione pomiędzy stronami i zawarte w umowie, jak i odgórne przepisy. Nieco inne procedury obowiązują w przypadku umowy najmu podpisanej na czas nieokreślony, niż w przypadku umowy najmu na czas określony.

Umowa na czas określony

W przypadku umowy najmu podpisanej na czas określony, czyli np. na rok, jej wypowiedzenie w trybie standardowym warunkują ustalenia pomiędzy stronami. Najczęściej w takim dokumencie pojawia się zapis o wypowiedzeniu z miesięcznym wyprzedzeniem i ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca następującego po złożeniu wypowiedzenia – przykładowo, jeśli wypowiadasz umowę 25 października, przestaje ona obowiązywać z końcem listopada. 

Może zdarzyć się tak, że w umowie najmu na czas określony w ogóle zabraknie zapisu o możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia. Wówczas może się ona zakończyć albo z datą wpisaną jako koniec najmu, albo za porozumieniem stron, do czego jednak potrzebna jest dobra wola obu stron.

Umowa najmu na czas nieokreślony

• czynsz opłacany rzadziej niż raz na miesiąc – umowę najmu można wypowiedzieć z trzymiesięcznym wyprzedzeniem na koniec kwartału kalendarzowego; 
• czynsz opłacany raz w miesiącu – umowę można wypowiedzieć z miesięcznym wypowiedzeniem i ze skutkiem na koniec następnego miesiąca kalendarzowego; 
• czynsz płatny częściej niż raz w miesiącu – umowę można wypowiedzieć z trzydniowym wyprzedzeniem; 
• czynsz opłacany codziennie – umowę można wypowiedzieć z jednodniowym wyprzedzeniem. 

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

1. Gdy najemca użytkuje mieszkanie niezgodnie z zasadami ustalonymi w umowie najmu, czyli np. podnajmuje je nie mając na to zgody właściciela. 
2. Kiedy lokator zaniedbuje nieruchomość w takim stopniu, że istnieje ryzyko powstania trwałych uszkodzeń.
3. Kiedy lokator wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub gdy przez swoje zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym.
4. Kiedy lokator zalega z czynszem właścicielskim co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę

Oczywiście, najemca również ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym. Taki krok jest uprawniony w momencie, w którym przedmiot najmu wyraźnie odbiera od swojego opisu w umowie, czyli w praktyce wtedy, kiedy właściciel mieszkania zataił przed lokatorem jego istotne wady. Przykładem mogą być tutaj chociażby niesprawne instalacje lub metraż niższy niż deklarowany w umowie. 

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym przez najemcę jest również możliwe w sytuacji, w której lokal posiada istotne wady, a właściciel nie chce ich usunąć. Dodajmy, że wady te mogły powstać w trakcie okresu najmu. Przykładowo, mogą to być np. uszkodzenia urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu, brak bieżącej wody czy prądu. 

Co ważne, najemca wypowiadający umowę w trybie natychmiastowym musi uzasadnić wypowiedzenie podaniem konkretnej przyczyny. 

Kiedy wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym?

Uporządkujmy sobie jeszcze kwestię tego, kiedy umowa najmu może zostać wypowiedziana w trybie natychmiastowym, czyli bez względu na ustalone wcześniej przez strony warunki wypowiedzenia. 

Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym ze względu na istotne wady lokalu, które zostały zatajone przez właściciela lub które powstały w trakcie obowiązywania umowy. 

Właściciel mieszkania może z kolei wypowiedzieć umowę najmu z dnia na dzień, gdy lokal jest użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem, kiedy jest zaniedbany, kiedy lokator notorycznie łamie zasady współżycia społecznego lub kiedy zalega z czynszem przez co najmniej dwa okresy płatnicze. 

Wymienione warunki wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym są powszechnie obowiązujące, a więc nie trzeba ich zapisywać w umowie najmu, chociaż oczywiście nie jest to zabronione. 

Dodajmy, że umowę najmu zawsze można też rozwiązać przed czasem za porozumieniem stron, jeśli oczywiście obie strony się na to zgadzają. Musisz mieć jednak świadomość, że jest zupełnie inna czynność prawna niż wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym, które jest jednostronnym działaniem i które jest możliwe tylko w ściśle określonych okolicznościach.

WAŻNE!
Gdy wady w lokalu zagrażają zdrowiu i życiu lokatora może on wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym bez zachowania terminu wypowiedzenia. Także gdy w chwili podpisania umowy najmu wiedział o tych wadach – zgodnie z art. 682 kodeksu cywilnego.

Wada lokalu – co z wypowiedzeniem umowy najmu w trybie natychmiastowym?

Nie wszystkie wady w lokalu pozwalają na wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym. W najmowanym lokalu mogą się też zdarzyć wady, które jedynie ograniczają możliwość użytkowania nieruchomości w sposób określony w umowie najmu.

W sytuacji, gdy w najmowanym lokalu pojawiły się wady ograniczające możliwość korzystania z niego, lokator może jedynie żądać od właściciela nieruchomości stosowanego obniżenia czynszu. Przykładem takiej sytuacji jest, np. niesprawny kran kuchenny.

Jeśli jednak w najmowanej nieruchomości pojawił się grzyb – jest to już sytuacja, która zagraża zdrowiu najemcy i ma on prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym.

Takie prawo przysługuje najemcy nawet wówczas, gdy właściciel podczas podpisywania umowy uprzedził go o owej wadzie.

Konflikt z właścicielem – co z wypowiedzeniem umowy najmu w trybie natychmiastowym?

W razie konfliktowej sytuacji z właścicielem najemca ma obowiązek udowodnienia powodu wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, np. wady lokalu, która uniemożliwiała jego użytkowanie.

W tym celu konieczne mogą być takie dowody, jak:

• zeznania świadków,
• opinia specjalisty, który potwierdzi zaistnienie wady w lokalu, np. pleśni na ścianie zagrażającej zdrowiu,
• korespondencja z właścicielem.

W przypadku, gdy nie uda nam się udowodnić powodu wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym, sąd może nałożyć na nas obowiązek uiszczenia wszystkich zaległych czynszów z tytułu najmu lokalu.

Czy polisę mieszkaniową można wypowiedzieć w trybie natychmiastowym?

Przy wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym, może pojawić się pytanie: czy ubezpieczenie mieszkania też można wypowiedzieć w trybie natychmiastowym? Zdarza się bowiem, że najemca, który wypowiedział umowę najmu w trybie natychmiastowym, miał wykupioną polisę mieszkaniową na wynajmowaną nieruchomość, np. ochronę mienia ruchomego. Takie polisy zawierane są zwykle na rok, rzadziej na 6 miesięcy lub mniej.

Większość towarzystw ubezpieczeniowych umożliwia wypowiedzenie polisy mieszkaniowej w trybie natychmiastowym tylko w 4 przypadkach:

• jeśli polisa została zawarta na okres dłuższy niż 6 miesięcy przez osobę fizyczną – w ciągu 30 dni od podpisania umowy;
• jeśli polisa została zawarta na okres dłuższy niż 6 miesięcy przez firmę – w ciągu 7 dni od podpisania umowy;
• przy sprzedaży nieruchomości;
• przy całkowitym zniszczeniu ubezpieczanej nieruchomości, np. w wyniku pożaru.

Jeśli więc żadna z tych sytuacji nie miała miejsca, zmuszeni jesteśmy opłacać składki na polisę aż do końca okresu jej trwania.  

O tym, czy przy wypowiedzeniu umowy na polisę mieszkaniową (zgodnie z zasadami zawartymi w OWU), otrzymamy zwrot za niewykorzystane składki, decyduje ubezpieczyciel.

Dokładne zasady wypowiedzenia umowy na polisę mieszkaniową mogą być różne w poszczególnych TU – termin, sposób wypowiedzenia umowy oraz zasady, na podstawie których powinniśmy to zrobić, są zawsze zawarte w OWU.

Sposób, w jaki należy złożyć wypowiedzenie na polisę mieszkaniowa również jest zwykle zapisany w OWU – zazwyczaj dokumenty wypowiedzenia wysyłamy listem poleconym lub pocztą e-mail.

W wyjątkowych sytuacjach, warto skontaktować się bezpośrednio z ubezpieczycielem, być może uda się wypowiedzieć umowę na polisę mieszkaniową wcześniej – za porozumieniem stron. Albo przepisać umowę na inny adres wynajmu, jeśli dotyczy tylko najemcy.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania? 

Ubezpieczyć wynajmowaną nieruchomość może zarówno jej właściciel, jak i lokator, co oznacza, że dla tego samego domu lub mieszkania mogą istnieć dwa niezależne polisy.  

Ubezpieczenie mieszkania dla wynajmującego powinno dotyczyć, przede wszystkim, murów oraz elementów stałych. W zakresie takiego produktu, poza standardowymi zdarzeniami losowymi, warto uwzględnić również dodatki, takie jak chociażby OC w życiu prywatnym, które chroni właściciela lokalu na wypadek szkód, jakie nieumyślnie wyrządzi on osobom trzecim, czyli m. in. sąsiadom czy lokatorom.

Najemca powinien z kolei kupić polisę chroniącą głównie ruchomości domowe, ewentualnie też nakłady inwestycyjne, czyli efekty remontu, który przeprowadził on na własny koszt. Podstawowy zakres w tym przypadku warto uzupełnić o OC w życiu prywatnym w wariancie dla najemcy, a także ryzykami kradzieżowymi. 

Sprawdziliśmy, ile kosztuje ubezpieczenie nieruchomości w dwóch opcjach: dla wynajmującego oraz dla najemcy. Kalkulację przeprowadziliśmy dla 50-metrowego mieszkania o wartości rynkowej  350 000 zł (mury i elementy stałe stanowiące własność wynajmującego), w którym znajdują się należące do najemcy ruchomości domowe warte łącznie 50 000 zł. W obu przypadkach przyjęliśmy podstawowy zakres ubezpieczenia, czyli ochronę od pożaru i innych zdarzeń losowych.

Ubezpieczenie dla wynajmującego w wariancie od ryzyk nazwanych kosztuje od 144 zł do 320 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 208 zł do 502 zł. 

Tabela 1. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 30.10.2024 r.).

Ubezpieczenie dedykowane najemcy w wariancie od ryzyk nazwanych kosztuje z kolei 85-236 zł, a w opcji All Risks 93-329 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami. 

Różnice w cenie za polisę dla najemcy i dla wynajmującego wynikają z różnic w wartości majątku będącego przedmiotem ubezpieczenia. Sam lokal mieszkalny i jego elementy stałe najczęściej są wielokrotnie droższe od ruchomości domowych. Dlatego też najemca może wykupić polisę już za niecałe 100 zł rocznie, podczas gdy składka dla wynajmującego będzie zdecydowanie wyższa. W obu wypadkach zakup ubezpieczenia jest jednak zasadny, ponieważ takie polisy, obok kaucji, umowy oraz ewentualnie potwierdzenia notarialnego, stanowią dodatkowe zabezpieczenie dla najmu, a ich obecność leży w interesie obu stron – tłumaczy Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu www.ubezpieczenienieruchomości.pl.

Tabela 2. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 30.10.2024 r.). 

Gdzie kupić polisę mieszkaniową?

Obecnie polisę mieszkaniową możesz bez problemu kupić online, oszczędzając w ten sporo czasu i unikając uciążliwych formalności. W Internecie, m. in. za pomocą wyszukiwarki ubezpieczeń, możesz samodzielnie wybrać zakres ochrony oraz profil polisy. Tą drogą nabędziesz ubezpieczenie dla najemcy, wynajmującego czy też do kredytu hipotecznego. Online dostępne są zarówno polisy od ryzyk nazwanych, jak i od ryzyk wszystkich (All Risks).

Do zakupu polisy mieszkaniowej online warto się przygotować, analizując propozycje cenowe większej liczby towarzystw. W tym pomoże ci porównywarka ubezpieczeń, gdzie znajdziesz ubezpieczenia m. in. od takich towarzystw, jak: Proama, Generali, Link4, Inter Polska, TU Europa, Wiener, Benefia czy mtu24.pl. Musisz wiedzieć, że niemal identyczne produkty ubezpieczeniowe w każdym towarzystwie mają nieco inną cenę, a różnice sięgają kilkuset złotych w skali roku. Porównywarka pomoże ci znaleźć atrakcyjną cenową i dopasowaną do twoich potrzeb polisę, którą będziesz mógł od razu wykupić, opłacając składkę w wybrany sposób. Ubezpieczenie nabyte przez Internet może zacząć działać nawet następnego dnia roboczego.